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國民公公王健林的新故事

??12月20日晚上10點,武漢萬達嘉華酒店三層宴會廳,許多人圍著弗蘭克?德貢(Franco Dragone)問“漢秀”要表現的故事梗概。弗蘭克德貢是“漢秀”總導演,曾經策劃導演過美國拉斯維加斯的“O秀”、“夢秀”和澳門的“水舞間秀”等。此前的100分鐘裡,在距離萬達嘉華酒店不到500米、一座外形酷似中國紅燈籠的劇場中,上千名觀眾觀看瞭這部據稱耗費5年打造的舞臺秀。整場秀以一對中國男女青年為主角,舞臺裝飾混雜著太空感的元素和古代中國符號。但在看完讓人眼花繚亂的高科技展示比如舞臺突然變泳池、驚險的水上雜技比如25米高跳水之後,大部分人依然不明白這場表演到底想講述什麼。

??對於即將在第二天奔赴香港“敲鐘”的萬達集團創始人王健林而言,漢秀講瞭怎樣的中國青年故事或許不太重要。他即將用更多的舞臺秀劇場和主題樂園講一個關於萬達的新故事。

??12月23日,萬達商業地產在香港掛牌上市,成為香港3年內最大IPO。其發行價48港元,位於此前招股價41.8港房貸利率最低的銀行元至49.6港元區間上行。上市當日,萬達商業地產的股價開盤與發行價持平,收盤價為每股46.75港元,下跌2.60%。根據彭博億萬富翁指數,目前王健林身傢達到248億美元,成為僅次於李嘉誠和馬雲的亞洲第三富豪。馬雲旗下的阿裡巴巴於9月20日在美國紐交所上市,首日大漲30%。

??不過,萬達的上市之路才隻是開始。萬達院線A股上市計劃已經於11月28日獲得獲中國證監會批準。根據王健林在出席萬達商業地產上市儀式之後的說法,萬達院線近期就會展開發行工作,集團旗下未上市的業務也會悉數上市。而在12月20日漢秀劇場和武漢電影科技樂園開幕的新聞發佈會上,他提到瞭包括總部在香港的主題娛樂公司以及萬達文化旅遊產業下的滑雪場、海洋館、水上樂園等一系列項目。“這些公司中將來肯定有一個要在香港上市。”與此同時,2015年萬達在並購方面會有大動作,“文化娛樂產業的並購放在前面”。

??10年前王健林第一次提出要進軍文化旅遊產業,現在他的期待是,2020年萬達文化產業的收入至少能達到1000億人民幣。根據萬達官網的數據,2013年萬達文化集團的收入為255億元人民幣。

??和王健林1990年代投入房地產領域時正處行業高速發展初期相似,眼下他面對的中國文娛市場熱火朝天。國際會計師事務所安永在2013年發佈的《聚焦中國》報告中指出,中國媒體娛樂市場在2010年—2015年間的年均復合增長率(CAGR)將達17%,遠超經濟增長率。根據美國市場研究機構IBIS World的數據,過去5年,中國娛樂主題公園的營收增長保持在每年12%的速度,該機構預計2014年這個行業在中國收入將達到29億美元,相比去年增長9.6%。

??更重要的是,當年中國住房制度改革後購買他銷售的商品房和後來前往他開發的購物中心消費的那一批中國人,現在收入和需求都提高瞭。咨詢公司麥肯錫2014年發佈的《下一個十年的中國中產階級》指出,傢庭年可支配收入處於10.6萬至22.9萬元的“上層中產階級”逐漸成為中國中產階級的主流。麥肯錫認為,這批新主流消費群體更註重個性消費,追求個人享受,花在休閑活動和旅遊上的時間明顯更多。

??大學畢業後曾在大連市政府工作過的王健林一直強調“做企業要順勢而為”。2009年,國務院41號文件《關於加快旅遊業發展的意見》指出,“規范發展高爾夫球場、大型主題公園”,鼓勵國內企業發展主題公園。萬達的文化旅遊投資也是從這一年開始。2011年中共十七屆六中全會中提出“加快發展文化產業,推動文化產業成為國民經濟支柱性產業”,此後“文化產業”成為政府工作報告中的常見詞。在2012年度的工作報告中,他再次解釋瞭為何轉型做文化產業,“萬達文化產業集團一成立,就有五六傢銀行給瞭巨額授信。而且銀行給文化產業的貸款期限長、利率低。既然國傢支持,為什麼不趁勢而上?”

??從2009年開始,萬達陸續宣佈開發武漢中央文化區、長白山國際度假區、西雙版納國際度假區、哈爾濱萬達城、南昌萬達城、青島東方影都,合肥萬達城、無錫萬達文化旅遊城、廣州文化旅遊城等9個文化旅遊項目,單個項目投資規模都在百億元人民幣以上。但萬達的財務數據顯示,除瞭青島遊艇產業園在今年上半年有些許盈利之外,西雙版納旅遊項目、大連金石灘度假項目都虧損,其中西雙版納項目因為還未開盤,虧損瞭近2.4億元人民幣。通過上市聆訊之後,萬達商業地產將上述三個項目剝離給瞭萬達集團,隻保留青島東方影都,原因在於“土地用途調整以及若幹初步土地開發工程未完成而涉及或然性。”

??惠譽分析師Su Aik Lim與Vanessa Chan在一份報告中預計,因為“有良好的項目完成紀錄、高入住率和持續的出租增長率” ,萬達商業地產未來兩三年營收將以每年30%左右的速度增長。不過,“萬達評級面臨的最大風險是房地產市場大幅持續回調,這會導致現金流吃緊。” 在上市儀式上,王健林披露,萬達商業地產上市後的新定位是“中國生活消費綜合性平臺提供者”。“相信沒有任何產業是夕陽行業或可以隨便賺錢的行業。”他在隨後接受采訪時說。

??萬達文化產業

??目前,萬達文化產業涵蓋影視制作、電影發行、院線、主題公園、影視產業園、舞臺演藝等10個領域和文化旅遊區、萬達城兩個文旅項目。據《華爾街日報》報道,王健林曾經在一次采訪中回憶說:“當我2005年決定進入電影行業、開設劇院時,當時99%的董事都是反對的,說投資看不到回報,但我決定追求我的夢想。現在你看這個市場有多大。”每當面臨類似的大部分意見和自己不一致的情況,他的想法都是:“如果所有人都認為這件事可以幹,這個事情一定不能幹,不管是從前瞻性還是判斷力,隻有少數能判斷對的事情,敢於去做才可能成功,才可能有更高的盈利。”

??事實證明王健林是對的。2005年起中國電影市場開始高速發展,近兩年更是達到瞭井噴。EBOT藝恩日票房智庫數據顯示,2013年中國電影產業總收入達到276.8 億元,同比增長18%;其中票房收入217.7億元,同比增長27.5%。安永認為,中國是繼美國之後的全球第二大電影市場,電影票房有望於2020年前超過美國。

??2004年和時代華納合作後不久,萬達成立瞭電影院線公司,截至2014年6月30日在全國擁有150傢影院。2013年,萬達的票房收入達31.61億元,連續五年在年票房收入和市場份額上領跑全國院線。作為“A股院線第一股”,目前市場對其上市後的估值在200億元人民幣至300億元人民幣之間。

??一傢萬達影院配合一座萬達廣場的設立更加明確瞭萬達廣場針對中端消費的定位。2006年,王健林確立瞭第三代萬達產品的形態,即包含萬達廣場、寫字樓、酒店、公寓在內的城市綜合體。萬達廣場內部陸續設立瞭萬達自有品牌如萬千百貨、大歌星連鎖KTV等主力店。“萬達廣場首先的定位是時尚流行為主,不以奢華、奢侈品為主。”王健林在接受媒體采訪時曾明確說。“從酒店到KTV到百貨,萬達是整合資源最完整的一個”,地產咨詢機構睿意德高級董事王玉珂對《商業周刊/中文版》說,“相比其他購物中心,萬達的定位就是偏傢庭、偏中端”。

??在王玉珂看來,這樣的選擇符合中國的國情。“這群人本來就是城市的消費主力,一是有一定的消費能力,二是這群人的體量夠大。”麥肯錫公司全球研究院的研究表明,隨著中國居民收入的快速增長和儲蓄率的逐步下降,在未來的二十幾年內,中國城市的真實消費力將增長5倍以上,從2005年的3.7萬億人民幣上升到2025年的19.2萬億人民幣,中國將會成為僅次於日本和美國的全球第三大消費市場。

??但這批人是近十年來湧現的商業地產開發商共同爭取的對象。萬達得以暫時領先的原因是規模夠大以及背後的強大執行力。相比其他商業地產開發到運營3至5年的周期,萬達廣場的數字是18個月——從拿地到商鋪開業,即使部分商鋪的POS機尚未裝好。萬達酒店及度假村管理有限公司從實質籌備到成立完畢花費不到半年,萬達自有品牌的酒店從選址到開業都必須在22個月內完成。

??萬達的“任務督辦系統”覆蓋瞭集團旗下全部業務,各公司品質部專門派人負責跟進任務落實情況。系統設置瞭綠色、黃色、紅色的燈,任何一項任務沒有按時完成都會有亮燈警告,超時不同會亮不同的燈,最後與工資掛鉤。

??強執行力一方面囿於萬達的商業模式,“不動產的最大特征就是財務費用,早一年開業,多收租金,減少財務費用,你的盈利模式就出來瞭。”王健林說。但另一方面,這源於萬達的軍事化管理風格。曾經從軍17年的王健林從創立公司伊始就給萬達烙下瞭軍隊的色彩。不出差時,他每天5點半至6點起床,7點20到公司,一年工作360天,隻有過年休息5天,其他時間都在工作,基本沒有娛樂。他自己的說法是“我沒有更多夜生活,也不抽煙不喝酒,這可能是我保持精力旺盛的原因”。而萬達對員工的規定包括:男性員工必須穿深色西裝打領帶;女性員工必須穿職業套裝化淡妝,飾品不能超過三件;在電梯和公共區域,員工不允許高聲說笑,等等。

??在中國,能在以上方面(高執行力、高擴張速度、軍事化管理)和萬達類比的房地產公司隻有恒大,但恒大在商業地產領域的規模不如萬達,多元化發展的方向也不同於萬達。熱愛足球的王健林在多年前就停止贊助大連足球隊,而許傢印在2010年以1億人民幣全資收購沒落的廣州足球隊。2013年,更名後的恒大足球隊奪得亞冠杯,許傢印趁勢推出瞭恒大冰泉;2014年,恒大在快消、乳制品、能源、糧油、美容等領域繼續高歌猛進。

??王健林一直堅守在房地產行業。當外界質疑萬達的多元化時,他解釋說自己給萬達定瞭一條規矩叫做相關多元化,“你看我做不動產、做酒店、做文化,包括搞旅遊,就是蓋房子;基本上圍繞我們這個主業在轉,我們不會跨到機械制造、化工、石油。”

??部分原因可能是,在中國,房地產仍少數幾個還沒有完全市場化的行業。萬達可以繼續享受在政府那裡已經獲得的低地價優勢。沒人可以說清楚萬達的強執行力和政府對其歡迎的因果關系,至少王健林從不避諱後者。他曾於2012年在哈佛演講時提到,每年萬達接到各地政府的邀請很多,但最終他隻能選擇三分之一的城市去投資。“我們獲得的土地成本比所有企業便宜很多,至少便宜一半。”

??政府青睞萬達這樣的商業地產項目也很容易理解。酒店和購物中心可以成為城市地標,帶動周邊土地價格上漲;盡管選址位於城市非核心地段,但酒店和萬達廣場的開業常常吸引人流,時間久瞭,打造出一個新的城市商圈;萬達的強執行力確保當屆政府在任期內可以完成工作,創造業績。王健林曾經在接受媒體采訪時解讀說:“因為萬達能保證開業時間,從拿地到開業最長18個月,地方政府領導很看重這點,希望在任期內見到提高就業、稅收、商業級次的成效。因此很多城市拍賣土地時,政府會設計競拍門檻,大傢一看就知道是定制給萬達的。”

??從這一點來說,萬達是一傢很典型的中國公司。“中國希望所有的事情都進行得很快,萬達恰恰也可以做得很快,滿足瞭政府的期待。在中國商業開發要承受很大壓力,萬達是一個可以承受、吸收這些壓力的地方,把它轉化成好的項目,因為你可以看到它在全國各地都有佈局。”為漢秀劇場做策劃設計的公司Stufish Studio首席執行官Ray Winkler對《商業周刊/中文版》說。

??現在,王健林進入的主題公園領域同樣受到政府追捧。AECOM 咨詢集團全球總裁尤石在接受媒體采訪時稱,主題公園對地方政府很具吸引力,因為它們可以吸引遊客,鼓勵當地居民將他們的可支配收入在當地進行消費。藝恩咨詢的副總裁韶鋼指出,與住宅樓開發不同,修建主題公園的土地征用屬於文化或娛樂目的,根據政策,國務院給樓市降溫的限購政策在這些土地上並不適用。“許多開發商都是沿著這種模式操作。他們利用相對較低的價格購買土地,創建主題公園,然後在園內修建公寓樓和賓館謀利。”

??萬達走出去

??在香港的上市讓這個有傢族企業色彩、一度野蠻生長的公司站上瞭一個國際化新臺階。這也是過去20多年來赴香港上市的內地公司的共同目標之一。曾經短暫位列中國首富的王健林,在決意做商業地產時就想推動公司上市,並且在10年前就堅持要海外上市。這期間萬達經歷瞭與海外基金合作申請REITS,2009年A股上市申請(未獲批),終於在2014年年末跨出瞭實際一步。今年7月,萬達集團王健林的秘書劉春對鳳凰財經表示,除瞭獲得更加充足的資金,萬達上市還有一個目的是更加國際化,通過上市也可以檢驗市場對萬達商業地產這一商業模式的認可度。

??從2012年開始,王健林就不滿足在國內的高舉高打瞭。這兩年,萬達陸續收購瞭美國第一大院線公司AMC集團(2013年12月在紐交所上市)、英國遊艇公司Sunseeker、馬德裡地標項目西班牙大廈、洛杉磯比佛利山市威爾謝爾大道9900號項目地塊、澳大利亞黃金海岸市的珠寶三塔項目。僅2014年,萬達海外投資計劃就超過500億元人民幣。

??萬達收購AMC時,《華盛頓郵報》評論說:“這次收購體現瞭中國公司在世界范圍內實現擴張的雄心”。近些年,來自中國的“大買傢”正越來越多活躍在國際並購舞臺。尤其是在2014年,據國際會計和咨詢公司普華永道統計,前三季度中國企業海外並購的交易總數量為176宗,較去年同期上升31%,創歷史新高;其中上市公司海外並購交易數量占比達56%。“上市公司得益於融資渠道多元化,尤其香港公開市場股權和債權融資渠道更為通暢。同時,私募基金與上市公司積極合作,為上市公司提供海外並購所需的資金、經驗和技術支持。”

??“萬達隻對那些強大的玩傢感興趣,我們希望得到控制權。”王健林此前對媒體表示。此後CNN專訪王健林,在被問及最近的收購目標時他回答:“我們的投資部門和投行正在和很多公司談判,但目前還沒有定下來。不過你可以回去問問你老板,CNN想不想被收購?我也可以把它買下來。”

??看起來王健林並不擔心給予西方“門口的野蠻人”的觀感,這或許源於萬達國際化後的服務對象依然在中國。除瞭AMC仍舊針對美國觀眾,Sunseeker的未來受眾大部分是中國富豪,而萬達收購幾大地標項目的計劃包括瞭建設五星級萬達文華酒店和百貨,以及設立當地辦事處。“中國投資者到國外,包括商務和旅遊人士,是有對中文服務的需求的,萬達選的城市大多也是金融中心;第二,中國有錢人在進行資產轉移,國外並不瞭解中國人的投資需求,隻有中國人才瞭解中國人的投資需求。”王玉珂說。“萬達在海外還是在消化國內的一部分市場,隻是消化的場所改變瞭。”

??起初王健林決心自己做五星級酒店時,理由就包括,為什麼不可以有一傢中國人自己的酒店品牌。設立洛杉磯辦事處是希望將其打造成“萬達全面進軍好萊塢的主要根據地”。《福佈斯》當時的一篇報道稱,王健林的目標是幫助中國成為文化產業的發動機。

??偶爾你會覺得王健林和中國五六十年代出生的那批人一樣,對這個國傢懷有特殊的感情。但很快他又會告訴你,其實沒那麼復雜。“如果說萬達對文化有什麼情懷,沒有。我們是在商言商,我們看重文化的原因就是賺錢”。他在武漢的新聞發佈會上說。當天的萬達項目開幕活動同時是武漢文化惠民工程巡禮的啟動儀式。“文化事業是政府去搞的,我們就搞產業。”他說。

??王健林曾明確說收購AMC並不是想將中國文化走出去,而是將外國文化引進來。萬達收購洛杉磯項目、與獅門娛樂談判都可以看作是這一點的詮釋——當萬達將制作、發行等電影產業鏈完善時,國內的青島影都、大連金石灘影視基地、萬達院線和國外的AMC院線、洛杉磯比佛利山項目就可以聯動瞭。考慮到萬達廣場對百貨、KTV、兒童樂園的整合,你可以聯想未來其遊艇業和國內度假區的聯動,海外文華酒店和國內萬達酒店的聯動……“萬達海外的酒店大多捆綁公寓,可能想將來和萬達酒店國際化掛上鉤,做成跨國的酒店經營集團;第二是資源整合,洛杉磯好萊塢影視資源,和青島有資源整合,包括倫敦遊艇公司,可以和國內文化旅遊產生關系。”商業地產咨詢公司世方商業地產總經理李仁斌對《商業周刊/中文版》說。

??這樣的海外並購邏輯不同於萬科、綠地等純粹從房地產行業出發的收購,也不同於復星偏金融保險或是資本傢小圈子消費品的收購,更像是為瞭滿足一個有瞭一定程度可支配收入的中國人典型的消費:在購物中心大餐一頓,看一部票價100元左右的商業片,入住一傢歷史還不夠悠久的豪華酒店,去一個交通閉塞、周邊荒蕪的度假村打發幾天日子——萬達的文化產業,背後的精神意味更淡一些,享樂意味更濃一些。

??萬達野蠻生長

??王健林的商業版圖仍然在擴大。萬達就好像一個商業地產的購物袋,裡面不斷塞入酒店、文化、零售等物品,未來還會有電商和金融——但不管怎麼加,所有東西都被包裹在商業地產的外殼中。這是將一個產品推向極致的做法。

??在中國房地產行業,萬科的多元化邏輯和萬達有些類似。2011年,萬科正式宣佈進入商業地產,隨後推出養老物業、酒店和商業配套等多種物業類型。2014年,這傢發展瞭30年的公司宣佈要轉型做城市配套服務商。而將房地產項目推向極致的是萬通集團主席馮侖。他從2011年開始力推“立體城市”項目。2013年7月,萬通首個立體城市——西咸立體城?新渭城在陜西西咸新區開工,投資總額約300億元人民幣。按照馮侖的說法,“力爭今年再新增3—4個城市,使立體城市項目增至6—7個。同時,隨著立體城市七大平臺的搭建成功,後面的落地速度會更快。” 這是一個全新的未來型城市,“集居住、就業、娛樂、教育、醫療為一體,能夠從根本上解決中國的城市化問題”。

??萬達的發展恰恰借助的是中國不斷加快的城市化進程。王健林一直堅持將項目投資在類似武漢這樣距離海岸線1200公裡的內陸二線城市和更加身處腹地的三四線城市。這些城市相比大城市有面積更大的土地,更低的價格以及消費能力提升更快的顧客。波士頓咨詢公司將中國中等富裕消費者定義為傢庭年均可支配收入至少為2萬美元,平均接近4萬美元的群體,他們樂於購買更高檔的產品和更優質的服務。隨著中國三、四線城市不斷發展,未來的富裕消費者中,約有75%來自他們的人口,“預計到2014年,中國富裕階層消費額約1萬億美元,到2020年將大幅增長至3.1萬億美元,接近日本的水平”。這份報告稱。

??過去,“一座萬達廣場,一個城市中心”的口號確實在類似蕪湖、蚌埠、嘉興這樣的城市成為事實;未來,萬達的文化旅遊城很可能也成為某種程度的城市中心——不管是萬達推動還是當地政府推動。“你必須要做出一個表示,讓人們有理由來你這兒。人們不會說我想來所以我來,你必須給他們一個原因。王健林非常聰明,就有一點像,沒有路沒有人走,你修建一條路,就有人來瞭。”Ray Winkler說。

??不過,萬達的未來風險也由此而來。“必須要擔心的是中國的經濟發展是否也同樣快速,因為開發需要大量資金,大規模的地產開發需要你同時能消化經濟起伏的變化。”Ray Winkler認為,萬達的風險在於中國的經濟增長可能不是永遠的,在經濟放緩或下滑時萬達如何應對將十分重要。

??幾年前,王健林認為萬達的風險是快速,盡管這同時是萬達商業模式必須付出的代價。“萬達必須再快一點。快是戰略問題,必須要快。現在是最後的機會,可以做大市場份額,可以積累經驗,可以贏得未來的市場空間和話語權。”他在2012年接受《中國企業傢》采訪時說。但他同時承認,速度快是最大危險,如有閃失,萬達這樣的巨人也有可能一夜垮掉。

??在武漢的新聞發佈會上,有記者問王健林是否考慮過新投資的廣州文化旅遊城會受到香港迪斯尼的沖擊,他回應說:“我們投資一個廣州文化旅遊城,目的就是和迪斯尼競爭。中國200年被奴役,被壓迫,就覺得西方比中國好。我做廣州項目就是要輻射周邊的迪斯尼。”不過,自從1955年推出世界上第一個現代意義上的主題公園以來,迪斯尼依靠項目經營的“三三制”(每年淘汰1/3的硬件設備,新建1/3的新概念項目)不斷給予遊客新鮮感,從“重”行業起傢的萬達要想打造中國的迪斯尼,要依靠的可不能僅僅是越來越大的規模。

??出生於1954年的王健林在上市前還在堅持減肥,為此每天跑步。實現“A+H”上市之後,萬達將於明年1月宣佈第四次轉型計劃,確定萬達的四大方向為文化、旅遊、金融、電商。當被問及是否考慮過退休時,他明顯愣瞭一下。“我知道很多人去休息瞭,但也有比我幹得還歡的,七八十歲瞭重新創業。這就是一個人的人生定位。”王健林說,“我是有夢想的人,我的夢想就是把萬達帶到世界超級企業。”他估計自己到2020年,萬達有1萬億元人民幣資產,至少20%收入自海外時,他可以退休。這幾年他還要繼續小步快跑,畢竟新故事才剛開瞭個頭


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-25/15105953778487608525780.shtml

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