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內容來自sina新聞

取消樓市限購能 救市?

  自房地產行業進入下行周期以來,各種"救市"企圖從未停止過試探。最近,松綁限購的城市不斷增加,在購房人資格審查,購房區域、購房套數、特定面積區間、購房落戶條件等方面放松限制。分析人士認為松綁限購或明或暗旨在"救市"。據不完全統計,截至目前,在限購方面有不同程度松動的城市達到19個,占所有實施限購的46個城市的比例超過四成,相信未來還會有更多的城市加入其中。不斷擴容的取消限購,能不能給房地產市場註入新的活力,進而拯救調整中的房地產市場?

  事物的發展都有其自身規律性,房地產市場的發展到瞭何種階段?數據最有發言權。國傢統計局近日公佈的統計數據顯示,今年上半年房地產開發投資同比增長14.1%,較1~5月回落0.6個百分點,新開工面積、商品房銷售面積及銷售額仍為負增長,降幅略有緩和。資金面繼續收緊,房地產開發到位資金1至6月同比增長3%,回落0.6個百分點,其中國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款增速均顯著下滑。房價方面,6月份全國70個大中城市房價指數創下自2011年1月開始統計以來下跌范圍最大紀錄,6月份新建商品住宅價格環比下降的城市多達55個,二手住宅價格環比下降的城市也增加到52個。 綜合周期性因素和其他一些指標的分析,人們得出瞭房地產拐點已經到來這樣一個結論,而這一判斷漸成市場主流觀點。

  這一輪房地產調整,有商業銀行提高住房按揭貸款利率、大幅放緩按揭審批進度以及人們對市場、政策預期不明朗和去年基數過高等多重因素的影響,但供需失衡、結構失衡、價格與購買力失衡才是最根本的原因。經過十餘年的高歌猛進,今天中國房地產市場已經不同於以往,總銷售面積累積逾60多億平方米,存量規模已經足夠大。自古盛極必衰,市場普遍認為2013年13.1億平方米的銷售量很可能是中國房地產市場銷售的天花板。房地產的下滑是一種客觀趨勢,用本報專房屋二胎借款銀行傢委員會委員、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松的話說,"政策的力量除非足夠強大,否則難以扭轉房地產市場已經形成的趨勢"。

  既然房地產業的下降周期已經或者說正在開啟,限購政策放松的效果就很可能會讓那些寄希望於通過此政策調整來快速消化庫存的城市失望,因為最終影響房地產市場運行的關鍵因素是供需關系,單一的某一項政策的改變隻能擾動而不可能逆轉市場的供需狀況,也不足以影響市場預期。本月10日取消限購的濟南的情況就初步證實瞭這一點。在取消限購的最初兩天,即7月10日11日濟南網上簽約量顯著放大,之後的幾天網簽量就被市場觀察人士評論為"出現平穩信號",價格也沒有應聲而動。根據各地限購政策,限購放開一般隻對投資性需求影響較大,而投資性需求在房地產投資快速賺錢的光環褪去以後迅速下降,因此放松限購所起的作用將十分有限,需求在短暫的釋放之後,很快就會歸於平淡,遑論給房地產市場註入新的活力。

  限購政策,作為特定時期的行政手段,退出市場是早晚的事。從這點上來說,目前一些城市取消限購等行政性非市場化的舉措或許可以說得通。但應該未雨綢繆的是,取消限購的合理性在於讓市場發揮更大作用,而不能讓市場參與各方理解成或者實際演變成另一種行政"救市"行動。在地方政府對土地財政依賴難以解除的背景下,錯誤的理解易於被利用、演化為購房者的沖動,從而進一步扭曲市場關系,造成更大的失衡,積累更大的風險。

  我國房地產業正經歷變革,陣痛不可避免,房地產下行風險也是實體經濟不得不面對的客觀現實。我們要做的是降低房地產劇烈波動對經濟造成的影響,讓房地產風險釋放得更自然更平穩些。而推進棚戶區改造和保障房建設以及加快完善房地產項目周邊的配套設施都是對沖風險的具體舉措。在這個階段,引導市場進行自發調整,遠比盲目"救市"更為重要。套用一句歌詞:你救或不救,趨勢就在那裡,不逆不轉。既然如此,不如讓房地產行業來一場符合其發展規律的自然減速吧。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-30/15544333244.shtml

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