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內容來自sina新聞

北京豪宅新版圖爭搶2000名富裕客群

??“頂豪項目就像一匹野馬,客戶便是我們苦苦追尋的草原。天公不作美,水少草不肥,吃不飽怎麼辦?”華潤·萬橡府北京大區營銷管理部助理總經理秦江在他的朋友圈這樣寫道。

??頂豪是北京房地產人士造出的詞語,“頂級豪宅”的簡稱。這個詞語出現的背景是,隨著土地稀缺、地價攀漲,北京豪宅正面臨著多年來最大供應量的局面。

??包括秦江、亞豪機構市場總監郭毅等多位業內人士估算,2015年,北京將有約2000套單價10萬元/平方米左右的豪宅上市。而隨著反腐、經濟形勢的變化,豪宅項目的客群也在發生變化。也就是說,他們需要挖掘出更多具有陽光資產的新貴階層。

??豪宅版圖:激烈的競爭

??一傢豪宅開發商負責人向21世紀經濟報道提供瞭一幅他們自己勾勒的近兩年可能正在呈現的豪宅版圖。其中,位置最好的豪宅在傳統的北京城中心,最遠的豪宅則接近五環。

??根據可推算的高價地統計,這些頂級豪宅項目分別為香河園3號、首開·瑯樾、中糧·瑞府、北京壹號院、保利東壩、恒大華府、佳兆業廣場、東山墅、中央公園廣場、遠洋劉娘府、龍湖西宸原著、泰禾西局項目、萬柳書院。

??據粗略估算,這13個項目可能會提供約軍人優惠貸款2000套左右的豪宅,平均售價在10萬元/平方米左右。中原地產提供瞭另外一組數據,2014年,單價在10萬元/平方米的豪宅共計成交30套。而這是近幾年來北京同類豪宅的最高成交紀錄。

??郭毅稱,隨著北京可供應的土地資源日漸稀缺,房企對優質地塊的爭奪異常激烈,也造成2012年以來北京高價地頻出,在成本倒逼之下,再加上合理利潤的疊加作用,房企打造的高端項目的擬售價格也節節攀升,計劃今年入市的多個高地價項目的預期售價均超過10萬元/平方米,受此影響,北京公寓豪宅市場成交均價將保持穩步上升態勢。

??然後,市場的另一面是,“受國傢反腐深入以及經濟結構性轉型影響,豪宅客群呈現結構性縮減,也使得豪宅成交總量萎縮。”郭毅說。

??二胎貸款 期數怎麼貸款比較會過件“豪宅的門檻越來越高。往年,北京總價在2000萬以上的豪宅成交量也就幾十套。而現在,單個項目一次成交量就可能要突破往年的銷售紀錄。”保利海德公園營銷負責人原野告訴21世紀經濟報道記者。

??原野坦言,在豪宅各個階層客群中,總價在1000-1500萬,客戶相對容易接受,總價一旦超過2000萬,客戶接受難度就陡增。原野稱,一個現實因素就是限購,豪宅客群的購買力被限制,整體基數變少。

??客群的變化

??今年全國兩會期間,全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森向兩會建言,建議取消北京豪宅限購。黃其森在提案中提到,像北京這類城市,總價1000萬以上的住宅,是個門檻,不是一般普通消費者能承受的,這幾年北京每年頂多消化兩三千套,無傷大雅。放開這類住宅限購,可以活躍市場,降低金融風險,增加稅收。

??在普通人眼中,限購可能並不能構成有著諸多社會資源的豪宅客群購買障礙。而在北京頒發限購令伊始,一些豪宅開發商也曾對外表示,限購對豪宅影響不大。據一位豪宅開發商透露,豪宅客群有著諸多渠道解決限購資格問題。比如,把房子登記在親戚、子女名下,用公司名義購買等等。

??但多傢豪宅開發商負責人向21世紀經濟報道記者明確表示,豪宅客群正在發生變化,對有著自住需求的豪宅客群而言,限購是一道明顯的障礙。如果購買過程過於復雜,對於自住需求的客群而言,他們可能就會放棄購買。另外,泰禾集團總裁助理沈力男表示,一些名人也是豪宅的準客群,出於社會影響層面的考慮,他們也不太願意用離婚等其他方式來解決購買資格問題。

??亞豪機構副總經理任啟鑫稱,隨著中國經濟結構調整以及反腐力度的深入,以往來自傳統能源、政界等領域的豪宅購房客群逐漸隱退,取而代之的則是具有高知背景的企業高管、IT等高新技術行業新貴。這類客群主要是出於改善居住品質、提升居住條件等需求,置業目的明確。

??豪宅開發商們對於這類客群的共同認知是,財富陽光。這類人群在置業時並不僅僅局限於地段稀缺等傳統價值因素,對項目之外的附加值如產品風格、功能性、人性化、人文環境等方面也有著較高要求。豪宅客群的結構性變化,使得開發豪宅項目的房企,在產品定位及規劃上需要針對新興階層進行改變和提升。

??位於海淀的保利海德公園從開年到現在已經實現瞭4.9億的銷售額。原野坦言,項目熱銷有其特殊因素。除瞭口碑、知名度等因素外,價格是也具有明顯的吸引力。在北三環,單價不超過10/平方米的新房屈指可數。

??位於海淀區的另一項目萬柳書院自開年開始也實現瞭熱銷。中赫置地品牌總監朱敏表示,熱銷是受價格、區位以及產品等諸多因素綜合作用影響。他發現,豪宅客群改善性自住需求強烈。據他們調研發現,萬柳書院至少有一半的客群是來自周邊的二手房小區。

??郭毅表示,近期大戶型面積成交走高,也證實瞭新興高凈資人群在購買房產方面的變化。近年來,豪宅置業者趨於年輕化,來自IT、金融、電商等行業高知人群增加,這部分人群講究生活品質,購買豪宅既要考慮到自住的功能性,又要考慮未來的升值保值空間,促使200平方米以上稀缺戶型成為豪宅市場成交主力,也帶動大戶型豪宅產品成為市場供應新導向。據統計,近期新入市豪宅項目萬柳書院、中信國安府、紫玉公館等項目的套均面積均超過200平米。

??別墅的尷尬?

??21世紀經濟報道記者采訪發現,在各類豪宅產品中,別墅可能是目前遭遇困境最為明顯的產品類型。

??在城市用地日益緊張的背景下,國土部對別墅用地三令五申,自2003年到2012年,國土部連續9次重申嚴禁批別墅用地。專業人士表示,隨著土地管理趨緊,別墅或將逐漸退出一手市場。

??然而,豪宅市場發生微妙變化之後,別墅市場反而陷入瞭去化困境。北京一傢別墅項目相關人士告訴記者,自開年以來,他們項目至今尚未開單。“誰還敢買別墅?太紮眼瞭。”在該人士看來,反腐以及不動產登記等各方因素反而導致別墅客群更為敏感。

??亞豪機構數據統計顯示,1月北京別墅市場共實現成交130套,成交面積4萬平方米,環比分別減少57%59%,從同比情況來看,20151月別墅成交量與2014年同期基本持平。與此同時,1月北京別墅市場成交均價為29888/平方米,環比下滑20%,同時也創下瞭近12個月來的新低。2月北京別墅市場共實現成交85套,成交面積2.91萬平方米,環比分別減少瞭35%27%,也創造瞭近12個月來的新低。

??亞豪機構另外一項統計顯示,截至2月份,北京別墅市場存量高達7467套,這一數字相比2014年同期,漲幅高達50%。存量的冗多,既令其售價難以走高,同時對於去化速度也產生掣肘。

??沈力男從另外一個角度向記者證實瞭豪宅市場的激烈程度。“豪宅開發商對於位置較好的戶外廣告牌爭搶也極為激烈。東四環的戶外廣告牌,一年的價格目前已經上漲至1000-1500萬。”


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-26/10045986678749989748862.shtml

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