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內容來自sina新聞

京別墅區域盤點 三大主流別墅區眾多新興別墅群

  中央別墅區





  中央別墅區最早被稱做天竺旅遊度假別墅區,發端於1991年赴香港的一個招商引資項目。1992年,北京外銷001號房--麗京花園別墅出現在順義天竺機場高速楊林出口,掀起瞭溫榆河畔別墅的開發熱潮,也為中央別墅區打下瞭第一塊基石。

  中央別墅區內早期所有的項目地塊都非常方正,以麗京花園為代表,設計風格以香港模式為主,社區內的綠地、水系很少。客戶來自東南亞、香港的投資群體,而住客則以外國人為主。正是大量各國大使館的工作人員、歐美外資企業的外籍高管、東南亞及港澳臺人士奠定瞭溫榆河別墅區的"國際化富人區"地位。到九十年代中期,歐陸苑、名都園、優山美地等別墅項目的興起使得這一區域的別墅群初具規模。

  細數中央別墅區內最早一批代表性項目,可以發現其國際化氣息系與生俱來的結果:裕京花園由臺灣開發商投資修建、歐陸苑最早是德國一傢機構投資的,麗斯花園、麗高王府則是香港新世界投資開發,香江別墅是新加坡投資集團和荷蘭銀行財團ING共同投資,李嘉誠財團在區域內也有項目等等,諸如此類。因此,這裡的別墅最大特點是:從小區規劃到戶型設計,都非常符合西方傢庭的生活習慣。

  中央別墅區的長盛不衰,被歸結於以下三個方面的因素:第一,交通優勢得天獨厚,機場、CBD順時可達。第二,四季長流的河水和茂密的成片樹林形成的自然環境,加之借奧運會東風而取得成功的東北部綠色生態走廊規劃,使這一帶被認為是北京最適合居住的區域之一。

  第三同時也是最重要的,得益於近十年間累積起來的居住文化氛圍,外籍人士聚集,涉外氣息濃厚,區域內配套豐富,租賃市場活躍。尤其是諸多國際學校和符合外籍人士生活習慣的娛樂配套的成熟,是這裡幾乎成為外籍或外籍背景人士在京居住的唯一選擇。



  奧北別墅區台北二胎

  與中央別墅區又可細分為"後沙峪片區"、"天竺片區"和"來廣營片區"三個子區域類似,廣義上的奧北別墅區也包括瞭"昌平八達嶺片區"和"亞奧京北片區"兩部分。早年,由於八達嶺高速開通較早,沿線的成片別墅發端也更早,當年北京市場上的第一批目標定位於國內富豪的豪宅如玫瑰園、碧水莊園等項目皆位於此,形成瞭八達嶺高速別墅帶的輝煌。

  此後,由於亞運會和奧運會的舉辦帶來的交通等基礎設施大發展,以及其間接地對於客戶區域認知的影響,更靠近京承高速的亞北/奧北區域所受助推力更為強勁--如北京東南西北四個方向的環線中,唯有北五環被納入中心城區范疇,由此可見北京此前十餘2胎借貸銀行貸款全省皆可處理年間的城市發展在方向上的重心就在成北。不過近年來隨著越來越多的項目在京北區域進行開發,客群區分不明顯,兩大子片區逐漸融合,進而形成如今的"奧北別墅區"。

  從面積和體量規模來看,奧北別墅區或許是北京最大的一個別墅集聚區域。它位於北京城區正北方向,跨域朝陽、昌平和海淀三大行政區,"京藏高速/京承高速-北五環/北六環"等交通幹線貫穿其間,小湯山、奧林匹克森林公園等景觀資源為其依仗。

  奧北別墅區以自然資源條件取勝,北京的上風上水地區,區域內別墅多為景觀型別墅--具有森林、河流和多種植被優勢以及溫泉資源,不僅具有良好的外部景觀條件,而且往往註重打造良好的社區內部自然環境。如東方普羅旺斯、珠江紫宸山、納帕溪谷、溫哥華森林等大盤別墅項目,或引進大面積水系,或打造大面積植被景觀資源,因此往往能夠第一時間吸引住來訪客戶,打動客戶的心。

  目前區域內大大小小的別墅項目數十個,涵蓋瞭別墅系列的各個產品線、以及從兩三百萬到數千萬的各個不同價格檔次,特色項目也層出不窮。因此,奧北別墅區的居住氛圍顯得更為"平民化"、"本土化"。既有企業主、企業高管,也有文體明星、高級白領、成功的自由職業者、文藝工作者等等。此外,區域內幾乎不存在租賃市場,基本為100%的自住型客戶。



  香山別墅區

  香山別墅區,顧名思義,得名於其與香山山脈的地緣親近關系。該區域內風光秀麗,有不少風景名勝旅遊景點,山脈起伏的自然景觀在一馬平川的華北平原上顯得卓爾不群,北京城區范圍內更是無有出其右者,據稱香山別墅區內的森林覆蓋率達86%以上。

  香山別墅區的地理位置上也有獨特的便利性優越。與中央別墅區、奧北別墅區日漸向六環甚至六環外擴展不同,真正的香山別墅區別墅始終指稱的是西五環一側的項目,相應地其交通便利性自不待言。

  更為客群看重的是,京西板塊自古就與"皇傢"、"貴族"、"國傢領導層"等概念結合在一起,至今仍是黨和國傢領導人及重要人士的居住場所。略帶神秘的概念氛圍,讓該區域的高端物業受益良多;開發商們不吝打出"皇傢園林"、"超凡尊崇"等概念,盡管價格不菲的同時物業品質並無過人之處,但購房者仍然願意為之買單。

  或許也是出於同樣的因素,香山腳下別墅的客群,或許是北京幾大別墅區中最為神秘的,傳說中的"隱富階層"若選擇居住京城,大多首選都是在這裡。

  由於區域特殊的政治敏感性,目前香山周邊已經禁止別墅開發,可售物業逐漸售罄,新盤日益銷聲匿跡。目前宣稱位處"香山別墅區"的高端物業,實際上距離香山有不少的距離。而真正的香山腳下的別墅,在稀缺性的強力助推下,其價格已經是七八年前的十倍瞭。

  新興別墅區

  新興別墅區之潮白河:潮白河別墅區的興起,與2008年北京奧運會水上項目在此舉辦息息相關。隨著潮白河的治理和水量保證及順義休閑度假區域的規劃實施,以及中央別墅區可用土地的減少,距離中央別墅區最近、且同樣具備一定自然景觀資源優勢的潮白河區域遂進入地產商的視野。目前區域內別墅項目發展較快,且品質較高,目前已有逐漸向傳統溫榆河沿岸的中央別墅區靠攏的趨勢。

  新興別墅區之亦莊:憑借本身較強的產業支撐、較高的國際化程度、日趨完善的生活配套、出色的性價比以及政府政策的大力支持,亦莊別墅區已成為目前新興別墅區中的後起之秀。

  新興別墅區之東部泛CBD:位於北京城區正東方向的通州區轄區內,主要依托於毗鄰CBD的優勢,以較為經濟的價格向在東部生活的企業中高層提供瞭居住在別墅內的機會。

  新興別墅區之城南:北京最新興的別墅區,近年來隨著南城舊城改造推進而逐漸浮出水面。但由於北京城市對南城所持的固有觀念,配套檔次較低,加之交通問題困擾,城南別墅區形成口碑和規模仍需較長時間。

  新興別墅區之遠郊:所謂遠郊別墅,既有位於懷柔、密雲的已成氣候的度假別墅,也有散佈於大興、房山或是毗鄰河北的邊界地區的經濟型別墅,本身特點和產品訴求各有不同,不一而足。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/13232262716.shtml

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