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內容來自sina新聞

銀行二胎 銀行二胎借款利率多少免費諮詢試算北京限房價競地價政策加速落地 恒大稱有利可圖

  9月4日,恒大地產以總價40.4億元的代價摘得北京今年第一塊"限房價競地價"地塊豆各莊B地塊,剔除公租房之後,樓面地價為1.66萬元/平方米,限價房限售價2.2萬元/平方米。可提供公租房約900套,總價限定在200萬元以內的住房2200套。

  2011年,北京首個"限房價競地價"項目--房山長陽國際城入市銷售。如果兩年前隻是"限房價競地價"政策的一次嘗試,那麼,今年以來包括豆各莊地塊在內的兩塊"限房價競地價"地塊的橫空出世,則表明這項政策正式進入瞭落地階段。

  恒大稱限價房地塊"有利可圖"

  9月4日下午,恒大地產集團有限公司以40.4億元競得豆各莊B地塊。該宗地可提供公租房約900套,總價限定在200萬元以內的住房2200套,刨除公租房部分,樓面地價價為16618元/平方米,限價房限售價2.2萬元/平方米。業內人士經過計算,認為此地塊基本不盈利,於是紛紛稱恒大是"活雷鋒"。

  對此,復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民認為"限房價競地價"地塊並非一定不賺錢:"這裡面有太多操作空間,由於行政幹預過多,空間反而變得更大。"

  而恒大地產也表示該地塊"不會賠本",而且"性價比高",接近恒大地產人士對記者表示,"這裡面2500個車位,1.6萬平方米商業,估計可以賣到每平方米五六萬元,還有3.8萬平方米的酒店式公寓,總體來看是有利可圖的。"

  加上今年7月份恒大以35.6億元摘得的昌平沙河高教園區地塊,恒大在北京土地市場已經投入瞭76億元。更為巧合的是,兩宗地塊都屬於"限房價競地價"。對此,有機構人士認為,恒大此舉表明一方面是采取穩健的策略,畢竟兩宗地塊的樓面地價都未超過兩萬元。另外,可以借助項目提升品牌價值和拉近與當地政府的良好關系。

  從北京豆各莊"限房價競地價"地塊的拍賣現場看,這類地塊也很受房企的歡迎,包括中鐵建、住總首開聯合體等多傢"不差錢"房企參與角逐,而恒大最終勝出並不輕松,而是經過43輪的激烈爭奪後才笑到瞭最後。

  對於這樣的結果,上述接近恒大的業內人士表示,"主要原因是恒大對於成本的控制上比對手有優勢,全國統一招標的方式起到瞭關鍵作用。"

  對於進入北京第二單"生意",為什麼還是選擇限房價、競地價地塊的問題,接近恒大的業內人士向中國房地產報記者表示,"一方面是出於鍛煉隊伍的考慮,因為隊伍剛成立不久屬於磨合中,這種項目更容易控制一些。此外,在北京市場,此前恒大一直沒有進入,希望在承擔社會責任方面做得更多一點,做出品牌價值。"

  成本與質量如何平衡

  北京市國土局認為,"限房價競地價"土地出讓方式是在限定地塊未來住房銷售價格的條件下,競土地價格,按價高者得的原則確定競得人的掛牌出讓方式。該方式直接限定瞭未來住房銷售價格,能夠較好地抑制區域房地產價格的過快上漲。

  北京市國土局還強調,近期還將根據土地儲備開發項目情況,在豐臺、石景山、大興、通州、順義、房山等區域選擇部分地塊通過"限房價競地價"方式進行出讓。

  不過,對於限房價、競地價的出讓方式,市場人士有著不同的看法。克而瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬認為,這樣的舉措,隻能說是一種指南二胎嘗試,是控制房價上漲過快的辦法之一,至於效果如何,目前來看,還很難判斷,畢竟隻是幾個項目。"對於交房標準有沒有?是否充分考慮到物價上漲帶來的開發成本增加,限定的房價是否合理?"牟增彬質疑道。

  北京國地房地產土地評估有限公司市場研究中心總經理薑安源認為,此種供地方式體現北京市政府對社會輿論炒作土地財政的鮮明態度,充分體現中央宏觀調控的政策要求,政府土地收益比例在限房價的形勢下會急劇下降,但對全年政府土地收入的影響不大。伴隨著土地開發成本的增加,政府收益占土地出讓總收入的比例會有所下降,但政府土地出讓收益的總規模不會出現大幅度下降的趨勢。

  此外,薑安源指出,地價最終由市場的供求關系決定。2013年北京限價房用地指標占保障性安居工程用地的比例不足10%,采取限房價、競地價的出讓方式供地,是房地產調控制度的創新,不會成為供地的主流方式。雖然政府對土地調控將持續下去,且穩定房價和地價是政府迫切的任務,但鑒於當前宏觀經濟形勢不明朗,總體上沒有出現經濟增長壓力下降的前提下,政府不會采取大范圍的"限房價、競地價"出讓方式。

  不容忽視的一個問題是,限定房價的同時,並沒有限定地價,因此隻要拿地成本過高,就會直接影響到銷售。"有人會做賠本生意嗎?沒有吧?由於物價和人力成本的上升,很容易造成開發商會跟政府溝通,在容積率上做一些文章。"蔡為民這樣認為,控制瞭房價,開發商如何開發呢?會不會成為爛尾樓?到時候各種三角債的關系,不是說解決就能解決的。

  在房價受限的前提下,如何保證房屋質量和標準呢?對此,接近恒大地產的業內人士表示:"房子質量問題不用擔心,恒大高層曾說過,昌平那塊地的項目可以少賺錢、甚至不賺錢,但質量標準一定是高要求。"此外,對方還表示,恒大本次入京目的還是要打造民生地產形象,樹立限價房質量標桿,打造公租房標桿工程。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-09/11132409234.shtml
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