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內容來自sina新聞

55幅地王21幅未開工 高溢價拿地 非死即傷

  中國的房地產是一個怪圈。

  2008年以來,每一輪樓市調整,都會有一些地王遭遇"裸泳"尷尬。從SOHO中國[簡介 最新動態]陷入官司的上海外灘8-1地王到南京中冶被部分收回的256億元地王,再到陷入滯銷的廣州亞運城地王,境遇之坎坷和尷尬,宛如一部部生動的活教材。

  這卻未能阻擋前仆後繼的各路房地產豪傑。發生在土地競拍現場上百輪的追價歷歷在目,驚心動魄程度絕不亞於頂級國際大片。

  但這一次,那些曾經的地王,還會如此幸運嗎?時代周報記者經過調研和瞭解發現,近三年內,位列國內年度總價和單價地王的55幅地塊中,21幅地塊至今尚未開工,占比高達38%。時光不會倒流,下一步,誰會來幫他們解套?

  算不攏的經濟賬

  "面粉"太貴帶來瞭定價矛盾。

  當光環散去,一些走向前臺的地王們開始陷入"降價即虧本、保價則滯銷"進退維谷境地。

  一個尷尬的樣本出自中華企業。2009年12月24日,杭州章傢壩地塊開拍,這是當地本土大鱷綠城[簡介 最新動態]志在必得的一塊地,時任綠城董事長宋衛平親自坐鎮競拍。不過,半路殺出的中華企業,最後以總價28.1億元從綠城嘴邊搶走瞭這塊地,1.82萬元/平方米的樓板價至今無人能出其右。在四年多後的2014年2月,打響杭州降價第一槍的本土房企德信地產也拿下章傢壩一幅地,樓板價僅1.24萬元/平方米。

  曾經的地王,變成瞭騎虎難下的"燙手山芋",案名為"中企 禦品灣"的中華企業杭州地王至今仍未正式開售。

  "不開盤是暗著死,開盤是明著死。"杭州當地人士如此評價說,在杭州地產界,該盤被公認是虧損已成定局的項目,甚至可能是杭州樓市目前為止史上虧損最大的項目。在中華企業2013年年報中,也對杭州禦品灣計提瞭1.1億元跌價準備。

  日前,克而瑞集團的一份統計報告中,2011-2013年這三年間,全國經營性用地年度單民間二胎利率多少貸款全省皆可處理價和總價前十的55幅地塊(5幅地塊同時位列總價和單價TOP10)鮮有入市,僅有9個項目在售。

  克而瑞杭州總經理劉晨光對媒體稱,包括中海[簡介 最新動態]、金地、保利等高價地得主在杭州都開始"品嘗苦果",項目銷售排名大幅下滑,截至今年7月,中海已經跌出杭州樓市銷售排名前30名,金地跌出前20名,這在以往的杭州市場十分少見。

  在蘇州, 2011年1月,中華企業以約3萬元/平方米拿下瞭當地平江區機床電器廠、林機廠地塊。"這個樓板價放到今天的蘇州市場也是極高的,要知道地塊附近的蘇州平門府別墅項目今年6月份的均價也不過3.4萬元/平方米,"克而瑞信息集團董事長丁祖昱說,這就是典型的地價房價算不過來賬的地王,中華企業蘇州地王至今遲遲沒有開工。

  它並非孤例。在克而瑞的統計中,上述55幅地塊中,21幅地塊至今尚未開工,占比高達38%。在丁祖昱看來,在高周轉盛行的當下,38%地王項目未開工,是一個極高的比例瞭,"特別是單價地王低至50%的開工率,更說明地王好拿,項目難做。"

  據克而瑞統計,上述三年間63%的總價地王已經開工,2011年、2012年和2013年的開工率分別為80%、70%和40%,單價地王開工率則相對較房屋二胎 房屋二胎銀行利率低,為50%,同期開工率分別為70%、70%和10%。

  這當中,還不乏為規避"2年必須開工"的土地政策懲處而被迫開工的項目。上海申電投資有限公司以20.5億元競得的黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊,樓板價28983元/平方米,曾是2012年上海總價及單價最高的"雙料地王"。在上海不少業內人士看來,如今該項目進展較慢,盡管已經開工但預計未來工期或大大放緩。

  頗受關註的還有北京崇文菜市場地塊,該地塊是合景泰富2011年以7.1億元總價,4.37萬元/平方米樓板價競得的單價地王,目前也被外界指責開發進展緩慢。

  高溢價拿地或將"非死即傷"

  地王之間流行著一個"解套遊戲"。一個新地王的出世,背負起未來的銷售壓力,這才意味著一個老地王的解套。

  可是,這一次,幸運女神,還會眷顧這些曾經的地王嗎?

  以北京朝陽區孫河地王為例,2012年9月,龍湖以約為2.02萬元/平方米的樓面價率先在孫河A地塊稱王,泰禾於2013年1月以樓面價約為2.94萬元/平方米拿下W地塊;首開股份於2013年2月以2.63萬/平方米的樓面價奪得F、G兩塊土地。

  2013年7月,中糧以實際樓面價接近5萬元/平方米,刷新瞭北京土地出讓歷史上的單價紀錄,解救瞭之前進駐孫河板塊的其他地王。但今年7月29日,孫河組團BCDE地塊和K地塊雙雙流拍,中糧繼任孫河區域王中王,讓人增添瞭一重擔憂。

  土地市場降溫的趨勢還在延續,且向北京、上海等一線城市蔓延。中國指數研究院日前發佈的數據顯示,7月,全國300個城市土地出讓金總額為1475億元,環比減少15%,同比減少49%。

  "在房地產市場整體低迷的情況下,去年拿地較為激進的開發商面臨著較大的資金壓力,房企的戰略重點在於去庫存,所以預計8月份及三季度土地市場仍將持續降溫," 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭如是說。而丁祖昱則表示,隨著下半年土地的集中入市,流標及底價成交的情況將繼續上演,土地市場難復2013年的榮光。

  多位地產界人士直言,凡在2013年下半年高溢價拿地的企業,將來都會"非死即傷",其中民企可能因資金實力較弱,最先倒下。

  在眾多地王故事中,中冶南京地王分崩離析的結局也令人扼腕。拆遷艱難,體量巨大,開發周期過長,這讓中冶置業2010年9月獲得的256億元南京下關濱江地王項目至今無實質性開發進展,最後,該地王僅留3號地自己開發,而1號地分割多塊轉手,2號地更是遭政府收回。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-07/09404353111.shtml

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