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內容來自sina新聞

中國房地產協會副秘書長北京限購三年難松綁

  去化周期升至16個月



  高庫存壓頂北京樓市

  新政之後的北京樓市開始有所起色。來自公開的報道和研究觀點顯示,在央行釋放信貸出口之後,北京的房地產住宅市場實際成交量已然有房屋貸款人明顯好轉。而為瞭繼續釋放巨量的庫存壓力,決策層依然在釋放新的刺激政策。

  繼金融信貸政策寬松之後,住建部、財政部、人民銀行近日聯合發文要求,推動住房公積金繳存異地互認、轉移接續,並推進異地貸款業務;職工連繳6個月即可申請公積金貸款。業內人士以及財經觀察傢們認為,這一政策利好將繼續刺激北京等城市去庫存,因為庫存問題依然是不可回避的主要目標。

  上海易居研究院的數據顯示,北京在今年1月份的商品住宅庫存面積為703萬平方米,去化周期為7個月。但是到瞭9月份,整個庫存量為1062萬平方米,去化周期為16個月,足足增加瞭房屋二胎設定怎麼貸款比較會過件一倍多。

  "我以前說過,北京原則性的限購政策可能在三年內都不會松綁。那麼政策的限制可能會持續壓制房地產市場的價格與成交量。"一位不願透露姓名的中國房地產協會副秘書長告訴《中國經營報》記者。

  政策迭出北京樓市四季度將回暖

  偉業我愛我傢市場研究院依據住建委數據統計顯示,今年十月第二周即全年第41周北京市住宅網簽總量為2723套,環比增長39.8%,同比下滑41.4%。其中,住宅新房網簽量為1669套,環比增長95.2%,同比下滑28.4%;二手房網簽量為1054套,環比下滑3.57%,同比下滑54.57%。

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示,央行、銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》的同一天,北京市調整瞭普通住宅標準,在這兩則利好的影響下,目前北京樓市在市場實際合同簽訂量方面已經出現瞭強勢回暖勢頭。在此情況下,由於網簽數據滯後,市場在近期的交易量變化情況難以通過網簽情況進行反映。

  胡景暉預計由於"9·30"房貸新政對於市場改善型需求的釋放,以及北京市普通住宅標準調整對於二手房市場影響相對更大,市場改善型需求在未來一段時間或將迎來較為集中的釋放,未來的幾周,北京市或將迎來二手房集中網簽的小高峰。

  金融政策的效果尚未完全浮現,新的利好再度從高層釋放。10月13日,住建部、財政部、人民銀行聯合發佈通知,要求各地推進公積金異地互認、接續,支持異地使用公積金貸款,同時取消中間費用收費,保障職工購房。

  根據北京市現行政策,使用公積金貸款主要需繳納新房評估費、強制性機構擔保費兩個費用。如果使用住房公積金貸款購買二手房通常需繳納的費用為,公積金貸款管理中心指定的評估公司收取評估費1500元,公積金管理中心收取貸款額千分之三的機構擔保費,如果購房者需要代辦業務,購房人還要額外繳納1500元的手續費。

  鏈傢、我愛我傢等中介機構的經紀人就此對本報記者置評說,這些收費取消後會為購房者節約數千至上萬元不等的費用。

  不過一些業內人士認為,公積金新政未來能夠為北京樓市的成交量貢獻多少政策利好尚難估算。

  匿名的中國房地產協會副秘書長就此對記者評論說:"這些政策一定會給北京的房地產市場帶來利好。但是政策落地還需要一段時間的觀察。我預計今年四季度會出現一定程度上的回暖。"

  去化周期升至16個月

  盡管利好的存在確實推動瞭北京房地產住宅市場的成交量,但是讓這個特大型城市苦惱的依然是難以消耗的庫存數量。來自上海易居院的數據顯示,截至9月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794、20167和4052萬平方米,環比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%,同比增長分別為39.6%、21.8%和21.1%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升的態勢。

  以北京為首的一線城市庫存已保持連續8個月的環比正增長,且9月份的增幅有所擴大。這和4個一線城市積極推盤、市場成交總體偏弱的特征有關。從同比值看,已保持連續8個月的同比增幅擴大現象。其中北京9月份房地產庫存同比增長瞭接近40%,環比8月份增長瞭3%。

  上海易居研究院研究員嚴躍進對本報記者置評說:"北京在今年1月份的商品住宅庫存面積為703萬平方米,去化周期為7個月。但是到瞭9月份,整個庫存量為1062萬平方米,去化周期為16個月,足足增加瞭一倍多。"

  嚴躍進說,北京在去年整個市場較好的情況下,庫存去化速度很快,最快的時候,去化周期僅僅為6個月,這也使得北京房價上漲很厲害。"但是從今年開始,整個去化周期就增加得很明顯,基本上每個月呈現攀升的態勢。當然,從近幾個月北京樓市以及整個政策層面看,預計北京庫存壓力的高峰已經過去,第四季度去庫存的速度會加快。到瞭明年年初庫存壓力基本會釋放完畢,意味著房價止跌反彈。"

  要求匿名的A股某房地產上市公司一位副總對本報記者評論說:"盡管現在北京在政策的刺激下可能會出現成交量的回升,但是各個公司依舊面臨較大的去庫存壓力。而在北京這種一線城市,去庫存是一個緩慢的過程。市場心態和實際成交的形成會有一段時間的滯後。"

  同策咨詢研究總監張宏偉對本報評論說,從未來樓市趨勢來看,樓市去行政化、央行出手"救市"等因素有助於"去庫存",10月後的市場去化周期將縮短,一線城市及短期市場基本面良好的城市將率先反彈。

  樂觀的情緒悄然在市場裡面蔓延,而屹立在市場中的阻礙依舊客觀存在。這個幾乎被所有人都認可的觀點是,作為首都的北京與其他一線城市不同,這個城市的房地產調控政策不僅"調房價"更是"調資源""調人口"。

  上述匿名中房協人士告訴記者: "去庫存壓力應該是一個長期存在的問題。盡管未來可能出現好轉,但是從長期來看政府和企業都要做好長期應對的準備。"

  (中國經營報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-19/08212950811.shtml
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