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內容來自sina新聞

北京欲推新房限價令 萬柳地王中槍陷定價難

  每經記者 王傑 發自北京

  北京的樓市調控持續升級。

  繼從嚴征收"20%個稅"、加強限購和提高二套房貸之後,4月10日,北京市住建委主任楊斌又表示,將對該市新建樓盤實施限價政策,增加"限房價、競價地"地塊的供應,"新盤取得預售資格的時候要報價,報價不能明顯高於該樓盤此前的成交價,也不能明顯高於周邊同類品質商品房的價格"。

  昨日 (4月17日),《每日經濟銀行房屋2胎利率多少缺錢急用哪裡借錢新聞》記者梳理發現,這一調控措施,將使一些地王項目遭遇"面粉貴過面包"的窘境,"香餑餑"變成瞭"燙手山芋"。備受關註的萬柳地王,就是一個典型案例,因為其可計算出的成本價,明顯高於目前周邊以往開盤項目的預售價,在取得預售許可證時,其定價策略將面臨政策限制。

  萬柳地王定價難

  2012年,北京土地市場最為引人註目的事件,當屬萬柳地塊的出讓。

  去年7月,北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地,在央企"集體放棄"、萬科全程未舉牌的情況下,經歷瞭10次網上報價、46輪現場競價以及326輪回購面積博弈後,終被民企中赫置地投資控股有限公司(以下簡稱中赫置地)摘得。

  中赫置地以26.3億元的最高上限價格、40.9%的溢價率、配建16400平方米回遷房的條件,最終勝出。據業內人士測算,扣除海淀區政府回購的面積後,該地塊樓面價約為4.29萬元/平方米,刷新瞭北京單價地王的紀錄。

  當時就有分析指出,如果考慮到政府回購房以及各種建安、財務、管理成本,該地塊的項目成本接近6萬元/平方米,未來開盤價格在8萬元/平方米以上。

  曾發起北京第一起集資建房的業內人士於凌罡當時就曾提出質疑:考慮到資金每年10%的利息成本,以及5000元/平方米的建房成本,兩年後,萬柳地塊的直接得房成本將達33億元,再考慮10%的其他成本(稅費和管理),每平方米不賣到59450元,開發商就是賠本賺吆喝。

  值得註意的是,該地塊所在的萬柳區域,目前已是比較成熟的高檔社區,2008年以後,區域內基本已經無期房住宅供應。周邊中介工作人員也向 《每日經濟新聞》記者證實,該區域最近幾年無新盤入市。

  記者在北京市住建委的網站上,以"萬柳"為項目地址進行搜索,共查到11個預售許可證,取得時間從2003年到2008年不等,最近一個項目是2008年的萬柳華府尚園,其住宅擬售價格僅為4.4萬元/平方米,遠低於萬柳地王項目的實際成本價。

  在海淀區,還有兩個高端樓盤在2012年取得過預售證。"西山壹號院"最高擬售價格為60706元/平方米,住宅最高成交均價為47212元/平方米。"萬科如園"住宅擬售價格最高報60536元/平方米,住宅最高成交均價為42264元/平方米。這兩個項目的成交均價都低於萬柳地王項目的實際成本價。

  因此,如果按上述北京新政執行,萬柳地王項目的成本價又明顯高於目前周邊以往開盤項目的預售價,在其取得預售許可證時,定價將面臨政策限制,中赫置地就可能賠本。

  記者致電中赫集團媒體發言人劉峰,試圖詢問該項目的開盤時間、預計售價、建設成本等問題,均未能得到回復。

  北京高端項目失寵?

  在中赫置地開發的項目中,以豪宅 "釣魚臺七號院"最為出名。記者查詢北京市住建委網站得知,該項目現房成交價超過11萬元/平方米。

  隨著調控政策的持續收緊,萬柳地王恐難復制"釣魚臺七號院"的成功模式。據相關媒體報道,北京住建委還擬對現房價格進行幹預。開發商將期房轉為現房銷售,這一"漏洞"也會被堵住。

  上海易居研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者分析道,中赫置地擁有高端住宅開發的實力毋庸置疑,但在高成本拿地後,卻面臨一系列調控政策,特別是限價政策,將使其項目陷入進退兩難的境地。即使有較好的成本控制能力,也很難再"榨"出項目利潤,甚至面臨成本不保的尷尬。因此,在政策變數下,很難保證項目不出現踉蹌的姿態。

  中原地產市場研究部統計數據顯示,截至目前,在"國五二胎貸款 二胎貸款缺錢急用哪裡借錢條"出臺後的1個多月時間內,北京合計預售項目為16個,提供住宅套數為4521套,其中已簽約的住宅套數為1425套,簽約率為31.5%(4月以後因新政改變瞭對購房資格核驗的時間,以後預售項目體現到簽約數據起碼需要10天)。

  在去年同期的3月到4月15日,北京入市的期房項目有24個,合計供應住宅套數為4863套。即是說,在新政後,北京供應項目實際並未明顯減少。

  在16個預售項目中,所有老項目相比前期預售的項目價格均明顯受到瞭抑制,成交均價基本平穩,出現平穩的主要原因是,預售價格從3月開始明顯受到瞭監管。

  中原地產市場研究部總監張大偉分析認為,北京樓市成交價格已經停漲,主要影響來自於限價政策。短期來看,可能會抑制供應量,但對市場的影響非常直接。而且一旦這一政策執行時間過長,部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預售。雖然新建住宅需求依然存在,但可售房源明顯減少,而且少數可售房源價格相比之前持平,也影響瞭二手房的價格。

  "北京調控政策最嚴厲,從目前來看,北京樓市調控的政策壓力最大的並非二手房市場,反而是新建住宅市場。"張大偉說,如果監管時間超過兩個月,各傢房企不僅要面臨客戶需求變化的影響,其資金壓力也將明顯加大。所以預期在一兩個月的市場博弈後,很可能出現部分項目加快預售。房價目前來看,3個月內零上漲的可能性非常大,北京樓市調控的效果可以說將是全國最明顯的。

  嚴躍進分析指出,高調拿地容易引起各種關註,在地王現象遭打壓的情況下,高地價易使市場對其財務風險、拿地背景、操作透明度、捂盤惜售等形成質疑。同時,在國傢土地供給傾向於保障房及中小戶型產品的背景下,地王項目可能在未來市場中"失寵"。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/07312112814.shtml
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