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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

  根據民政部的數據統計,在4萬多傢養老機構中,公立養老機構占據絕對優勢,數量為總數的72%,也就是近3萬傢。而眾多養老產業人士認為,民政部此次試點的意義在於,未來這3萬傢公立養老機構中的絕大多數將被推向市場,這符合國務院"充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用,逐步使社會力量成為發展養老服務業的主體"的政策精神。

  2月10日和2月13日,民政部分別下文推進養老產業發展,這兩個文件一個涉及加強養老服務標準化工作,另一個事關加強養老服務設施規劃。而更為重要的是,去年12月底及今年1月初,民政部連發《開展公辦養老機構改革試點工作的通知》(以下簡稱《通知》)和《民政部辦公廳、發展改革委辦公廳關於開展養老服務業綜合改革試點工作的通知》兩個文件,在業內引起轟動。

  "但是我們現在一個年輕人要養4個老人,是居傢養老經濟還是集中到養老機構經濟,政府是應該大力推廣民營養老機構還是推廣居傢養老?結果是一目瞭然的。"



  《通知》在試點任務第三條明確規定,"推行公辦養老機構公建民營""公辦養老機構特別是新建機構應當逐步通過公建民營等方式,鼓勵社會力量運營";在第四條則明確規定,"探索提供經營性服務的公辦養老機構改制""有條件的地方,可以積極穩妥地把專門面向社會提供經營性服務的公辦養老機構轉制成企業"。

  而我國目前養老服務的現狀是,全國建成社會福利院、養老院、老年公寓、福利院、敬老院等各類養老機構4萬多個,床位390多萬張,每千名老年人擁有養老床位20.5張。

  民政部在《通知》中規定,各省、自治區、直轄市至少要選擇一個養老單位進行試點改革,並把改革方案在1月底上報民政部。

  汝才良認為,民營養老機構在國內存在五大瓶頸。首先是公立養老機構能得到大量補貼,而民營養老機構很難拿到補貼,再加上享受優惠政策不同,使兩者存在嚴重的不平等競爭;其次是融資渠道上存在瓶頸,因為沒有相關扶植政策的規定,銀行對民營養老機構不會給以任何貸款支持;再次,民營養老機構急需獲得配套醫療服務支持,但是實際中卻很難和醫療機構達成合作協議;還有就是人才瓶頸,因為養老護理專業人才在中國極度缺乏;最後就是觀念存在瓶頸,汝才良認為,無論是政府觀念,還是百姓觀念,始終把居傢養老作為國內養老的主要模式。

  "民政部現在提倡的是公建養老院由民營托管,如果按照這個方向,全國未來等待托管的公立養老院將涉及超過3000億元的資產,"一位養老行業人士分析,"這個數據不難得出。"

  而業內人士認為,如果按照此前民政部有關負責人的解釋,公立養老院以後隻管兜底,民營成為中高端養老市場的主要力量,則意味著公立養老院中絕大多數必然要轉制。

  這位分析人士表示,目前一線城市北上廣深一個養老床位的成本一般在20萬到30萬元之間,這還不是高端養老機構床位的造價,而二三線及以下城市,一個床位成本在10萬元以上。"我們就以10萬元一個床位來算,根據民政部在養老服務現狀報告中公佈的全國床位數390多萬張,公立養老機構占72%,可以算出需要轉制的養老院涉及超過3000億元的固定資產,"這位人士說,"而且,這還不包括地價,如果包括那更要高得多。"

  3萬傢公立養老機構是否都面臨轉制?中國老齡科研中心副主任、國傢應對人口老齡化戰略研究秘書組副組長黨俊武表示,對於民政部來說,如果將絕大部分公立養老機構轉制或者實行公建民營,震動太大,在人事制度改革尚未統一正式開啟之前,這樣做的可能性暫時不大。

  民政部在養老事業上動作頻頻是為瞭順應去年8月國務院做出的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》的政策精神。業內分析人士指出,去年12月和今年1月民政部發文的試點工作將涉及國內養老產業體制的根本,此舉意味著占據國內4萬傢養老機構中絕大多數的公立養老院將面臨向民營轉制的命運。由此,超過3000億元的養老機構資產將逐步推向市場。

  "這一切都需要國傢改革公立養老院,取消對大部分公立養老院的財政撥款,取消人員編制,讓市場來調劑,"一位長期從事養老產業配套服務的人士說,"但是,民政部在改革養老院體系上動作謹慎,阻力之一正是來自於人員編制這個棘手問題。"

  "養老市場是一個棗弧形,高端市場和最低端市場各占10%,而中端市場占80%,如果政府的公立養老院隻是兜底,那麼民營養老機構將獲得90%的市場,眾多的公立養老院轉成民營將成為必然趨勢。"浙江省最大的民營養老機構嘉興逸和源湘傢蕩頤養中心董事長汝才良解釋。

  在國務院的敦促下,國內養老機構正面臨巨大的變革,而在人事制度改革尚沒有正式啟動之前,這場變革將面對強大的阻力。

  王小龍回憶,直到2011年之後,北京市主管部門才開瞭一道縫,允許可以註冊營利性養老院。目前在北京市的400多傢養老院中,雖然民營數量已經有一半,但是營利性的養老院卻可能不足10傢。

  民政部推進存在難點

  "但是,此舉意味著國傢對公立養老機構的定位發生改變,國傢將把公立養老機構的作用定位為兜底,就是接納經濟最困難的養老客戶,而把中高端市場拱手讓給民營。"黨俊武說。

    民營養老院發展的瓶頸

  民政部對養老機構改革進行試點既是來自於國務院政策的要求,也是來自於運營上的壓力。

  中國已經快速進入老齡化社會,"銀發"浪潮來襲迅猛。

  根據民政部的調研,1999年,我國60歲以上老年人達到1.31億,占總人口的1/10,而2012年年底這一數據已達1.94億,占總人口比重1/7,2020年達1/6,2030年達1/4,2050年將達到1/3並一直保持到本世紀末。英國、法國和美國等西方工業化國傢老齡化水平從10%提高到30%,要用100年左右甚至更長的時間,而我國預計僅用41年時間,世界上前所未有。銀行 二胎房貸利率多少免費諮詢試算

  面對巨大的資金壓力,國傢在處理人口老齡化的問題上必須以產業而非國傢公益撥款來對待。而對於民營養老機構來說,發展中面臨的重大問題就是市場的不公平,因為民營養老機構和公立養老機構並非在同一競賽規則下競爭。

  "民營養老院要自己承擔房租,人員要以市場價格去雇,沒有國傢撥款,補助遠不及公立養老院,而公立養老院房租不用交一分錢,國傢還每年撥款,價格遠低於我們,我們怎麼和他競爭?"北京民營養老院寸草春暉養老院院長王小龍說,"民營養老院發展不起來,這個行業又怎麼能成為一個產業?"

  更讓民營養老院不服氣的是,一些政府資助力度大、硬件優越的大型公立養老院,招收的並不是收入最低的、最困難的顧客,而是"非富即貴"的高收入人群,卻把最困難的顧客推給瞭民營養老院,這造成質優價廉的公立養老院門口排成長隊,一個普通老人要排隊等100年才能入住的現狀。

  據行業人士介紹,養老院雖然平時很不起眼,但是床位造價遠遠高於賓館等服務行業。國傢對養老建築有統一的規定標準,床位之間必須達到一定間距、三層以上必須裝電梯、地板必須嚴格防滑、廁所必須要有扶手、門的寬度必須能通過輪椅等等,而且,因為需求比醫院病床少,床的成本很高,進口的床往往需要上萬元。

  進入養老院工作人員編制,成為國傢在編人員,這在很多地方都被視為熱門,導致公立養老機構人員臃腫,真正幹活的卻不多。據一位業內人士介紹,以上海第三福利院(上海最大的公立養老院)為例,這傢由上海市政府重點支持的養老院每年政府撥款3000萬元,加上營運收入,年收入可以達到6000萬到7000萬元,但是結果卻是收支將將打平。該院一位負責人私下曾表示,該院如果能去掉大量冗員,利潤將非常明顯。

  "全國養老院在編人員人數可達幾十萬,這其中不乏花錢買來的編制名額,也不乏虛有編制吃空餉的現象,如果要改掉甚至可能會引發不穩定因素,"上述人士介紹,"而且國傢人事制度改革尚沒有正式起步,民政部在推進養老機構改革上存在很大難點。"

超3000億養老機構資產將推向市場 民資接盤遇阻

  提起開辦民營養老院的艱難,很多民營養老院負責人感嘆一言難盡。

  已經被北京市民政部門列為示范養老院的寸草春暉養老院院長王小龍感嘆,當初想註冊養老院時,竟然發現工商局不給註冊,隻能到民政局註冊,也就是說,政府根本就沒有考慮到設立營利性養老院。結果,寸草春暉養老院隻能註冊為非營利性養老院。

  "在政府管理部門原來的觀念中,投資辦養老院就屬於給社會辦福利,隻能是捐贈,得到收益不能拿走,"王小龍說,"但是沒有收益企業何來動力?企業隻有會經營,養老才能真正是一個產業,才會有競爭和發展。"

  "在嘉興,現在還沒有一傢營利性養老院獲得註冊。"對於4年多來從事養老產業的經歷,汝才良用"痛並快房貸苗栗竹南房貸車貸信貸台中太平車貸信貸樂著"來形容。這位在嘉興擁有2000多張床位的浙江省最大養老院董事長還表示,政府的補貼資金常常不能到位。

  "省裡的資金還好,能給到位,一個床位給6000元,但是市裡和區裡各自6000元和3000元的補貼資金就是發不下來。"汝才良指的是國傢規定發給非營利性養老院的一次性建設補貼。

  他表示,嘉興市去年GDP3000多億元人民幣,在浙江省都算得上實力雄厚,但是根據他在當地民政部門看到的數據,嘉興在過去5年中,對民辦養老機構的財政補貼僅僅為10.2萬元。

  超3000億養老機構資產待市場吸收



  根據民政部社會福利和慈善事業促進司在2013年3月20日公佈的我國養老服務基本情況顯示,截至2012年年底,我國60歲以上的老年人口已達1.94億,占總人口的14.3%,我國是世界上唯一老年人口過億的國傢,也是老齡化程度最高的發展中國傢,約占亞洲老年人口的1/2,占全球老年人口的1/5。到2050年前後,老年人口總量將逼近5億,分別占亞洲老年人口的2/5和全球老年人口的1/4,超過發達國傢老年人口的總和。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-22/10292618266.shtml

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