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內容來自sina新聞

佛山從天富科技城看產業社區再升級

  桂城"廣東都市型產業基地"又迎來瞭一個新起點。8月13日,在廣東都市型產業基地上,繼瀚天科技城、天安數碼城等超過20個都市型產業載體之後,天富科技城正式奠基動工。

  這是桂城啟動建設都市產業基地五周年後又一個新的載體,如同五年前,桂城在園區經濟上,以產業社區的理念,探索"產城一體"新一代園區發展之路,並以此成就瞭南海首個稅收破百億鎮街的誕生。

  五年後,天富科技城首度開啟瞭桂城從標準廠房到"私人定制"的時代,期待以再引領的方式,續寫桂城園區經濟下一個五年房貸二胎的進化史。

  園區經濟的"彎道超車"

  在發展大勢和內部需求的雙重倒逼下,珠三角在進入21世紀之後,已經迎來瞭一個園區經濟升級換代的關鍵轉折期。在此中,以桂城為代表的南海直接跨越功能單一的工業園模式,以"產業社區"的理念,強調產業與社區融合,補齊初級工業園區城市化水平低等系列問題,可以說是進行瞭一次"彎道超車",再一次選擇引領珠三角的園區經濟轉型。

  8月底,位於三山新城的豐樹國際創智園,準備把全新一座寫字樓推出市場。

  來自新加坡的豐樹項目,在其建築面積超過70萬平方米的園區內,23座辦公樓大到配備CEO專屬會所、會議商務中心、康體休閑中心以及5萬平方米的商業配套,小到即將在園區的三、四期規劃中,預留瞭洗車檔、洗衣房等鋪位,致力於以"建設一個小城市"的理念,讓企業員工不出園區,就可享受從工作到生活的全方位配套服務。

  自2009年正式規劃建設"廣東都市型產業基地"以來,桂城街道在過去五年裡迎來越來越多的城市社區型園區的進駐。

  在珠三角,曾經憑借改革開放先行一步的制度優勢,以及毗鄰港澳及沿海區位而發展起來後,許多鎮級區域通過招商引資,承接港澳地區制造業的轉移,使得工業化與城鎮化進入快速發展的軌道,但城市化明顯滯後於工業化和經濟發展水平。於是,"村村點火,戶戶冒煙"的工業集聚模式,成為瞭當時主流的開發狀況。

  在2009年以前,在佛山一環桂城段上,遍地都是傳統的破舊工業廠房。片區內集聚的低矮傳統廠房,各種低端的制造業形態,不僅造成瞭環保壓力,從經濟收益上看,幾百畝的土地上往往隻有百萬元的稅收。

  珠三角的這種工業集聚模式,不動產二順位設定在與長三角現代園區經濟的對比之中,其落伍之處顯得尤為刺眼。

  如果同樣把時間撥到2009年,遠在長三角的蘇州工業園,以城市規劃引領園區經濟發展為理念,已走過瞭15年之久。作為中新合作開發區,走進蘇州工業園,從主幹道一路驅車,金雞湖沿路的綠化帶如同一個個開放的小公園,隔一段距離就能看到線條變幻的現代雕塑,另一邊是錯落有致的高端商廈,一個個高精尖的產業分佈其中。這個被眾多到訪者感嘆如同花園般的工業園區,如今以占蘇州市3.4%的土地、5.2%的人口創造瞭占蘇州市15%左右的經濟總量,成為瞭國內園區經濟的標桿。

  中山大學港澳珠江三角洲研究中心主任陳廣漢認為,在發展大勢和內部需求的雙重倒逼下,珠三角進入21世紀之後,已經迎來瞭一個園區經濟升級換代的關鍵轉折期。

  在此中,以桂城為代表的南海直接跨越功能單一的工業園模式,以"產業社區"的理念,強調產業與社區融合,補齊初級工業園區城市化水平低等系列問題,可以說是進行瞭一次"彎道超車",再一次選擇引領珠三角的園區經濟轉型。

  從"物理聚集"到"內部循環"

  用城市的理念做配套,但關鍵還在於產業,產業是城市的生命線。桂城選擇的都市型產業,從本質上是產業的升級。新城市與新產業的升級共融,以產業的集聚效應,降低瞭園區內企業的市場對接成本,讓他們在內部形成瞭產業對接與互補。

  從桂城啟動建設都市型產業基地以來,"產業社區"的理念被註入到一個個拔地而起的都市型產業載體。

  "都市型產業其實最初是一個房地產概念,而非工業概念。"廣東社科院教授丁力說道。然而,經過五年的發展,在南海區桂城街道辦事處主任唐賽光看來,桂城選擇的都市型產業方向,首先是推動"產業上樓",以此破解土地資源緊張的問題,並借勢引入無污染、環境友好型、屬於科技創新與附加值較高的產業。

  都市型產業在桂城,實際上成為在城市更新中同步推進產業轉型的"一招妙棋"。

  瀚天科技城的發展歷程正是這樣的路徑。在瀚天科技城所在地,曾經隻是一片廢舊鋼鐵加工交易場所,當年的稅收不過200多萬元。但在確立都市型產業集聚地的定位後,瀚天科技城經過5年的發展,稅收足足增長瞭50多倍。其中,環保服務業成為瀚天發展的主要產業支撐點。2012年,瀚天科技城獲頒為國傢環境服務業華南集聚區的核心區。

  為瞭讓瀚天科技城的環保產業集聚效應更明顯,在大力引進各類環保產業的同時,當地政府還規劃建設瞭南海節能環保創新產業孵化園。

  這些發展配套的一系列理念,讓產業的集聚效益更加明顯的同時,也讓園區內的產業,在產業鏈對接上實現瞭一種"內部循環"。

  碧沃豐生物科技股份有限公司總經理范德朋對此深有體會。進駐瀚天科技城兩年後,范德朋明顯感受到與過去單打獨鬥的產業氛圍不同,因為集聚著大量的環保企業。一個生動的內部合作案例是,碧沃豐此前所需的活性炭,都是在廣州采購。後來發現園區內有一傢活性炭研發制造企業後,就轉為園區內采購。這種同一園區內的長期合作夥伴關系,讓碧沃豐拿到瞭更為優惠的價格。

  "降低瞭企業的市場溝通成本,也幫助企業實現瞭利潤最大化。"在范德朋看來,這種"產業社區"型的園區經濟,已經開始從物理上的聚集,走向一種內部循環的"化學聚變"。

  串點成圈背後的"大社區"之路

  隨著專線公交的開通,廣東都市型產業基地上的20多個載體,將有連點成片、成圈的趨勢。讓一個個"社區"融匯成更大的"社區",也讓桂城的城市環境和產業基地互為配套與融合。

  在桂城"廣東都市型產業基地"的總體規范范圍內,這種產業鏈對接的成本還有望降得更低

  "下半年,我們將開通公交專線。"桂城街道經濟促進局副局長梁桂雄說,旨在通過公共交通對接的方式,政府努力搭建服務平臺,讓載體之間的信息與資源的對接溝通變得更加的順暢。

  這無形中,也是讓一個個原本看起來單獨的產業社區,連點成片,形成一個更大的"社區",以更加快捷暢通的對接,產生更高的邊際效益。

  而在這個大社區之中,每一個產業社區未來的形態還將更加開放。

  8月13日,天富科技城正式奠基動工。這是桂城都市型產業基地中的又一新生力量。

  延續此前在村居上建科技園區的做法,天富科技城的選址原為夏南二鋼鐵市場。長久以來自發形成的傳統鋼鐵市場,每年稅收僅100多萬元。然後,一切都在發生變化。"按照預期,未來天富科技城正式運營後,稅收目標定為每年過億元。"天富科技城項目負責人孔祥澤說。

  他說,天富科技城從規劃到建設,都體現瞭與廣東都市型產業基地上此前多個載體的無縫對接。該園區的設立,正是為瞭承接其他載體內成長起來,缺乏物業空間的企業。

  在以廠房擴容無縫對接其他載體的基礎上,天富科技城對園區的形態的規劃也顯得更加開放。據瞭解,有別於過去眾多產業載體建標準廠房的做法,天富科技城首次提出"定制式"的廠房理念。"依據不同的企業需要,量身定做工業廠房。" 梁桂雄說。

  在天富科技城首期3棟大樓中,第一棟大樓將以租地基建的方式直接交由企業按需建設。而另外兩棟大樓,因應將引入包括機器人等裝備制造業的產業屬性要求,"我們在樓高、承重能力上都做瞭調整,以更加匹配這類企業的需要,實現引鳳再築巢的服務。"孔祥澤說。

  "定制式廠房比標準廠房的吸引力必然會更大,特別對特定的產業。"丁力說。作為桂城都市型產業五周年後首個啟動建設的載體,在孔祥澤看來,"未來的探索,才剛剛開始"。

  定制式廠房:

  更開放的園區進化路?

  ■對話

  嘉賓

  廣東社科院教授 丁力

  天富科技城項目負責人 孔祥澤

  南海區桂城街道經濟促進局常務副局長 梁桂雄

  佛山華文醫療器械有限公司總經理 馬驥

  盡管對於桂城而言,今年8月才首度迎來瞭第一個以"定制式廠房"為主題的園區,但事實上,就在南海區,去年底,國內產業園運營商聯東集團在南海提出興建聯東U谷丹灶產業園時,也提到瞭定制式廠房。在國內園區經濟轉型的大趨勢下,"定制式廠房"是否代表一種更先進的廠房進化方向?

 廠房定制的兩種模式

  廣東社科院教授丁力表示,定制式廠房是相對於標準式廠房而言,兩者相比,前者顯然對企業會更有吸引力。而采用瞭定制式廠房理念的天富科技城項目負責人孔祥澤也表示,采取定制式廠房正是為瞭更貼近企業的要求。

  從定制式廠房的發展歷史看,一些土地資源相對緊張的地區,比如香港為瞭提高土地資源利用率,早期就曾經提出過廠房定制的概念。孔祥澤介紹道,過去在興建廠房時,為瞭遷就一傢企業的樓高需求,往往會把一整層樓的樓距都調高。但後續引入該層樓的企業,未必就需要同樣的樓高,從資源配置的角度來說,事實上是加重瞭成本。

  接下來,在天富科技城內,采取的廠房定制也有兩種模式,一種是直接租地給企業自建,還有一種是收集有定制需求的企業要求後,再對整個寫字樓進行整體的設計。

  或迎合裝備制造業發展大勢

  這也側面說明,定制廠房往往適用於特定產業,比如像裝備制造業。從事該行業的佛山華文醫療器械有限公司總經理馬驥表示,裝備制造業中,有些廠房內是需要重型的機械,對於樓高和層重必然會有特殊的要求。

  "如果能提供定制式的,對裝備制造業必然是很有吸引力的。"馬驥說。而天富科技城恰恰也是為瞭吸引更多精密的裝備制造業而推出瞭定制廠房的理念。

  但馬驥也提出,在興建定制廠房的時候,往往不同企業對廠房會有不同的要求,在興建和利用時如何對需求進行有效的結合,也會影響到最終的對資源的實際利用率。

  而另一個更現實的問題是,采用定制的廠房如果是以出租的形式,是否會有企業遷走後,可能未必能適應下一個進駐者需求的風險?

  對此,南海區桂城街道經濟促進局常務副局長梁桂雄認為,定制廠房本身對於企業也會提出一定的門檻。而且能為企業貼身打造的廠房,對於企業長遠發展必定是更有利,從這個角度看,並不擔心會有這樣的風險。

  但正如丁力所建議,在做定制廠房的時候,政府能否在服務上也能做到"定制",這或許是這一理念下,政府可為的新方向。

  撰文:葉潔純

  統籌:黃艷姿 許貴彬

  策劃:林煥輝 鄺穎新 黎誠





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/08484379169.shtml

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