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  在做商業地產的思路上,萬科表現出與萬達、綠地不一樣的特征,後兩者拿地、選址是基於地方政府經營城市的需求,萬科則是基於實際用戶需求。

  接近萬科的人士分析,在王石和鬱亮向原凱德置地環渤海區域總經理毛大慶伸出橄欖枝之時,萬科對於商業地產的思路就已基本確定,那就是凱德的"輕資產、重運營"的商業資本化之路。

  作為曾經隻堅持住宅開發、崇尚做減法的企業傢,這或許是一種理性的妥協和順勢而為。而在近期萬科"老大地位不保"的聲音中,萬達、綠地、中建、恒大等這些後來者的虎視眈眈,也成為一種無形的壓力,逼迫萬科這隻大象思考如何繼續起舞。

  如何繼續起舞?

  單一住宅開發的衰落

  外界曾一度傳言王石和總裁鬱亮在商業地產上意見不一。事實上,他們確實有過爭論,鬱亮在萬科做持有物業經營上更為積極。

  "萬科商業地產目前主推兩類產品,都在緊緊圍繞住宅做文章。第一,首選鄰裡中心式的社區型購物中心;第二,做香港領匯模式的社區商業,也就是已經開展的'五菜一湯'。這兩類主流產品在萬科商業開發體系中,占到瞭60%的體量,高端的購物中心產品目前不多,我們也不會主動去做。"毛大慶說,萬科旗下住宅小區擁有大量的配套商用面積。其中,相當一部分是位於缺乏商業配套的新城區域,居民對社區商業的需求十分強烈。此外,還有百萬業主,利用這個優勢,可以讓萬科的商業跟他人有所不同,還能出彩。

  王石對上述項目的肯定,是其本人對萬科進軍商業這一轉型戰略的首次公開認可,也為萬科各地分公司在商業地產上的探索更進一步增加瞭底氣。

  危險的"多元化"?

  按照萬科內部測算,金隅萬科廣場項目持有周期8年,按地區保守租金測算,可以實現凈資產收益率12%,經營性杠桿下IRR為15%,項就學貸款率利計算excel二胎年息目總投資回報率達到111%。

  此後,萬科在北京房山大片拿地、成立商用物業管理部、與美國鐵獅門合作等等動作,均是這一思路的縱向延伸。

  萬科並非毫無意識。萬科總裁鬱亮用"進入下半場"來形容2008年以後的房地產市場,對所有的開發商而言,過去的黃金十年是住宅開發的十年,也是狹義上的房地產市場,那種依靠土地紅利、房價自然上漲的盈利模式都已不可持續;而下半場的涵義,則是涵蓋住宅、商業、旅遊、養老等細分領域房地產市場的開始。

  近日,王石在回應萬科"是否重回多元化"時說,萬科專註住宅產業並沒有變。但由於萬科開發量巨大,涉及到酒店、寫字樓、商場等業態,即使是小的占比例也是不小的規模。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-16/08052581124.shtml
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