201710090017中華職棒直播-剛性購買中古屋的參考指南-註冊送體驗金

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買房子的參考指南
[楔子]
個人何德何能,敢寫一篇參考指南?本身是高雄人,上來台北半輩子。光大台北就住過西門町、二重埔、永和、中和(2)、新店(2)、板橋、蘆洲、石牌、文山區、大安區(3)、松山區、士林區(3)、陽明山等。

從民國68年起,共買過9房也賣過9房。日本、泰國的房產也觀察投資過。38年中眼見了幾次台灣房潮的起伏。長輩與朋友也不乏是小建商、老代銷或老房仲。雖不算有錢,但長期觀察各地區房市,經驗確實不算少。

前十年到前兩年之間,台灣房市走出了一段大多頭。受到漲勢的感染,能買的,想買的,怕買不到的都進場了。眼看目前房市有些微下修,當時有遺珠之恨的人,難免忖動。沒房的不安全感與正在下跌的房市形成衝突。買與不買?答案要自己給。

對未來房市的看法:正在看此文的網友家都在最好地段,不會跌之外,其餘地區以新屋的成交價為準會下修30~50%(新屋和新屋比),時間拉長到15年。

但想買房的要等那麼久嗎?個人本身也在找房,像是買車,只是要有未來15年承受可能30%跌幅+折舊的心理建設。如果同意小弟以上的說法,且自認為承受得起,那請繼續往下看。
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以下不再討論未來房價漲跌(扯到漲跌的將不回應),只討論如何買房。


[ 一 ] 挑選物件
@ 挑選的管道很多。如果是由591去挑,設定好「地區」,「條件」、「住家」之後。再加一個「單價由低往高排序」。由低單價的看起,只看前1/3的頁次,超過的就不要了。
@ 將該地區之前的法拍物件搜尋一下,法拍價約為目前同屋況的市價的85%。這比實價登錄還準。
@ 參考實價登錄去頭去尾後的中位數*0.9,或是低位數*0.95。日期越接近的越正確。
@ 如果想買1000萬的,那開價高於1350萬的,雖然還是有機會,但是不用太浪費時間去挑。

[ 二 ] 接洽
@ 先致電仲介。把更詳細資料問一下。有些是釣魚的,先問可以省去後面時間的浪費。
@ 再回到網站做些功課,Google地圖看一下附近環境,交通狀況。車站到回家的路上有否路燈和人行道。
@ 選好後可自行先去看屋或是聯絡仲介。
@ 如果先實地自行看屋和觀察環境。因為進不去屋內,可以觀察樓梯間,磁磚和陽台下面的原漆(註2)。這三處可以不進屋就能知道原始水泥結構有沒偷工減料。用鉛錘方式看外觀是否傾斜。覺得不錯再打給仲介或自行找到屋主。
@ 同一地區同時鎖定兩間房子,各找不同家的仲介。有些仲介是連鎖的,例如同一個老闆分兩家店,各加盟全國和永慶。這要搞清楚。
@ 屋主自賣的其實沒比較便宜,很多人是先自賣,賣不出後才會交給仲介。所以自賣的通常是前期,所以漲勢中便宜,但跌勢中反而貴。

[ 二 ] 看屋
@ 由仲介帶入屋內前。先樓梯間看看地上的裂痕。如果只有髮絲細縫還好。嚴重的話就是房屋有傾角或是鋼筋規格太細。
@ 入屋後幾個必要看之處,浴室活動天花板上方是否有剝落並掉下水泥屑,有的話就有海砂嫌疑。
@ 天花板或地板好像有隆起加厚處(重灌過地板),也是有海砂疑慮。
@ 浴室門邊用手指摳一下水泥,是否已"乎"掉。有的就是水泥磅數不足。
@ 留意窗台下是否有重新漆過,或是水痕。尤其是面東北邊的窗戶,可看出是否有壁癌。上頂樓的樓梯間牆壁好壞,也比較能了解結構體的情形。
@ 可以的話避開剛裝潢好的房子,如果真要買這種,要檢查電控箱和無熔絲開關是否更新,是否有加大到60(最好75)A以上。電線是否更新。還有電線的品質,最好是太平洋的(看不到品牌的話可由粗細和軟硬研判)。
@ 如果屋主宣稱水管都有換過,可檢查水龍頭接處,或是問出水電施工的電話。
@ 已裝潢好的房子要留意,投資客通常沒預留冷氣管線就把新天花板做上了。
@ 如果是11樓以上,看看灑水頭是否被裝潢蓋掉。
@ 中樓層是否有緊鄰吵雜的中繼抽水機。
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@ 瓦斯是桶裝還是自來? 改成自來還要花多少錢。
@ 盡量挑不必動到浴室的格局,能不動就不動,因為一動地面就通常要架高是比較大的工程。
@ 後陽台,越正方越好,細長的很浪費空間。
@ 採光(陽光)、對流(空氣)、廚房排氣(水)、洗衣曬衣是幾個要注意的點。
@ 每個出水處、插座最好都要試。帶個小球可以試試房屋是否傾斜。
@ 西向的牆面,如果玻璃太多,賞屋時很光亮很好,真入住時烤死人。
@ 看得到的高壓電線不可怕,正底下都只有7毫高斯,屋內大概只有3以內(標準10以下)。但是如果整棟大樓自己內部的電線正好穿越該屋的牆壁,接近處可高達數百毫高斯。這看不到的最可怕。
@ 基地台的高頻波,會因人而異,只有極少數人會有差,就當成砍價的依據就好。

[ 四 ] 違建問題
@ 如果是北市,不要認為違建是賺到,將來拆的機會很大。其他地區看各地政策。
@ 沒權狀的,如果短期沒被拆的疑慮,通常算1/3~1/4。鐵皮屋算1/4。蓋得還不錯的頂加或室內夾層算1/3。差一點的算1/4。
@ 有權狀的,但用途是公設(常出現在車庫或地下室),算1/3~2/5。銀行對有權狀的地下室只估1/3,比起一般公設全額估還不如。1F常含有權狀的地下室,目前雖然是可以使用但是畢竟用途不是住家,將來有被抗議的理由。所以只能用1/3計算。
@ 除非有分管協議書(有的建商會在地政事務所的存案留底),不然不要因為是緩拆,就高估了價值。如果得罪了鄰居,他會用其他理由逼你拆的。
@ 簽約時記得加上一條:之前都沒有過報拆或鄰居抗議紀錄。有報拆疑慮的就根本不要碰該屋。

[ 五 ] 貸款與銀行鑑價
@ 出價之前先找兩家銀行幫忙鑑價。銀行鑑價其實沒很準但關係到貸款還是很重要。
@ 銀行的資訊通常落後市況。所以上漲段,鑑價容易低於市價。如果想買在鑑價,基本上很難。下跌段,鑑價容易高於或略低於市價。但如果鑑價高於買價,還是會以買價為準。
@ 鑑價與貸款者的償還能力無關,所以還須附上所得證明,才能真正算出可貸的金額。
@ 千算萬算可不要忘了加上後面的裝潢費用。

[ 六 ] 出價與斡旋(要約)
@ 出價不能急,最好不要當天就談。如果晚上沒去看過,還要再去一次,並且帶個伴手禮和鄰居或管理員交談互動一下。萬金難買好鄰。
@ 把想買的念頭透漏給另一家仲介,這樣,如果該屋有任何缺失,另一位仲介會透漏給你。
@ 每個地區能出價的折扣不太一樣,大樓,公寓,工業宅,坪數大小也各不同。過去漲越多的能折扣的越多。通常大台北和桃園地區(註1)折扣是20%,基隆和嘉南預估也是15%。大建案區,大坪數,工業宅,公寓(4.5樓)折扣再多一些。屋況裝潢特好的減一些。
@ 由仲介處或自行去申請謄本,可以看出貸款情形。如果有二胎以上,或許表示屋主有急用錢。但如果貸款總數高於或接近想出的價錢,那就放棄。
@ 有了標準價錢後,再往下降個5%做第一次出價。萬一沒有談成,但還是喜歡這房子,之後可以主動再找仲介,慢慢磨,分兩次加價。
@ 不要不好意思出低價,其實賣方能接受的價位常會出乎意料的。(前天仲介打電話來說之前看過的3樓賣掉了,但5樓也要賣。我太太問了賣價,其實就是我之前想出而沒出的價位。我太太很後悔說當時因為出了幾個75%~78%左右的沒買成,所以就沒積極出價。)
@ 對於房子的缺點,心裡知道就好,其實不用透漏給仲介或屋主知道。反正個人能力就是這樣。嫌太多,屋主會期待下一個比較不嫌的。有時候無妨說說好話,屋主會想:難得這麼喜歡的都只能出這個價,那其他會嫌的豈不更難賣。
@ 不熟的仲介通常會要求先給斡旋,看情形可給或不給。或直接說,若談得成就直接下訂吧,免去斡旋。
@ 如果有給斡旋,我曾在一棟樓有提到斡旋該注意的地方。
@ 如果喜歡不要只出一次就打退堂鼓。有人連續幾個月,每個月都找屋主談,最後被他買到想要的價錢。
@ 簽斡旋或拿訂金時就最好能將"屋況說明書"併上,省去日後麻煩。
@ 第一次下過斡旋後,以後針對同一屋或是同一位仲介,其實可以省去斡旋的動作,少了相互的麻煩。

[ 七 ] 簽約
@ 在簽約完成之前,仲介不得以任何名義對買方收取費用。簽約時仲介就會主張收取費用。但是真正的說也可以只先給一半,剩下的等交屋後再給。因為仲介的責任必須延續到交屋,是內政部的定義。
@ 要銀行履約保證。仲介自己有聯合辦了一個履約系統,費用較低或是仲介吸收。但個人覺得自費找正式銀行較好,銀行會在簽約時派人到場。感覺好一些。
@ 現況說明書要記得附上,還有罰則要詳讀。不急的話,時間上就不要壓得太緊。
@ 如果想進一步檢測輻射或海沙(驗2或3點),簽約後可以要求,賣方不得拒絕。萬一超標或是有非自然死亡,在過戶前,可以完全取消合約。至於已繳的費用可請求賣方付,或是自行認了。
@ 完全交屋之前,賣方如果要求先動用屋款,最好不要同意,不然就沒了履約保證的意義。
@ 屋內會移交或不移交的物品,要寫清楚。

[ 八 ] 交屋
@ 雖已過戶完成,但還要注意是否已經把所有設定塗銷。
@ 點交前,不移交的部分要請賣方全數清走。
@ 交屋時,各種費用依移交日之前和之後分責計算。交屋完成後在代書處簽署,銀行就會提撥履保的費用給對方。

其實還有很多沒提到的,有些怕要入住後才會知曉。
本文內容就算現在用不到,或許以後會有幫助。


註1:桃園之前漲幅不若台北,但是因為蓋太多了,所以議價空間也不少。

註2:以同一棟中古大樓的陽台上面來說,大家都相同顏色,就是原漆。如果沒有滲漏情形(尤其是面東北方,上面又沒外推的),就很好。
好用心,備份一下,給個讚👏
感謝分享
最近看的中古屋屋齡3x的價位跟4年新成屋依樣
happywork01 wrote:
買房子的參考指南[ ...(恕刪)

錢準備好了,厝缘到了,人滿意了,三者到位就行啦,缺—不可
感謝分享,很實用的資訊,多注意一些,可以省去將來更多麻煩。
owenivy wrote:
最近看的中古屋屋齡3x的價位跟4年新成屋依樣...(恕刪)
您好!




兩圖都在天母,屋齡差不多,外觀建材差不多,都在巷子內。室內坪數差不多(上圖多出車位10幾坪,但也只停一台車)。
上圖在忠義街旁,室內是無廚厠的毛胚,近陽明醫院不近捷運。每坪113.69。
下圖在天母北路,室內有廚、厠等裝潢,近榮總不近捷運。每坪67.02。
印象中下圖附近的房價不比上圖的差。可是上圖降了1000卻還是比下圖高出3000。

這就是本樓文章裡提到只看單價由低到高排序的前1/3的原因。後2/3愛開多少就開多少,反正不用看了。


happywork01 wrote:
買房子的參考指南[...(恕刪)

好文,好久沒看到了。
happywork01 wrote:
由仲介處或自行去申請謄本,可以看出貸款情形。如果有二胎以上,或許表示屋主有急用錢。但如果貸款總數高於或接近想出的價錢,那就放棄[...(恕刪)


請問: 我在看一間房子,謄本上登記貸款 1700 與 300 , 請問如果我想低價購入, 應該如何出價,
應該如何解讀這 謄本上的 1700 與 300?

實價登錄約 1600
larrytyan wrote:
請問: 我在看一間房子,謄本上登記貸款 1700 與 300 , 請問如果我想低價購入, 應該如何出價,
應該如何解讀這 謄本上的 1700 與 300?
實價登錄約 1600

您好!

設定1700,實際借款可能是1500。看借貸日期推算還剩多少餘額,或是請人直接銀行問。
第二胎300如果是某類公司,那實際借款可能只有一半,甚至不到。

如果是屋主或仲介賣的話,要低於1600的機會不高,放棄好了。因為沒辦法清償貸款。
如果是「代理人」賣,可能屋主已繳不出利息,權狀由第二胎掌控,短暫幫繳利息,期望不要流入法拍。這種可以試探性稍微壓低一點。但是要產權清楚,不然有些風險。
happywork01 wrote:
設定1700,實際借款可能是15002
如果是屋主或仲介賣的話,要低於1600的機會不高.(恕刪)


你好, 謝謝你的幫忙

Q1: 這房子現在是仲介賣, 因為實價登錄有只有1600, 如果1600以上一直賣不掉, 結果會如何??
仲介開1760, 聽說銀行已經多次催繳了


Q2: 仲介應該知道超過1600應該很難找到買家, 可是為何還是非常努力的推銷呢?


Q3: 屋主持有超過20年, 請問你認為1300有機會嗎?
仲介連斡旋都不收, 如果我直接找屋主 1300 會有機會嗎?




以下文章來自: https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=5284117
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