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內容來自sina新聞

多重因素影響 地價捂熱房價或將受阻



??近日誕生的北京歷史上最貴新地王,總房屋借款利率成交價格達到

86.25億元,據測算,成交樓面價接近現房價格。按照過往經驗,地價上漲將推升區域房價水平,未來房價似有較大上升空間。但考慮到一線城市房價與收入增

長不同步,社會終端住宅需求萎縮,傢庭財富配置結構升級等因素影響,土地市場熱度向房價傳導可能會受阻,相關風險隱患亟須引起高度關註。

??房價與收入不同步導致住宅需求高度集中。目前,我國一線城市房價已經與國際接軌,住宅均價水平與國際大都市比肩。北京四環內住宅交易均價在6萬元左右,

與臺北、香港、新加坡大致處在相同水平。但居民收入水平遠遠落後於國際水平。2013年,北京城鎮居民年人均可支配收入為40321元,約為新加坡的

1/6。由於房價先於收入接軌國際大都市水平,導致商品住宅需求高度集中於中高收入人群,投資投機性購房比例也較高,存在很大的風險隱患。

??一線城市人口接近飽和引發社會終端住宅需求萎縮。以北京為代表的一線城市人口已接近飽和,資源約束明顯增強,人口調控已經成為政府重要工作內容。在國傢

層面京津冀一體化戰略的指導與實施下,未來北京部分人口將向周邊城市轉移,導致社會終端住宅需求下降。同時,一線城市居住面積和環境已經極大改善,保障性

住房建設規模也較大,增量住宅需求空間將會縮小。雖然不動產登記條例實施與房價並無直接關系,但考慮到房產稅替代土地出讓收入的趨勢,住宅持有成本增加,

房屋自然折舊,維護管理費用與日俱增等,住宅投資在未來並不是一個理想選擇,也將一定程度上影響中高端商品住宅市場的發展潛力。

??傢庭財富配置結構大變遷將降低住宅不動產配置比例。發達國傢富裕傢庭財富配置中金融資產與住宅不動產的比例大約為7∶3,我國城鎮富裕居民傢庭財富配置

比例顛倒為3∶7,甚至部分傢庭住宅不動產配置比例接近90%。傢庭財富配置結構是投資渠道、風險偏好、流動性等因素民間二胎利率多少怎麼貸款比較會過件的綜合反映。隨著我國居民投資渠道的

拓寬,特別是證券市場的發展壯大,金融資產在傢庭財富配置中的比例將會上升。而住宅不動產變現能力差,租金收益率低,在發達金融市場環境中其投資價值並不

明顯。需要註意的是,在經歷瞭房地產黃金時代後,未來我國城鎮房價繼續大幅上漲的可能性較小。當前我國宏觀經濟發展“冷”股市運行“熱”的反差,實際上在

某種程度上反映出我國傢庭財富配置結構的變遷即將拉開序幕,股票基金等金融資產比重將會上升,住宅不動產比重將會下降。

??應該看到,地價上漲推高房價可能隻是簡單的推理,還沒有考慮到終端需求因素。在賣方市場,房地產開發企業輕易將成本轉嫁到購房者身上。但隨著我國住宅市

場由賣方市場向買方市場轉變,地價上漲向房價的傳導將會受阻,當前地價熱度向房價進一步傳導存在不確定性。為此,需要高度關註土地市場成交變化,防止金融

杠桿被過度使用,防止金融體系資金盲目流入,進而可能在未來引發較大風險隱患。不管怎樣,確保我國房地產市場運行平穩,無論對穩定經濟增長,還是對防范和

化解系統性和區域性金融風險,都至關重要。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-13/09345960579309000508980.shtml

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