201612180718小額信貸10萬 台南仁德建地貸款 土融新北五股土融

  • 里港鄉農地貸款率利試算表 請洽0975-751798
  • 勞工貸款率利2016急用錢信貸年息借貸增貸轉貸 請洽0975-751798
  • 指南信貸怎麼貸款比較會過件信貸借款利率怎麼貸款比較會過件 請洽0975-751798

二胎,二胎房貸,二胎房貸利率,二胎車貸,二胎房屋銀行,二胎借貸,請洽0975-751798

農地貸款 土地貸款成數 土地貸款利率 土地貸款試算 土地貸款年限 土地貸款利息,請洽0975-751798

農地、建地、工業地、旱地、畸零地、持分地、房屋、持分公寓、透天、廠房、大樓、華廈、店面、房屋或土地持分亦可辦理!

1.絕不事先收費 2.急件當天處理 3.全台皆可辦理LINE ID: 0975751798

二胎代償,二胎利率,二胎指南,民間二胎貸款,民間二胎房屋貸款,請洽0975-751798

建地貸款成數 買建地貸款 自地自建貸款 建地貸款銀行,請洽0975-751798

房屋2胎,房屋2胎利率,房屋2胎銀行,房2胎,2胎車貸,2胎增貸,請洽0975-751798

整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看):

http://www.twfbsoft.com/

銀行房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

-------------------------------------------

全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

-------------------------------------------

公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

-------------------------------------------------------------------

*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
-------------------------------------------------------------------------------------
*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  但事實上,人和商業此番"斬倉"似乎另有含義。

  一位王姓商戶告訴21世紀網,合同中地一大道與商戶明確約定經營期限共計40年,分成兩個階段,每階段20年。人和商業承諾商戶隻要支付一半房款,另一半由地一大道負責找銀行,授信貸款給商戶。

  在人和商業上市前融資籌的35.8億元資金,人和商業的實際控制人戴秀麗隻將其中14.3億元用於瞭上市公司,其餘則全部為個人套現,共計21.5億元。

  "我們的訴求就是退鋪。"據悉,此次要求退款的商戶共256傢,涉及鋪面450多個,商鋪面積約7500平米,涉及金額或達7億元。

  讓這些商戶更加無法接受的是,商場運營方不僅沒有想辦法解決經營管理中的問題,而是將重點放在尾款的追繳上。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-04/13532715206.shtml

  2008年,人和商業在香港上市融資30億港元,在資本助力下,人和商業在國內不斷"攻城略地",包括武漢、成都、大連、虎門、贛州等十餘個城市均出現"地一大道"身影。

  根據其最新年報,截至2013年末,人和商業的運營面積為126萬平方米,儲備建築面積為481萬平方米,這一數字甚至低於兩年前。

  這種以"地一大道"命名的地下商場在國內各地不斷被復制。

  據悉,過去三年,人和商業通過高息票據募集瞭近9億美元資金。



  但如今,人和商業正在為他的激進擴張付出代價。

  "由於人和商業開發的地下空間並沒有土地使用權,因此商鋪無法實現產權意義上的轉讓,隻能轉讓商鋪的經營權。"一位地產分析人士表示,"但經營權轉讓也存在弊端,人和必須不斷開發新項目,以保證持續有商鋪經營權可供轉讓。"

  人和商業的一位高管曾向媒體表示,由於地下人防工程的開發屬於公益工程,無需支付土地出讓金及土地增值稅,大大降低瞭開發成本,再加上地下商業的運營成本相對比較低,因此利潤非常可觀。

  在大慶,由於與運營方大慶頤高投資公司產生糾紛,地一大道近200名業主多次組織維權要求退鋪。

  人和商業(專題閱讀)曾經引以為豪的商業模式正在成為其最大的負擔。

  21世紀網發現,導致人和商業巨額虧損的因素主要有三,第一投資性物業減值8.32億元,2013年,人和商業將其在東莞的一個3.8萬平方米的商場改為瞭停車場;第二,應收賬款減值5.40億元;第三,融資費用高達4.77億元。

  大慶地一大道商戶代表表示,當時大慶頤高投資公司稱他們是人和商業的子公司。

  但近4年時間,這兩個項目的買傢分別仍有6.38億港元和3.45億港元欠款未付,人和商業決定對這些債務進行打折處理。

  21世紀網對比該公司2011年年報與2013年年報的項目儲備情況發現,重慶巴南項目一期、重慶大渡口項目一期、遼寧錦州項目一期的預計完工時間已由原計劃的2012年延遲至2014年,廣東東莞虎門項目一期已由2012年調整為至2014年,廣東東莞虎門項目二期則更改為2014~2015年。

  在剛剛發佈2013年度財報中,人和商業虧損高達人民幣17億元,與此同時,其開發的成都、大慶等地的商業項目由於經營權轉讓而導致糾紛不斷。

  "十七傢商場沒有一傢連通不說,任何商業廣告宣傳投入也沒有。"

  "人和的管理層很多都是從政府出來的,所以地下的拿地很方便,隻不過是銷售後的管理很可能出問題。" 商業地產人士魏子棣對21世紀網表示。

  "地下商業實際上走的是政策擦邊球,一定規模之後還是有限制,不像萬達之類的可以快速復制。"魏子棣表示。

  另外值得關註的是,戴秀麗57歲的丈夫托尼霍肯(TonyHawken)日前接受英國《泰晤士報》訪問時稱,自己已向戴秀麗提出離婚,想要結束兩人21年的婚姻,原因是自己厭倦瞭太富裕的生活,自己的生活因為妻子的財富收到影響。

  4月16日,在成都市人民東路38號地一大道辦公室外,幾十名地一大道商戶靜坐討要說法。

  多位成都地一大道業主對21世紀網稱,在銷售時,開發運營商承諾地一大道將"無縫連接鹽市口、騾馬市、春熙路及天府廣場的17傢大型商場,連通地鐵,地一大道將被打造為成都市一流的商業中心。"但3年時間過去瞭,這些承諾都成瞭泡影。

  出售項目糾紛不斷

  2014北京商業地產投資意向調查:

  巨虧17億

  在鞍山,當地的地一大道項目從2010年招商到2013年底開業,歷時3年多,由於施工塌方、甲方違約等原因,很多業主紛紛要求退鋪。

  據21世紀網統計,人和商業的毛利率長期保持在70%以上。

  其中一架在2011年6月以2400萬美元賣出,另一架則是在同年,通過收購一傢擁有飛機的境外公司的方式獲得。

  在2010年年報中,人和商業曾表示,"透過出售五間全資擁有的英屬維爾京群島附屬公司的全部股本間接轉讓5個項目的經營權,這5個項目分別為成都、濰坊、大連、大慶、鞍山一期項目。"

  據悉,人和商業用上市公司的錢,至少為管理層先後購買過兩架商務飛機。

  與此同時,人和商業則成為戴秀麗的"提款機器"。

  基於人和商業現金流承壓,受應收賬款較多等影響,穆迪和標準普爾已多次降低其信用評級。

  對於以上這些問題,21世紀網聯系到人和商業哈爾濱總部,但對方表示,"我們不接受采訪,領導也都不在,都在全國各地走。"

  "防空洞"模式走下神壇

  對於這種處理方式,人和商業表示,有關成都項目和鞍山項目的未付款已拖欠瞭一段時間,考慮到采取法律行動可能既昂貴而又費時,簽訂成都契據及鞍山契據將有助取回未付款,並讓集團維持與成都項目和鞍山項目買方各別的持續業務關系及有助改善集團的現金流狀況。

  20世紀90年代,哈爾濱商人戴秀麗和戴永革在國內開創瞭一種全新的商業模式。他們在各地修建人民防空工程,並在和平時期將其用作商業開發,通過出租商鋪和轉讓商鋪經營權的方式,以獲取回報,業內稱之為"防空洞"模式。

  "人和商業的虧損並不意外。"中國商業地產聯盟秘書長王永平對21世紀網表示,"他的模式並不具有持續性,商業地產最重要的是後期的管理,人和是把商鋪都賣給瞭散戶,一賣賣那麼多年,並不參與管理。"

  2014年初,人和商業轉讓經營權之後的成都、鞍山、大慶等地的"地一大道"項目都由於經營權轉讓而導致糾紛不斷。

  根據工商資料顯示,大慶頤高投資公司現已更名為大慶頤高商貿有限公司,控股股東為恒盈投資有限公司,法人代表為黃皓。

  人和商業的高增長神話在今年戛然而止。

  2010年,人和商業運營面積為73.2萬平方米,同比增幅超100%;2011年,這一數字躍升到瞭139萬平方米,同比增幅90%,在建和儲備建築面積超過500萬平方米。

  巧合的是,大連地一大道運營公司大連新天地人和公共設施管理有限公司的法人代表也為黃皓。

  由於沒有土地產權,人和商業就無法通過抵押土地獲得貸款,除瞭經營收入,人和商業的融資的主要途徑就隻剩下抵押股權貸款以及發債。

  人和商業的主營業務收入有兩部分:一是租金收入,另一是經營權轉讓的收入。所謂的經營權轉讓,其實就是商戶一次性付清若幹年的租金。

  其中成都項目協議價格23.72億港元,鞍山一期項目13.05億港元。

  這就形成瞭一個死結,一方面為保證現金流人和必須不斷的開發新項目;另一方面,由於融資上的弊端,人和商業的資金實力並不足以支撐其如此大規模的擴張。

  據悉,這些商戶於2011年用9-10萬元/平米不等的價格購買位於成都市地一大道的商鋪經營權。

  王永平認為,人和實際上還是模式出瞭問題,"如果外界看好它的模式,那麼融資就不是問題,可以通過增資擴股,可以引入投資者。"

  從2012年開始,人和商業多個項目停滯並大幅延期。

  但實際上,這些由人防工程改造而來的商鋪根本沒有產權,人和商業最後便要求商戶們拿出自己的住宅房產做抵押,但很多商戶仍因資金不足或其他問題拿不出後20年的租金,矛盾更加激化。

  4月29日,人和商業發佈2013年度財報,報告期內其實現營業收入5.47億元,比去年下降20.4%,其中經營租賃收入4.55億元,轉讓經營權收入9271.8萬元;但虧損卻高達人民幣17億元,去年同期人和商業則盈利8.95億元。

  由於現金流承壓,穆迪和標準普爾已經多次降低其信用評級。

  曾以"防空洞"模式成名的人和商業目前正危機四伏。

  2010年5月18日,人和商業發行瞭3億美元、2015年到期的優先票據,年利率為11.75%,2011年9月10日和11月15日,人和商業又一共發行瞭6億美元、2016年到期的優先票據,年利率13%。

  如今這些票據每年產生的高額利息正演變為沉重的財務負擔,2012年、2013年,人和商業的附息借款利息分別為8.85和8.80億元。

  4月22日,穆迪再次下調瞭人和商業的小額信貸10萬債務評級,由Caa1下調至Caa3.

  穆迪稱,人和商業有一筆3億美元的美元債券將於2015年5月到期,而截至2013年12月底,該公司持有現金人民幣12.8億元,外加未來12個月內租金收入帶來的運營現金流,仍不足以償付該筆債券。

  奢侈的老板

  業績巨虧、現金告急,但人和商業在其他方面則出手闊綽。

  根據工商資料顯示,大連新天地的股東為香港隆益有限公司,而根據此前的媒體報道香港隆益的法定代表人則為人和商業的董事局主席戴永革。不僅是這些已經出讓經營權的項目,2012年,人和商業正在運營的武漢、邯鄲、莆田、贛州、無錫等多個項目,都曾相繼爆發經營不善與承租商戶發生沖突的問題。

  大慶頤高商貿有限公司資料圖來源:工商局

  根據2011年年報,人和商業為購買這一架飛機付出的代價是人民幣3.48億元,這還不包括使用飛機所產生的費用,在購買飛機之後兩年,人和商業的營業收入則大幅下滑,2012年銳減7成至6.88億元,2013年則繼續下滑2成僅為5.47億元,並出現瞭17億元的巨額虧損。

  "2年前,我曾去過武漢那個項目,很多店鋪都是關門的,那麼好的位置,做成這樣真是不應該。"王永平表示。

人和商業危機四伏2013年巨虧17億 走下神壇

  2008年人和商業上市之後,戴秀麗的套現腳步並沒有就此停下。

  2009年7月,戴秀麗以1.86港元減持10億股,套現18.6億港元,截至目前,戴秀麗持有人和商業的權益已由上市之初的68.96%的權益下降至48.8%。

  而戴秀麗的胞弟戴永革則在上市公司享受著高額年薪,2010~2013年,戴永革從上市公司領取的酬金分別為6754萬元、4069萬元、4017萬元、3190萬元,這一數字大大超過瞭國內上市公司的高管。

  據悉,2013年,國內地產公司中,年薪最高的是萬科王石的1590萬元,而A股上市公司高管的最高年薪則為方大特鋼董事長的1974萬元。

內容來自sina新聞

  但在這些業主看來,人和商業與成都地一大道仍有關聯,在之前的協調中,地一大道總部的一位副總專門來成都聽取商戶們的意見。

  根據人和商業公告,這5.40億元的應收賬款減值來自於成都和屏東縣貸款30年鞍山兩個項目。

  2014年3月6日,人和商業發佈公告稱,集團與買方簽訂成都契據、鞍山契據,買方已同意向集團支付1.90億港元和1.27億港元以結清成都和鞍山項目付款,該付款全部結清後,買方對購買成都項目一事應不再有任何未付或未解除的債項和義務,而成都和鞍山個人擔保也會被解除。

    礁溪鄉民間二胎房貸利率大寮區二胎代償二水鄉土地貸款

整合各家銀行貸款方案(免費諮詢看看):

http://www.twfbsoft.com/

    礁溪鄉民間二胎房貸利率大寮區二胎代償二水鄉土地貸款
    礁溪鄉民間二胎房貸利率大寮區二胎代償二水鄉土地貸款

回應
關鍵字
    沒有新回應!





Powered by Xuite