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  1月9日,北京市國土局回復《華夏時報》記者采訪稱,為進一步拓寬自住型商品房用地的供應渠道,盤活存量國有土地,該局會同市國資委、市住房和城鄉建設委等部門在土地供應政策上進行瞭積極的探索,引導市屬國有企業主動拿出自有用地建設自住型商品房。

內容來自sina新聞

北京探索土地 存量盤活

  而最近市場流傳的北京(樓盤)市將調整工業用地轉商用、住宅的政策,為解決工業"空地"問題打開瞭想象空間。

  工業用地成本低、容積率低是眾所周知的事實。在率先進入後工業化階段的北上廣深,隨著工業比重的下降,重新規劃利用工業用地已是無法回避的重要課題。

  實際上,工業用地采取何種途徑轉用,也將影響盤活存量的效果。按照現行規定,北京市工業用地要想轉為商業或住宅用地,應當由政府變更規劃,並收回土地重新進行招拍掛。歸仁區土地貸款額度

  不久,北京也傳出消息,由於土地供應日趨緊張,北京將嘗試工業用地轉用,通過調節建設用地結構,提升土地利用效率。

  政策口子



  並且土地供應郊區化日益明顯。北京中原市場研究部統計數據顯示,2008至2011年的4年裡,北京居住類土地供應持續向郊區發展,五環外供地占比86.7%。2013年8月前,五環內新增土地供應為零。

  然而這一供給形勢能否持續,是一個大大的問號。

  不久前,《華夏時報》記者從首鋼宣傳處一位負責人處瞭解到,目前廠區改造還在等市裡最終規劃方案。"舊址改造原則上是市裡出一部分資金,首鋼出一部分,區裡有可能配套部分資金。"該人士稱,"但對於首鋼這邊來說資金不是問題。"

  中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強對《華夏時報》記者表示,工業用地轉商用和住宅,應該是盤活土地存量的題中之義。此前深圳(樓盤)等地也在這方面有所嘗試,在理論上這個政策口子已經打開瞭。

  北京市國土局表示,目前正加快推進市政府確定的第一批(7宗)國有企業利用自有用地建設自住型商品房地塊的入市交易工作,其中1宗地塊已於2013年年底順利成交,可提供自住型商品房建築規模約15.63萬平米,另有3宗地塊正在交易,將於今年1月份成交,可提供自住型商品房規模約55萬平方米。

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  如何盤活

  "對於特大型城市來說,盤活存量有很多文章可作,包括讓已經出讓的土地及時開發,避免閑置;其次,可以提高土地容積率,還有就是調整土地供應結構允許工業用地變性。"陳國強說。

  這實際上也是給工業用地轉住宅開瞭一個口子。不過,國土局表示目前沒有"工業用地轉商用"的相關提法。

  "北京調整政策的空間可能性是比較大的,至於政策口子開多大,取決於政策推進的力度,還有待觀察。"陳國強說。

  對於已經兩年未能完成供地計劃指標的北京市,2013年無疑是土地供應的一個大年。

  據北京市國土資源局發佈數據顯示,2013年北京土地市場共成交經營性用地140宗、1575公頃(相當於2012年同期的2.5倍),其中住宅用地1261公頃,商服用地313公頃。2013年全市商品住宅用地供應面積大幅增加,達到978公頃,完成全年850公頃計劃指標的115%,較上一年度增加207%。

  2013年11月,國傢土地督察上海(樓盤)局派出調研組,赴上海自貿區調研其總體情況和土地利用管理情況,主要關註土地利用結構優化的問題。此後媒體從自貿區管委會瞭解到,在自貿區內拿地或擁有土地使用權的企業或個人,通過相關部門的審批,並且補繳土地出讓金後,可以申請將手中工業用地轉變性質成為商辦用地。

  早在"十二五"開局的2011年,國土部就公開定調供地政策:未來的土地供應隻會日趨緊張,不會緩解,這將伴隨中國城市化、工業化、現代化的全過程。

  實際上,從土地計劃來看,北京近三年的土地供應總量呈連年下降的趨勢,2011年土地供應計劃為6500公頃,2012年減為5700公頃,2013年則為5650公頃。

  中央城鎮化工作會議就明確提出,節約利用土地資源,嚴控增量,盤活存量。2013年年底,國土資源部下屬單位中國土地勘測規劃院發佈的《中國土地政策藍皮書(2013)》預測,2014年將會全面推行節約集約用地政策,用地規模實施總量控制和減量供應,加大存量建設用地供應,減少新增建設用地。

  陳國強表示,隨著城市的發展、更新,原來的功能定位可能不再符合今天的需要,一些地塊、物業需要進行重新規劃和定位,就必然會涉及土地轉變性質的問題。

  而北京市國土局對本報的答復與此前北京市《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》的口徑基本一致。2013年10月出臺的上述文件提出,鼓勵企事業單位和相關機構在符合規劃要求的條件下,將自有用地用於自住型商品住房的開發建設。

  黃小虎認為,中國的工業用地使用效率非常低,存量工業用地則占城市存量用地的30%至40%之間。發達國傢存量工業用地一般在城市存量土地中的占比在15%以下,美國在8%以下。存量工業用地退出將極大提高土地利用效率。



  而深圳市政府2009年10月通過的《深圳市城市更新辦法》,明確規定權利人可作為更新改造的實施主體。也就是說,如果權利人同時具有土地一二級開發資質,改造項目無需由開發商實施,並且,政府鼓勵權利人自行改造。

  陳國強認為,工業用地轉用需不需要經過招拍掛,實際上是土地增值收益分配上的問題。假如政府通過統一收儲之後再進行招拍掛,給原權利人相應的補償之後,政府仍可以從中獲取較高的價差,而如果允許原權利人申請轉用,成為改造主體,則企業在補繳土地出讓金後仍可獲利較大。

  目前,北京自住型商品房用地政策介於上述二者之間,國有企業利用自有用地建房仍需政府收儲再招拍掛,不過招拍掛對象僅限於國有企業之間。

  中國土地學會副理事長黃小虎則對本報記者表示,工業用地占比高利用效率低,轉用肯定是政策趨勢,但各地具體怎麼操作,什麼時候推出應該由地方決定,不好預測。



  盤活存量無疑是2013年的一個熱詞,而這一詞語不僅被中央文件和高層領導用於銀行信貸、財政資金,也多次用於土地資源利用。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-11/08412574666.shtml

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