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  琢磨著開間快餐店的楊先生,近期不斷走訪北京繁華商圈,期待租到一間面積合適、租金適當的鋪面。然而,差不多一個月瞭,楊先生考察瞭東四環、北三環,甚至通州、天通苑等多個板塊,但是始終沒有找到合適的鋪面。

  根據周邊租戶反映,這一片商鋪的轉手率一直居高不下。"商戶們試幾天,扛不住就都趁早轉讓瞭。都說商業地產'金角銀邊',但是在住邦2000,即使是所謂的'金角'也在不斷易主。歸根到底還是租金成本太高瞭,很多都是維持贏利。"一位住邦2000樓下的商戶說。

  據瞭解,東四環慈雲寺橋住邦2000這一片商業,除瞭幾大銀行活得不錯以外,即使是滿足周邊白領就餐需求的快餐店也像走馬燈一樣成瞭"流水席"。"前一陣剛開業的面館,味道還不錯,可是幾天沒去竟然已經關門歇業瞭,我記得每天中午吃飯的人挺多的呀。簡直邪瞭。"一位在遠洋國際中心上班的白領表示。

  "租金高啊,TOTO關門據說就是因為租金的原因。連這種一線品牌都受不瞭,可見在這裡的成本壓力多大。哪有那麼多受得起高租金的店面啊,要不也不會閑置這麼長時間。"生活在旁邊遠洋天地小區的張先生推測。

  GDP增速的放緩已經成為社會的共識,漸緩的商業經濟發展將與目前如火如荼開發的大型商業正面遭遇。有業內人士不禁擔憂,未來這些商業地產是否能像現在預想的一樣,為投資者帶來持續的收益。

  謹慎投資散售商業 社區型商業更易打理

  在張磊看來,在這三種業態中,優質的社區級商業是最適合普通投資者投資的。

內容來自sina新聞

  租戶紛紛退場,而"東傢"卻還在不斷擴張。如今,在北京的幾個郊區新城,隨處可見大面積的圍擋,預告這裡即將是一個大型綜合的商業中心。幾乎在每個新盤的介紹中,都可以看見項目規劃建設多少萬平方米的大型商業配套、已確定簽約某某主力店等字眼。

  無論商業地產總體有多少新增供應量,市場上的商業地產項目總是冷熱不均。普通投資者在無法判斷未來發展走向時,究竟該如何做出投資決定呢?業內人士指出,投資商業地產,最應做到量力而行。

 難以支撐高租金 退店潮頻現

退店潮提醒投資者 商業地產散客慎入

  "待租的鋪面不少,可是核算成本後,總覺得不靠譜。按照我的計算,如果生意不溫不火的話,勉強可以抹平租金、人員、水電等固定成本;一旦生意不如預期,每天隻要一開業就意味著賠錢,因為租金高導致我虧本的可能太大瞭。"楊先生說。事實上,越抬越高的商鋪租金,不僅僅使像楊先生這樣的"小本兒"生意人犯愁,不少大品牌企業也被租金折磨得以關店告終。

  一面是因租金飛漲難以維系導致的大量退店風波,很難想象星巴克這樣經營有方的商傢都被擠出CBD;而另一方面,卻是大量的開發商進軍商業地產,2009年,大興幾乎還沒有什麼成規模的商業中心。而今,多傢商業中心已在大興開業落戶,在建項目也超百萬平方米。目前還幾乎無任何配套的臺湖板塊,僅從去年至今,出讓的商業地塊已經超過30萬平方米。

  社區級商業 園區級商業 地區級商業 哪個適合投資---

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-24/00303471707.shtml

  據仲量聯行報告統計,今年中國新增購物中心總數將創新高,在20個城市將有約150個新購物中心開業,僅就北京而言,今年下半年就將有十餘傢購物中心籌劃開業。面對商業地產的數量井噴,租戶卻無法承擔日益高漲的租金,大品牌也在收縮擴張計劃。這種扭曲的市場現象會不會讓那些品牌開發商轉向的商業地產"藍海",面臨新的危機。

  2009年,大興幾乎還沒有什麼成規模的商業中心。而今,多傢商業中心已在大興開業落戶,在建項目也超百萬平方米。龍湖時代天街、凱德MALL、北京明發廣場......僅天宮院一個板塊就已匯集多傢品牌開發商開發的商業地產項目。近期大熱的臺湖板塊,雖然目前幾乎無配套可言,區域內住戶都很少,但從去年至今也已拍出30餘萬平方米的商業地塊。

  隨著住宅市場調控的不斷升級和開發商戰略佈局的調整,近幾年品牌開發商紛紛進入商業地產,其中不少還將商業地產作為未來發展的重心。在住宅市場擁有良好口碑的龍湖地產宣佈中長期戰略目標為"用10-15年左右的時間,使得龍湖持有物業的利潤貢獻比例從目前不到5%提升至30%。"未來三到五年內,泰禾集團要在全國佈局20到30座泰禾廣場,商業地產開發比例將超過50%。常年號稱不開發商業地產的萬科也加大瞭商業地產領域的投資比例。一些房地產上下遊企業也選擇商業地產作為進軍房地產的首站,紅星美凱龍集團就在今年上半年宣佈全面進軍商業地產領域,計劃投資千億,"8年內在60個城市建成100個購物中心"。

  近日,住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲房地產論壇上發表演講時表示,和2008年相比,房地產開發企業開發投資總規模增長一倍左右,而商業地產投資增長瞭2倍。據仲量聯行的報告顯示,今年中國新增購物中心總數將創新高,在20個城市將有約150個新購物中心開業,僅在北京,下半年就將有十餘傢購物中心籌劃開業,而新增的商業項目一半以上位於五環路以外的非核心商圈。業內人士指出,隨著北京城市建設的不斷外擴,中心城區土地供應有限,北京未來新建商業地產必然逐步外擴,輻射范圍也在縮窄,主要服務於半徑3公裡以內的人群。

  有限購買力難支撐大體量商業 泡沫易現

  一面是"關門大吉"的小業主 一面是擴張瘋狂的大房企 商業地產矛盾前行

  從事多年商業地產運營的一位資深從業人員表示,以前在他們的開發運營中,一直認為像北京這樣的一線城市擁有足夠多的購買力,大型的商業地產後期運營幾乎是無風險的,但近期,他們已經在逐漸調整對市場的判斷。他提出,過去經濟保持高速增長,購買力不斷增強。核心商圈商鋪一鋪難求,租金不斷上漲,這讓不少投資者看到瞭商業地產的投資價值。但未來新增的商業地產大都位於郊區,而且並不稀缺,加之電子商務等的沖擊,發展潛力已經差瞭很多。

  該人士稱,北京的商業擁有不同於其他城市的投資回報率,但郊區的商業地產完全可以類比一個小城市內的商業地產,當無外來人口,僅靠地緣性客戶消費時,所需商業面積的量是一定的,競爭必然很激烈。以綾致時裝為例,公司關店頻率最高的就是二三線城市購物中心集中區域內的店鋪。該公司負責店面拓展的一位工作人員表示,在有些城市,同區域內四五間購物中心一起開業,每傢都引進他們的品牌,但開業經營一段時間就會發現,營業額極少,根本無法支撐店面存活,就隻能"關店大吉"。

  頤和九州資產管理公司常務副總經理張磊表示,隨著商業面積供應的不斷增長和租賃需求的收縮,散售商鋪在招商時面臨更多的困難。現在很多開發商選擇自持主力商鋪,以獲得持續的現金流。憑借多年的開發、招商積累,品牌開發商大都擁有固定的合作商戶。以萬達為例,多年的商業地產運營經驗讓其擁有一大批優質商戶資源,因此,每個萬達廣場才可以迅速實現高比例的入駐率,順利開業。而且,統一的招商規劃可以產生良好的配置業態,實現合理佈局,幫助商戶獲得最大利益。並且,成熟的商業地產運營商可視業態不同,為商戶提供多種不同的租賃方式,方便商戶實現經營利潤。

  由於統一運營商業的擠壓,散售商鋪就很難招到優質的商業品牌,面臨經營狀況不確定的問題,容易遭遇隨時退租的風險。現實情況中,有大量的商鋪因商戶的臨時退租而長期空置,未來這種情況將更加頻繁發生。

  業內人士表示,租金的高低反映瞭一個商圈商業價值的大小。但是高租金下,商戶感受到的隻有成本壓力,租金上漲已經成為瞭眾多商戶最大的心理壁壘,由租金造成的退店、關店已經不是個例。旗下擁有ONLY、VEROMODA、JACKJONES等多個時尚品牌的綾致時裝,近兩年來也在收縮其在一線城市的開店計劃,主要原因就是一線城市不斷上漲的租金。據仲量聯行統計,第二季度北京奢侈品銷售繼續放緩,奢侈品品牌繼續收縮在華的擴張計劃,北京商業地產市場高端品牌的新增租賃需求極其有限。

  慈雲寺橋東南角住邦2000的一層,偌大的TOTO衛浴品牌店已經有近半年無人打理,除瞭TOTO店頭還在,店門早已緊鎖,陳列設施破敗地被灰塵覆蓋。令人奇怪的是,TOTO衛浴關店如此之久,該鋪面卻始終無人問津。

  張磊分析認為,零散戶投資商業由於體量小、風險承受能力差,存在很多問題,一方面這類商業需要經歷一個較長的培養周期,另一方面,這類商業無法形成規模,對於區域發展幫助不大,大都起到配套和填補的作用,經常容易面對租戶解除租約,再次出租困難的情況。

  是否零散型商業就無法投資呢?資深房地產經理人季滿如指出,投資機會是永遠存在的,投資者投資商鋪應重點關註兩點,一是區域未來的發展趨勢,主要是區域未來的人流量;二是商鋪中是否有主力店和主力店的經營業態,零散型商業中的大部分商鋪人流主要靠主力店的帶動,因此"跟著誰走"在商鋪投資中尤為重要。

  北京漢博商業投資管理公司副總裁李亞明也表示,投資街區型商鋪,應多多關註主力店業態種類,並且考察主力店租約的真實性和其持續時間。季滿如介紹,商業地產按照輻射范圍可以分成三級,社區級商業主要是為所在社區服務,滿足的是基本的配套,主要以便利店、洗衣店為主;園區級商業輻射半徑在2公裡左右,業態以中大型超市為主;地區級商業輻射半徑在5公裡以上,是區域的商業中心。

  眼下的商業地產市場,呈現出兩種相互矛盾的景象。

  張磊表示,相比專業商業地產運營商,普通投資者在商鋪招商時不具備優勢,很難得到大品牌的青睞,但社區級的商業對品牌的要求則不是很高。普通的便利店、洗衣店等基本生活配套,即使沒有品牌也可以在社區級商業中生存得很好。而優質的社二胎房屋設定怎麼貸款比較會過件區級商業擁有較穩定的人流和購買需求,租戶一般也較為穩定,投資者隻要先期進行過充分考察,選準業態,既可取得較穩定的投資回報,也可按預期收回成本。文/門庭婷

  難商業地產增速超過住宅 郊區化態勢明顯
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