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內容來自sina新聞

樓市供需格局生變 房企上半年沖刺跑量

  "從2014年前3月的市場表現來看,今年的房地產市場很微妙,跟以往均不同。"東匯置地投資管理有限公司CEO劉東認為,房地產市場形勢今年變化很大,包括房企在內的業內人士不得不重新審視市場,並做出相應的策略改變。

  "帶頭大哥"萬科的風向標作屏東佳冬建地貸款用是明顯的,當其位於大興的萬科橙項目以低於預期售價3000元/平方米的價格入市時,即被業界迅速理解為一線城市堅挺的房價"破冰"。而後,不斷有房企"老弟"跟進。

  "現在房企基本形成瞭共識,隻要有合理的利潤,都會選擇上半年出貨,盡快銷售。"東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬即對中國房地產報記者表示,萬科對市場的靈敏度是最高的,東亞新華今年的銷售策略和萬科一樣,均是"平價出貨,快速走量"。

  供需格局生變

  3月24日,北京又有兩個自住型商品房項目入市,分別是當代采育滿庭春MOMA項目和富力惠蘭美居項目。其中,前者被稱為"最便宜的自住型商品房項目",售價僅為9500元/平方米;而後者單套總價不超過200萬元。

  有數據顯示,今年北京將推出36個自住房項目,而截至目前,隻有恒大、金隅、當代置業、富力、首創等推出瞭6個項目。這意味著,在此後的幾個月裡,還將有30個自住房項目入市,並且提供近4萬套房源。

  在記者采訪的剛需項目開發商中,鮮有人士承認自住房的集中供應將對其項目產生沖擊。但他們不得不面臨的一個事實是:供需比縮小。中原地產提供的數據顯示,2013年北京售價2萬元/平方米左右的剛需樓盤,供需比基本還維持在1∶4,但截至目前已降低到1∶2。預計短期內也很難升溫。

  來自上海易居房地產研究院的數據顯示,2月份,北上廣深四大一線城市新建商品住宅新增供應面積為146萬平方米,成交面積為138萬平方米,呈現出供大於求的市場關系。

  隨著供需格局生變,開發商與剛需客群之間的博弈已經出現微妙變化,商品房蓄客難度加大。這不僅體現在純剛需樓盤上,部分面向改善型客群的中高端樓盤也被"擊中"。

  一傢高端樓盤開發企業的營銷負責人透露,該公司旗下的一個高端樓盤目前正在做開盤前的準備,預計4月入市,截至目前蓄客情況很嚴峻,現在隻希望項目一期銷售不成問題。

  競爭壓力現實存在,但業界普遍認為,一線城市的樓市不會出現整體下降可能性,隻是個別項目尤其是去年拿地的剛需地王項目,則必然存在一定價格壓力。

  北京一位剛需項目開發商對記者坦承,事實上,自住型商品房的沖擊已經顯現,很多房企在3月上旬還在調整企業的全年銷售策略,一些房企已有意加快供應,甚至提前開盤,避免與自住型商品房的直面競爭,"雖然上半年的開盤量在增多,但是總體競爭壓力跟下半年相比還是小一些,捂盤等待價格上漲的現象會越來越少"。

  博弈進入關鍵期

  "選擇早些時日推盤原因有二,一是今年下半年入市的項目較多,競爭壓力較大;二是大傢普遍形成共識,今年整體房價漲幅不會像2013年那麼高,能提前跑量就提前跑量,收回資金後亦有利於儲備一些優質土地。" 賈玉鵬表示。

  基於上述考量,東亞新華計劃以調低預期售價的方式推出旗下印象臺湖項目,以搶占市場。此前,該項目預期售價2.6萬元/平方米,4月初開盤時售價將調整為2.2萬元/平方米起,原定的精裝修也改為毛坯房出售。

  戰略調整之後,東亞新華原定下半年開盤的項目也挪到上半年入市,包括印象臺湖、東亞華欣灣、東亞朗悅居等,且價格均比預期調低。比如尚品臺湖項目,預期售價為2.4萬元/平方米,目前預計將按2.09萬元/平方米的起價銷售。

  賈玉鵬亦稱,作為高周轉企業,東亞新華需要快速回籠資金、儲備土地,目前已經瞄準瞭北京、天津等區域的優質地塊,而"印象臺湖的拿地成本是3000元/平方米,即使調低價格出售,依然能夠保證收益"。

  未來將有越來越多的項目加入"跑量"行列。比如,房山首創·新悅都預計以2.18萬元/平方米的價格入市,低於該板塊內2.6萬元-2.8萬元/平方米的價格預期。此外,金域東郡項目二期、首開萬科公園裡等項目亦稱未來入市價格將低於市場預期。

  偉業我愛我傢副總裁胡景暉分析認為,通常有兩類開發企業會率先采用讓利跑量的策略。一類是大型房企,其運營管理成本控制水平較高,即使調低價格銷售,也能獲得良好的利潤率;另一類是處於快速擴張期的房企,這類企業需要更高的資金流轉效率,跑量銷售利於回籠資金。

  賈玉鵬表示,下調多個項目銷售預期價格更是基於目前對市場的整體判斷。"從我們的判斷來看一線城市近一兩年的價格會趨於穩定,即便漲價空間也會比較有限,尤其是北京市場到下半年的壓力會更大,不僅大量的自住型商品房入市,去年集中出讓的一批土地也會完成開發,集中入市。包括萬科橙項目,除瞭有北京建委'精裝禁令'和限價調控的因素,據我們瞭解也是為瞭快速跑量以緩解今年的銷售壓力。"

七期豪宅二胎年息6% 跑量或成一線城市主流趨勢

  "與前些年各地住房普遍供不應求、市場熱銷情況不同,在區域市場持續分化的背景下,不同城市房地產景氣程度已出現較大差異。"鴻毅資本總裁張義鴻表示。

  "開發商、購房者對樓市走向的心理預期發生瞭變化,政府曖昧不明的態度讓市場情緒更為緊張,所以後續買賣雙方會陷入持續僵持的態勢。"深圳一位不願具名的開發商表示。

  "一線城市尤其是北京,目前正處於多空博弈的關鍵時期,進入第二季度,4、5月份是個重要的時間節點,一旦成交數據和去年同比落差被放大,市場悲觀情緒將會蔓延開來。"

  在易居中國克而瑞華北區域總經理、克而瑞房價北京首席分析師牟增彬看來,年初信貸收緊,以及自住型商品房政策都在持續影響購房者信心,長期的需求觀望情緒也動搖瞭開發商的信心。近期金融機構針對房地產的信貸業務普遍收緊,更是對市場成交已經造成瞭直接影響。而一線城市地價維持高位,房企拿地成本仍較高,將現有項目加速去化,加快回款、高周轉或將成為2014年一線樓市的主流趨勢。4、5月份是個重要的時間節點,一旦成交數據和去年同比落差被放大,市場悲觀情緒將會蔓延開來。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-31/08302667315.shtml
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