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  用深圳當地人的話講,以前我們拿到的都是綠本,這個綠本就自住、出租是可以,但是不能買賣,不能上市交易。但是這一次住宅這一部分,雖然這個范圍小,隻限於本地的村民,而且本地村民裡邊也劃瞭13個區域,深圳現在真正的這種所謂的違法建築有多少,差不多超過40萬棟。也就是說現在隻有2萬棟,隻有二十分之一才有可能轉正。但即使如此,那麼這一次轉正以後,你可以拿到紅本,紅本是什麼?就可以上市交易。所以來講,第一個住宅,這個力度比較大。第二,非住宅更加寬松瞭,非住宅就是第一就是沒有限制當地村民,就是所有的,隻要你買瞭這個東西就可以。

  小產權房問題怎麼解決,一直都是個老大難的問題。近期,深圳市宣佈正式開始試點處理"歷史遺留的違法建築",一小批被部分媒體稱為"小產權房"的住宅將迎來改變的機會。那麼,對於解決小產權房問題,我們到底有哪些辦法可以采用?小產權房涉及眾多的利益群體,適度的政策性調整應該如何進行?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員馬光遠、張鴻共同評論。

  (《央視財經評論》評論員)

  (《央視財經評論》評論員)

  張鴻:這些房子不可能都能拿到正式的商品房證件

  深圳情況很特殊,因為它在經過兩次的這麼一個土地性質的轉換以後,絕大部分的土地是國有性質的。我們一般說的小產權房是在集體土地上的那個建築,叫小產權房。深圳的這個叫非典型小產權房,反正都是沒有大產權,但是這一次,這個力度還是非常大的。這個力度大跟以前最不一樣的地方在什麼地方?就是經過這麼一次分類處理以後,有相當一部分的是完全可以拿到真正的商品房的產權,這跟以前不一樣。以前我們探討是什麼,說把它轉成保障房,轉成別的一些房,但是它拿不到拿不到商品房,因為商品房可以交易。

  深圳為什麼特殊?除瞭住宅也有小產權,商業等等非住宅的也有。同時在深圳,住房的供應一直是雙軌制,一方面是無產權的供應,量很大,占一半,那半壁江山是他們的,另一半主流的那些商品房。

  (《央視財經評論》評論員)

  韓世同(廣州房地產專傢):像北京、上海有可能有所不同,像省會城市有可能有所不同,三四線的城市又有可能有所不同,可能還需要更多的一些試點、嘗試和探索,從中總結出一系列的改革、探索。

 張鴻:要把這些房子合法的盤活瞭 別總讓它待在灰色地帶裡

三重二胎借款 馬光遠:深圳這一次的力度比較大 尤其是非住宅更加寬松

  當然是先試點瞭,試點然後他看到最後整個的影響,包括對土地市場,對整個房地產市場、市政等等的影響,然後來決定到底要不要放開?我為什麼剛才說要小點兒聲,咱不要把它和小產權房掛上,因為我怕把深圳市再嚇著。因為前兩年已經嚇過好幾回瞭,就深圳市一直強調說我們就是歷史遺留的違法建築,不是小產權房。因為你一聽到是小產權房的試點,哪個城市都受不瞭。南京也曾經有過,還沒解決呢,媒體說這小產權房要試點瞭、要開始瞭,然後馬上辟謠說我們不是小產權房試點。所以今天我們就小點兒聲說,這個事因為那個涉及到集體土地的問題,就是小產權房的問題,它不是上邊的房子問題,而涉及到底下的地的問題。

  (《央視財經評論》評論員)

  應該說第一個是土地權屬的一個變化,深圳以前是個漁村,它的地都是集體的地,後來又變成國有的地。我想在變成國有土地之前,一定也是有小產權房的。那麼再加上建的很多,你到深圳去,特別是在關外,你如果去看小產權房,真的是巍巍壯觀,非常漂亮。有些小區除瞭那個名字,可能你沒有拿到大產權以外,那麼剩下的跟正規小區沒有任何區別,而且從事這個產業鏈上交易的人也非常多,當然價格也很便宜。

  到底集體土地上蓋的房子是不是能賣給非本村的人,本村集體的人?就我這個村的房子能不能賣給馬光遠?能不能賣給你?這個問題解決不瞭。因為按照《土地法》的話,它是解決不瞭這個問題的。

  大傢經過多年的等待,等到這一步。我認為這一步非常好,也就是說你不管它叫違法建築,還是叫什麼東西,至少在現有的體系下,做瞭一個很大的突破。比如說住宅這一塊,第一棟你交的錢可能就二、三十塊錢,那麼剩下的兩棟,比如說補交罰款,再一個土地出讓金還有點兒,補一點兒稅,就一平米可能就補個兩、三百塊錢以後變成紅本,這對所有人來講,成本應該說不算太高。所以這給很多人給瞭一個很大的希望,所以我認為這是一個非常好的事。

  你這種預期對當地的房價一定是雪上加霜,就是包括成交量。因為我們今天說的這些叫無產權吧,不管它叫什麼,就是沒有產權的這些房子。雖然今天要解決的可能轉正的,裡面包括,主要是住宅,我們關心的是住宅。住宅可能占的比很小,必須得是原住民。但是問題是它整個這種無產權的房子在深圳的比例特別大,我們不說民間各種機構說的60%、70%,就是深圳自己各種監測隊他們給出的數據,這幾年我查瞭一下基本都在40%以上,接近50%。

  我個人倒覺得轉正不轉正,房子就在那裡,有產權沒產權大傢都在買。那麼最後形成兩個價格不一樣的市場,那麼一個是這種沒有產權的,這個價格可能最低的,相當於有產權的四分之一,高一點兒的相當於有產權的二分之一,差不多這麼一個情況。一旦轉正以後,我個人認為這一部分價格可能會起來,有就是說轉正完的這一部分,那你可以交易,他們價錢可能會補漲。至於說商品房這一塊會不會出現大的一個沖擊,要看整個房地產市場。我們現在整個房地產市場的預期,如果是向上的預期,沖擊不會太大,有沖擊這是肯定的,因為供應多瞭,但是如果運氣不好的話,可能會有問題。

  昨天,一則"深圳試定給部分小產權房確權頒證"的新聞引發瞭人們的關註。據財經網報道,深圳認為深圳不存在小產權房概念,此次隻是試點處理深圳市歷史遺留違法建築,根據不同的情況采用不同處理辦法。其中,原村民符合一戶一棟原則的住宅類歷史遺留違法建築,建築面積在480平方米以內,按申請補繳對應公告基準低價的百分之十,即可轉為商品房。一戶一棟之外,多棟中的兩棟補繳25%的地價和不同罰款後,可以登記為非商品性質房地產。第三棟即其以上棟數部分則不為處理確認,對非原村民所建部分也不予處理確認。

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  賀承軍(原深圳市原規劃局規劃處副處長):這個松口應該是比較穩定,也是應該的,因為讓土地資產的產權更明確化,符合一個理性的方向,處理這種分類,從不同的層次,有一個穩定的結構,並且不是太冒進。

  深圳在全國先行一步,歷史遺留違規建築分類處理,能夠帶來樓市變局?深圳做法能否帶來新氣象?

  不可能拿到,首先它不都是商品房,不都是住宅;其次它說的是分類,分類裡邊其實有限轉,就我們限購買房,這個轉正其實叫限轉,限轉什麼呢?它其實延續瞭過去我們在集體土地上的這樣一個政策。雖然深圳說,說我這個是國有土地,但還是原村民,就原來這塊土地的原村民,原來這個叫集體土地的時候你住的這些人,大概我算瞭一下,一人兩到三套。就是你第一棟,你隻需要補很少的錢,就可以轉正,這是居住性需求。第二棟、第三棟,可能你需要繳納的相對來說高一點兒的這個,然後才能轉正。像老馬在那兒買,那就沒有轉正協議。他不是原村民,所以這個量是很小的,而且住宅本身就很小。

  張鴻:對住宅會有一些影響 對商業地產的影響會更大

  (《央視財經評論》評論員)

剪除小產權房的灰色地帶深圳

  所以說,那個地方的房子,將近一半是無產權的房子。那麼你這個心理預期一形成,可能就會對他,因為本來他現在的成交量,大傢購買的意願不是特別強,都在看說是不是到頂什麼的等等,所以我覺得會可能會有一些影響。但是我覺得除瞭住宅以外,其實商業的,他們轉起來,連原住民的限制都沒有,我猜可能會影響更大一點兒。

  馬光遠:小產權房轉正不轉正 有沒有產權大傢都在買

  (《央視財經評論》評論員)

  這次探索性的小步開放,對深圳的房地產市場,尤其是中低端商品房,以及房租租賃市場,將產生重大影響。

  在目前情況下,我個人認為,就是房子的總量,深圳人都是很清楚的。就是我們買的房子究竟是小產權的、無產權的,還是大產權,他心裡非常清楚。而且有多少量,深圳人也很清楚。所以我們現在很奇怪的是,就這麼一個非常好的城市,而且是四個一線城市之一,居然有一半的建築是非法建築,是歷史遺留問題,而且要解決。我覺得,我們多年來一直講說房地產要增加供應,這不增加供應瞭嘛?這個供應增加上去,我們看這個市場會不會健康。在目前的整個的無產權的改革試點之外,我倒覺得還有一個試點,就是當我們增加供應以後,我們的住房市場究竟會怎麼樣?這可能是深圳試點的另外一個意義。

  小產權房通常是指在農村集體土地上建設,向社會公眾租售的房屋。而深圳經過1992年、2004年兩次農村城市化改造後,農村集體土地全部移轉為國有。深圳市土地監察局數據顯示,深圳市2009年6月2日以前產生的各類歷史遺留違法建築總計37.94萬棟,占全市建築物總量的半數以上。這也是深圳與其他城市的不同之處,正是深圳此次試點之所以推行的關鍵。

  馬光遠:深圳此舉是土地權屬的一個變化 是很大的突破

  現在很多地方其實在嘗試什麼?在嘗試它本身可能解決瞭部分保障性住房的作用。但是能不能政府幹脆就用一些辦法,讓它幹脆就解決保障性住房。比如說北京其實前兩年有一些試點,就是公租房,政府等於不管是買過來還是租過來,還是什麼其他公有產權之類瞭,就不管用什麼具體的辦法,就讓這些房子合法的盤活瞭,別讓它總是在灰色的、非法的那樣一個地帶裡,是那樣的一個存在。大傢圖便宜,買瞭以後,在一個非法的建築裡面住著,可能這種感覺也不是特別好。

  我們要讓人來試點,我們也不知道怎麼分,除瞭光有勇氣是不夠的。你光天天喊說我拆瞭2007年12月30以後,以後的我全拆。可能嗎?不可能。你隻能偶爾抓一個典型案例。以後就別喊這種口號,咱們就像老馬說的,咱們找到大智慧(行情,問診)。

 馬光遠:我們能不能拿出一點點勇氣和魄力 把小產權房問題在拆的基礎上往前推一步

  (《央視財經評論》評論員)

  我們看到的是現有的法律,還更應該展望一下未來。未來在這個問題上,如果說不能在法律問題上有所突破,這個問題本身是無解的。我一直強調一定要大智慧,小產權需要大智慧,這個大智慧是什麼?一方面我們一定要考慮歷史,為什麼會形成小產權這麼一個畸形的,大量的人又趨之若鶩的一個東西,我們要反思為什麼?同時要照顧現實,因為大量的人在裡面住。那麼這個問題本身你不可能一拆瞭之,也不可能一下子去清理就瞭之,所以我覺得應該一分為二。第三個應該有前瞻性。未來這個問題我們肯定要解決,而且我們的解決辦法裡肯定要排除,就靠拆來解決,我們應該試點。

  老百姓之間有膠著,因為有些人花大價錢買瞭商品房,有些人是花瞭很小的錢買的小產權房,這是一種。第二個是政府利益,以前我們把那個地很便宜弄過來,然後高價給開發商來建房子,這一塊兒利益沒瞭。第三個膠著是什麼?就是我們以後的處理肯定是分類處理,也就是買瞭小產權房的人的待遇也是不一樣的。那有些可能真的會被拆掉,比如說占瞭耕地的,不符合規劃的,有安全隱患的。我是堅決要求拆掉的。但是蓋的非常不錯,跟花園一樣,老百姓住的也感覺不錯,物業、水電、煤氣供應甚至比商品房還好。到目前為止,我沒有聽說小產權房有倒瞭的、危瞭的。那麼這一部分符合規劃,老百姓住的很好,又沒有占耕地的,為什麼不趕快想辦法把它解決呢?

  我們老元長鄉二胎借款在強調說,改革要有勇氣和魄力。我們先能不能拿出一點點的勇氣和魄力,把小產權房問題在拆的基礎上往前推一步,這是很多人都期待的。

 馬光遠:事實上改革能夠往前走 是基於大傢能往後稍微退一步

  (《央視財經評論》評論員)

  我覺得大傢往前走一步,就每個人都讓一下,事實上改革能夠往前走,不是基於大傢都往前,而是往後稍微退一步。退一步,你會發現天地來瞭。所以我覺得解決小產權,最終對社會來講有益處,那麼我們就往前走。如果說最終對社會是......

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/14102699587.shtml
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