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  但是時隔八年,在多數房企的規模呈現幾何倍數增長時,當代置業卻並沒有在規模上實現跨越。2012年,公司全部項目銷售額僅為28億元,不足2005年萬國城項目單盤銷量三倍。

  土儲軟肋

  數據顯示,過往三年,當代置業的年合約銷售額分別為28億元、23億元與28億元。由於公司銷售規模偏低,當代置業以一個"綠色節能舒適住宅開發商"的形 象面對投資者。在地產界,當代置業以MOMA產品系列立名,該產品追求恒溫恒濕,節能環保,招股書亦披露當代擁有數十項該領域的專利技術。但是,為瞭達到 這一節能目標,MOMA產品系列保持瞭幾乎一致的建築外立面,方正,簡約,完全杜絕北方業界較暢銷的陽臺與大飄窗設計,這種產品風格一度在北京地產界引起 瞭很大爭議,但是亦由此成為當代置業的鮮明特質。



  但是,張雷也曾經試圖學習一線房企的運營經驗以實現企業擴張。有知情人士透露,其一直在企業的"放權"和"削藩"之間徘徊,曾經一度希望引進萬科的管理模式,給予地方公司足夠的自民間房屋二胎利息貸款全省皆可處理治權,並希望以長沙項目作為典型試用,但最終還是以失敗告終。

  過多的專註於產品,忽略瞭對客群的關註,使得在部分項目上,當代置業同市場脫節越來越嚴重。對於當代置業的節能戰略來說,其要面對的不光是市場的認可度, 還包括由其帶來的成本和溢價率的矛盾。在其公佈的2012年10.2億銷售成本數據中,建安成本高達8.34億元,占總成本76%。

  加劇窘境的是,在當代置業可售的14個項目中,北京的項目除瞭當代MOMA尚有將近40%的可售面積待售之外,其餘項目均為尾盤銷售,去化率普遍在80%以上,可售面積總額僅6萬餘平方米。在北京以外的7個項目中,也有4個項目去化面積占比接近80%。

  比土儲現狀更令人擔憂的是,當代管理層在獲取新土地機會上展示出的意願與能力。例如,當代置業自2002年在北京水表廠地塊中擔任一級開發商,深耕10 年,然而,當2012年北京市土地整理儲備中心公開出讓該地塊時,有先發優勢的當代置業卻坐視第三方公司奪得,除去4.26億的投資成本,當代置業僅獲得 1.4億元的一級開發收益。對於具體原因,當代置業在招股說明書上僅以"經考慮有關條款及條件"釋惑。

  對於當代的"迷失",當代置業一位已經去職的管理人員用"心不在焉"來一言概之。"專心做產品,也沒想把公司做大。"該人士說,這使得當代置業錯過瞭2007年-2009年房地產發展的最好時機。但在其他人士看來,張雷並非毫無規模鬥志,其對產品創新與企業文化的重視,一度顯示出他的胸中溝壑。

  當代置業創建於2000年,當傢人張雷出身國企,在開發位於東直門的當代MOMA與萬國城MOMA後,當代集團一度顯赫北京地產界,張雷也頻頻以嘉賓身 份露面地產論壇,躋身地產大腕。2005年,萬國城MOMA以打出的恒溫恒濕、新風置換的節能環保概念博得市場眼球,當年萬國城MOMA曾以超過10億元 的單盤年銷售額位列當年北京房屋銷售排行榜19位。

  傳聞多年後,當代置業(中國)有限公司(下稱"當代置業")(01107.HK)終於出現在香港IPO行列。樂居深度報道匯總》》

  當代置業現有14個項目,分部在北京、長沙、南昌、九江、太原、仙桃等六個城市,其中北京占據7個,中部城市長沙佈局3個,其餘四個項目分別分部在南昌、九江、仙桃、太原。其京外拓展以2007年長沙萬國城項目為開端,隨後陸續在長沙周邊的湖北和江西拿地。

  翻讀當代置業的招股書,雖然規模偏小,但是其高毛利率的數據令人眼前一亮,一個小而美的公司形象躍然紙上。然而,考慮到高毛利的項目多集中於北京、而北京項目斷頓風險更為突出之後,當代置業的高毛利藍圖或難以持續。

圖為位於北京東直門的當代MOMA

  從當代置業銷售的項目來看,卻不難發現其毛利率居高的真實原因:早期獲取的低廉土地拉開瞭土地成本和售價的差距。招股說明書顯示,當代置業2010年、 2011年、2012年銷售成本中,土地成本分別占18%、22%和16%。而這個指標近兩年在部分房企項目已經升至於百分之五十以上。隨著土地機會向大 中型房企集中化的加劇,當代置業獲取低價地的優勢將逐漸減弱,這意味著,其高毛利率並非可持續。

當代土地儲備明顯短板 張雷重啟迷你版IPO

  這意味著,即使上市一舉功成,當代置業的貨值儲備警報仍然不會在短時間內解除,其"斷炊"之虞將持續考驗當代管理層。

  當代置業將其原因歸結於銷售、行政開支以及融資成本的影響。"相較與其他更為成熟及知名的中國物業開發商,我們需加大推廣力度,這在某種程度上會增加我們的銷售和分銷開支",同時,當代置業認為,由於沒有產生規模效應,使得過程中產生較高的行政開支。

  依凈募資額觀察,當代置業此次海外之旅堪稱"迷你版"IPO,在過往數年IPO個案中,並不突出。上市完成後的市值則更低,若未計及超額配股權,當代置業市值位於23.8億港元--37.8億港元之間,在上市地產軍團中,當代居於三線陣營。

  "對產品很執著。"第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成如此評價張雷的個性,他認為張雷是"另類的少數有風格的企業傢","他走的是藝術商品路線,不像其他開發商這麼有章法"。

  新浪樂居深度報道記者@滕敏/文

  然而,迷失主因或與公司掌舵者息息相關。2011年中之前,張雷熱衷於出席各類房地產論壇,並極力推行其節能住宅的理 念。但是此後,其極少露面。北京地產圈傳聞,因涉及個人訟案,張雷商海生涯受到波及,其業務重點轉入海外。其本人亦長期留居加拿大。曾就職當代置業的一位 內部人士稱,2011年後,張雷幾乎是在加拿大遙控公司,公司須經他審批的重大事項及重要會議,管理層均飛往加拿大。對於上述傳言,樂居記者無法從當代管 理層獲得證實,招股材料也未有絲毫披露。

  但是,在當代置業的土地資產池中,卻有一宗位於美國德克薩斯州、規劃建築體量高達19.6萬平米的地塊。2012年12月,當代置業以455萬美元購入該 宗地塊,計劃開發成一養老社區。但是,招股材料稱,受限於該地塊現有用途管制,公司要與社區、市政等多方溝通,才能轉換用途,目前仍處於項目規劃與評估階 段。

  另經新浪樂居記者查詢,2010年12月,當代集團亦在加拿大溫哥華購入一宗地塊,開發綠色生態住宅,冠名YU,據公開資料,YU項目占地1萬平米,包含 Townhouse和高檔公寓的綜合性住宅。總共有106套單元,其中16套城市屋,其餘為公寓。YU項目並未裝入上市公司資產池。

  高毛利的背後

  51歲的張雷通過一個傢族信托持股當代置業73.57%權益,在2012年福佈斯中國富豪榜中,張雷的身價高達30.9億元。二者參考計算,加上未納入上市公司的部分當代海外業務,張雷身傢財富可見雛形。

  2011年、2012年、2013年當代置業整體毛利率分別為38.8%、42.8%及44.4%,這個數據均高於當年上市房企平均毛利率。其中,萬國城 MOMA、當代MOMA、上弟MOMA、悅MOMA四個項目2012年毛利率分別高達59%、67%、78%以及62%。

  然而,2007年之後,當代置業在其大本營北京卻再未發力,除瞭寫字樓項目悅MOMA之外,一直未拿地開建新項目。截至今年3月底,當代置業合計發展中的土儲規模僅為223.5萬平方米,這一土地儲備量,僅是一個二線房企一年的銷售量。

  在當代置業可售的14個項目中,北京的項目除瞭當代MOMA尚有將近40%的可售面積待售之外,其餘項目均為尾盤銷售,可售面積總額僅6萬餘平方米。這意 味著,位於北京的項目售罄之後,當代置業將失去高溢價的項目,其主營收入來源隻有太原、仙桃、南昌、九江、長沙幾個房價並不高的城市。早先拿地的高毛利率項目收官之後,當代置業將真正開始感受市場的寒意。

  高毛利率卻並未帶來高純利率。2010年至2012年三年期內,其純利率分別為16%、14.1%及24.3%。

  同樣一幕在北京清河北庫區項目重演。當代2006年進入一級開發,但在2011年10月的地塊公開出讓中,當代管理層再度坐失良機。

  在當代置業的項目中,普遍存在項目開發周期過長,這同資本市場更喜歡的以高周轉為主流的開發模式構成鮮明對比。資料顯示,當代置業在北京的7個項目中,有 6個為2007年之前動工,其中開發時間最長為萬國城MOMA項目,項目從2001年開工以來,至今仍在銷售,整個周期長達12年,上弟MOMA、當代 MOMA以及萬萬樹MOMA的開發周期也持續瞭7年以上。

  當代節能置業股份有限公司華北區域公司總經理喬廷夫曾在接受《經濟觀察報》采訪時也曾表示不解,"長達10年開發一個項目,這不符合商業邏輯,也不符合投資回報的正常道理"。

  以位於北京東直門的當代MOMA為典型代表,其7、8號樓被包裝成城中心大宅"當代MOMA·歷峰"對外銷售,自2009年取得預售證以來,146套房源僅簽約28套。

  "對於能在東直門買房的業主來說,他們希望住的是寬敞大氣的住宅,而當代MOMA的節能技術要求,使得他們在戶型設計上很有局限。"宋延慶分析說。

  招股材料顯示,當代置業擬發售4億股股份,最早於7月5日(本周五)、不遲於7月8日(下周一)定價,7月12日香港掛牌上市。招股區間為1.49港元--2.36港元,二者波幅近40%。如以招股價中位數1.93港元計,集資凈額估計約7.16億港元。

內容來自sina新聞



新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-07-05/09422287480.shtml

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