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內容來自sina新聞

【6月長沙樓市銷售報告】

  北京美聯市場研究部高級經理張磊分析,加強預售資金監管,房企的融資能力以及自身資金的調配能力將受到考驗,需要合理的調配每個節點的用款額度。一些缺乏成本控制經驗或是業務面較窄、融資手段較單一的中小型房企將受到較大影響。同時,由於資金壓力的增加,房企在土地市場上或將一改"大無畏"的拿地風格,促進土地市場降溫。

  在銀行"錢荒"、融資渠道收緊的背景下,多個城市近日重新執行瞭更加嚴厲的商品房預售資金監管制度。業內人士認為,中小企業或將面臨流動資金困局,部分難以支撐的企業將無奈退出。那麼,預售款監管會否逼迫房企降價求生存?樓市格局是否將迎來新一輪洗牌?

  預售資金監管或將長期執行

  中小開發商的資金壓力較大

  7月10日,武漢市房管局下發通知,將預售資金監管的三類比例分別下調10%。對商品房達到結構封頂並已支付工程費用的開發企業,重點監管資金調整為項目總預售款的15%;對項目進度達到1/2並已支付相應工程費的,調整為20%;未支付工程費用的,調整為25%。

  "預售資金是由銀行、監理單位多方監管,但開發商銷售是動態進行的,銀行很難天天盯著。開發商的銷售款什麼時候交給銀行很大程度上靠自覺"。張東建議,在設立預售資金監管制度的同時,還應建立土地拍賣、期房轉讓及現房銷售等配套制度,確保整個預售過程的規范性,防范樓市中存在的危機,確保市場長期穩定發展。(記者 徐海波)

樓市調控走向資金層面 預售款監管會否重洗房企格局?

  同時,對房地產開發企業申請使用監管資金進行瞭嚴格規定。取得商品房預售許可證1個月後,申請使用資金額度不得超過重點監管資金核定總額的35%;結構封頂的,累計申請不得超過75%;竣工驗收的,累計申請不得超過95%。





  浦江中國市場研究總監梅水雄說,中小房企的銀行貸款利息、前期設計、營銷策劃等成本都依賴於預售資金。預售資金被監管後,房企資金壓力必然加大,開發難度上升,扛不住的中小房企很可能被淘汰。

  商品房預售金是房地產開發房屋二順位設定年息怎麼貸款比較會過件企業的主要資金來源。特別是中小開發商自有資金有限,融資渠道相對狹窄,很大程度上都依賴預售款。業內人士認為,加強對預售資金的監管,卡住瞭開發商的一條資金渠道,房地產市場又將面臨新一輪的洗牌。

  從去年10月份起,武漢開始實施商品房預售資金監管,購房預售款進入政府監管的開發商賬戶。不少業內人士認為,此次雖然下調瞭預售資金監管比例,但同時對申請使用進行嚴格規定,實際上加強瞭對預售資金使用的監管。

  "中小房企的主要資金來源是靠賣房子,也就是銷售回款。現在這條騰挪之路也被堵死瞭,那麼他們必將面臨資金考驗。"亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為,預售資金大約占開發商資金的三分之一,"凍結"這一部分資金對實力雄厚的大型房企來說可能影響不大,但對中小房企的打擊就會比較重。

  武漢某大型房地產企業副總經理姚澤春說,目前市場由於"錢荒"影響還未散去,各大行都收緊房貸,開發貸款更是難上加難,信托、基金等融資渠道也明顯收窄,中小開發商的資金壓力較大,嚴控預售資金無異於"雪上加霜"。

  對於房地產市場來說,預售資金監管並非新政策。早在2010年,北京就實施瞭《商品房預售資金監督管理暫行辦法》。7月1日起,北京市開始執行修改後的新《辦法》,要求商品房預售資金必須在項目達到一定進度後按計劃支取,開發商支取預售款由原來的4個節點,增加瞭1-2個使用節點。經適房預售資金也納入瞭監管。

  房地產調控大致可以從供給層面、需求層面和資金層面等三個方面下手。中國樓市調控逐漸向資金層面邁進,預售資金監管或將長期執行下去。

  對於市場普遍預期的銷售旺季,張磊說,這項政策剛好趕在"金九銀十"之前實施,有利於增加房企的風險防范意識,調節市場預期。

  但也有專傢對預收資金監管的調控效果心存憂慮。中南財經政法大學房地產研究所所長張東認為,預售資金監管主要是為瞭防止開發商挪用資金,將部分實力不足的中小企業淘汰出局。"個人認為,實質效果還得看實際操作的執行力度以及長遠影響。"

  梅水雄說,預售資金監管從嚴會增加有效供給,但不一定導致房價下降。因為每個房企都會根據自己項目的供應量、優勢特點和庫存情況、銷售進度等因素來確定銷售價格。"房企一旦遇到資金周轉困難,必然想方設法從市場補充資金,由此帶來的融資成本增加,可能會以提高房價的方式進行轉移。"

第2順位房貸銀行年息貸款全省皆可處理 預售資金監管在全國興起

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  除此之外,青島等城市紛紛出臺新的商品房預售資金監管辦法,加強對購房人交納房款的監管。據統計,目前,全國已有30多個城市出臺瞭相應的監管制度。這一數據還在不斷擴大。安徽宿州、江蘇鹽城、安徽安慶等三四線城市也紛紛先後進來,從7月1日開始對新建商品住宅實施預售款監管。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-17/07053333648.shtml

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