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內容來自sina新聞

110傢A股房企財務狀況惡化 機構預測開發商或降價

  財務數據反映出的情況並不樂觀。

  5月5日,高盛高華證券發佈的報告稱,110傢A股房地產財務狀況惡化,並將影響二季度房價。

  高盛高華對110傢A股房地產公司財務數據的季度監測分析顯示,2014年一季度開發商負經營性現金流占總資產的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是當年度房價"走軟"的開始。

  中信證券近日發佈的報告也稱:預計開發企業中悲觀情緒開始占據上風。報告指出, 2014年一季度地產上市企業經營性現金流入/流出大幅下降到瞭0.81,上市企業的有息負債率達到33.7%的歷史新高。企業經營性現金流季度凈額出現瞭歷史以來最大的負值。

  與此伴隨的是基金的撤出。據Wind統計,今年一季度公募基金從51傢上市房企清倉。

  一葉知秋

  對於房企來說,每年的一季度並不是銷售旺季,雖然有季節因素的影響。但高盛高華發現,開發商凈負債權益比由2012年四季度62%的低點持續上升。

  到2014年一季度末,這一數值上升到平均 86%,為2007年以來的最高水平。這表明開發商面臨的財務壓力加大。另一數據現金餘額/短期債務之比顯示為 0.95 倍,重返 2008 年下半年和2011 年四季度的水平,這兩個時期都是2008 年以來兩輪房地產周期的收縮階段。

  高盛高華進一步指出,開發商一季度來自房地產銷售的現金流入季環比下滑瞭35%,資本開支占房地產銷售現金流的比例卻從去年四季度的88%上升至 117%,創下 2010 年一季度以來的四年最高水平,2010年一季度這一數值達到130%。

  開發商的經營性凈現金流顯著惡化。一季度僅28%的開發商經營性凈現金流為正。對比發現,這與2008年一季度的情況相當,當時 27%的開發商公佈瞭正經營性凈現金流,為歷史最低水平。

  興業證券的報告也顯示,上市房地產企業一季度末有息負債率為33.2%,接近歷史高位。行業凈負債率由上季度末的78%大幅上升到93%,達到歷史峰值。

  從貨幣現金比例上看,2014年1季度末貨幣現金比例為10.9%,接近歷史低位。2014年1季度負債率的大幅上升,疊加瞭銷售回款的減弱和建安、土地款支出。

  一些房企出現瞭季度性的虧損。其中榮豐控股(000668.SZ)由於2014年一季度銷售收入大幅減少,業績下滑幅度高達1259.63%,虧損額在1000萬元至1400萬元之間。包括宜華地產(000150.SZ)、深大通(000038.SZ)、萬方發展(000638.SZ)在內的3傢公司,業績降幅也超過500%。而京投銀泰(600683.SH)預計的虧損額達6600萬元。嘉凱城(000918.SZ),一季度凈利潤虧損15732.94萬元,凈利潤增長率為-247.47%。

  一些公司的虧損是由於一季度達到結算條件的項目較少所導致。其中固然有個體經營的原因,也從另外一個層面反映出市場的低迷。

  基金公司的撤退

  基金已經開始"用腳投票"。

  2013年三季度,廣發聚富開發基金新進入保利地產前十大流通股東名單,至2013年年底共持股4500萬股。而到2014年一季度,廣發聚富清倉保利地產,保利地產前十大流通股東無一基金身影。

  另據Wind統計,今年一季度公募基金將51傢上市房企清倉,包括中糧地產、陽光股份、浦東金橋、陸傢嘴等,均為百億規模以下的中小型房企。

  從今年一季度凈利潤來看,這51傢上市房企中有12傢出現虧損,過半凈利潤同比出現下滑。2013年年末公募基金共持股2億股,今年一季度已全部清空。

  中糧地產台南東區土地貸款是其中唯一一傢營收過百億的房企,2013年其營收為101.8億元,今年一季度實現凈利潤6703萬元,與去年同期持平。但中糧地產今年一季度遭到32隻基金產品拋棄,其中建信優選、諾安中小盤和大成價值成長基金,為2013年年末前十大流通股東,分別減持680萬股、577萬股和538萬股。陽光股份則遭到22隻基金產品減持,其中進入2013年年末前十大流通股東的華夏紅利,共減持1157萬股。

 開發商或普遍降價

  廣發證券統計的全國15個重點城市庫存指數,繼續創下新高。這反映瞭近期成交依舊疲弱的事實。

  廣發證券近期在海西地區、長三角地區以及京津冀地區的草根調研反饋顯示,銀行對於購房信貸的支持力度在不斷減小,首套房按揭貸款利率普遍上浮5%-10%,部分銀行部分樓盤甚至有上浮15%的情況。市場的整體觀望情緒依然較濃。

  開發商為迎接5月的旺銷季推盤有所增多,但去化速度仍延續瞭前期的緩步下降趨勢。高盛高華對相關上市企業的應收賬款趨勢進行分析後發現,這些相關企業的應收賬款天數有所增加。高盛高華判斷,開發商可能會在二季度普遍大幅下調房價。

  但開發商和資本市場對樓市的判斷始終存在距離。據21世紀經濟報道記者瞭解,還沒有任何一傢房企執行全面降價策略。分化不僅僅出現在不同城市之間,甚至存在同一城市的不同樓盤。一些全國性公司已經開始讓區域公司做匯報,一事一議,對不同的樓盤采取不同策略。還有一些樓盤仍準備漲價入市。北京一些銷售乏力的高端樓盤也不準備降價,操盤手認為越降價越難以銷售,幹脆放緩推盤。

  蘭德咨詢總裁宋延慶在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,需求還沒有"散場",但受信貸的影響很大。二套房首付比例7成的限制,抑制瞭很多人的購房需求。在開發貸一端,開發商也受到瞭影響。

  另據21世紀經濟報道記者瞭解,一些公司已經打算減少拿地量,降低開復工面積。

  宋延慶認為,當下市場出現的調整既是受信貸影響,也是房價上漲到一定程度的自然回調。而高盛高華則判斷,行業的收縮期已經開始。(編輯袁一泓徐煒旋)

  永和區二胎

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/07544126011.shtml
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