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   地價三級跳



  當天同時出讓的海淀東升鄉地塊被合景泰富拿下,剔除保障房後,該地塊商品房用地地價為48000元/平方米,總價5.4億元。其中,配建17000平米公租房。

  21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為,11月4日北京土地出讓的住房結構,完全符合政府調控房地產市場的初衷。純商品房所占比例不足四分之一,包括自住型商品房在內的所有類型保障房,所占比例超過75%,其中自住型商品房占比超過一半。

  11月4日,北京國土局現場共出讓瞭8宗配建競價地塊,總成交金額高達87.69億元,其中6宗為自住型商品房用地。值得註意的是,純市場化的商品房用地地價再度飆漲。

  北京市推出"自住型商品房",意在房地產市場的供求差,以抑制房價的上漲。但從目前土地成交情況看,由於自住型商品房用地進一步擠壓瞭普通商品房用地,使得後者的地價水漲船高,甚至一再突破記錄,而地價推動房價上漲已成近幾年樓市的鐵律。市場的運行趨勢再次走向瞭政府政策的反面。

  其中,最引人關註的是位於北京朝陽東五環邊上的東壩南區地塊。東壩南區地塊總建築面積為93534平方米,除配套設施外,還要求配建限價商品房8500平方米,限價9900元/平方米,配建自住型商品房5萬平方米,限價2.2萬元/平方米。據測算,剩餘的普通商品房樓面地價約3.7萬元/平方米。而目前,地塊周邊二手房的房價目前為2.8-3.8萬/平方米。面粉超過面包價的情形再度出現。

  該地塊拍出後,清河華潤橡樹灣某負責人十分感慨地表示,清河樓面價都已經到48000元/平方米,那我們的項目要賣到多少錢合適呢?據瞭解,橡樹灣去年推出的房源售價為36000元/平方米,現僅剩最後一期,其售價也已從最初預計的48000元/平方米調整為55000元/平方米。

  明年房價如何調控?

  桑豫峰認為,行政管制解決不瞭商品房市場的問題,尤其是房價的問題,政府之手用得過於繁密,甚至還會使問題復雜化。目前,業界共識是,這些問題的最終解決,仍然必須依賴於房地產長效機制的盡快建立,以及土地出讓制度尤其是集體建設用地制度的改革,房地產稅收制度的改革等。

  CRIC分析師李瑩也認為。"自住型商品房"有助於緩解當前剛需樓盤供應不足的壓力,也是在對地方土地財政收入影響不大的前提下,穩定房價預期的上佳做法,因而對全國房價高漲的一二線城市都有推廣意義。但是,普通商品房供應受到各類保障房用地的擠壓,可能也會倒推房價上漲。

  當日北京共有8宗住宅用地成交,出讓總額達87.69億元,規劃總建築面積118.3萬平方米,其中,配建自住型商品房的面積達64.97萬平方米,配建公租房的面積9.74萬平方米,配建經適房的面積7.8萬平方米,配建限價房的面積8.51萬平方米,留給純商品房的面積隻有約20萬平方米。

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北京地價3級跳 房價坐等上漲

  根據10月22日北京市住建委宣佈的計劃,假如明年自住型商品房供應量是5萬套,加上其他類型的保障房,真正可供建設純商品房的土地已經不足四分之一。

  正因如此,醒悟過來的開發商,爭奪土地到瞭白熱化的程度。無論是限價房、自住型商品房還是純商品房的用地,隻要是土地,先搶到手再說。因為,如果不想建保障房,甚至可能被擠出北京市場的大門。至於純商品房,則是沒有最高,隻有更高。如亦莊河西區X13R2地塊,均攤後的純商品房樓面價突破6萬元/平方米,而此前的8月14日,融創葛洲壩聯合體奪得的亦莊B01R1-1地塊,樓面價是2.8萬元/平方米。

  11月4日北京土地出讓的情形,具有巨大的象征意義,並預示著北京樓市明年的走向將嚴重分化。

  業內人士預測,按照東壩地塊3.7萬元/平方米的地價,上市後的售價可能達到6萬元;清河4.8萬元/平方米的樓面價,上市價格甚至難以想象。

  桑豫峰認為,從地價來分析,2014年的北京商品房價格,仍將暴漲,否則根本無法支撐已經高到離譜的樓面價。她不無擔憂地表示,從目前整個房地產市場的結構來看,純商品房所占比例急劇萎縮,樓面價迭創新高,決定瞭2014年以後已屬"少數派"的商品房已不可避免地走向豪宅化。這也是業內現在普遍的看法。

  今年北京的土地市場,隻要一拍地,就是猛漲。

  然而,令人感覺矛盾的是,11月初坊間再次傳來政府部門收緊限價政策的信息。如果恢復今年二季度的做法,商品房售價幾乎全部要由政府來審核,實際上也就是由政府來定價,那麼,今年年底出讓的這批商品房用地,明年上市時的售價,能否達到開發商盈利所希望的價格,仍然是未知數。

  對於北京市持續收緊的限價政策,華遠地產董事長任志強再度炮轟稱,"真是荒謬。地價都超過四萬瞭。"

  央行2013 年第三季度儲戶問卷調查顯示,認為當前房價"高、難以接受"的居民占比較上季度提高瞭0.9個百分點。

  秀在金秋京城全民選房季之"地鐵新力量"

  此前拿過地王的融創、泰禾等相關人士,看到11月4日拍出的高價地後,均表示,"這樣看來,我們以前拿的地王真不貴。"

內容來自sina新房子2胎貸任何問題免費諮詢

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/11112485376.shtml
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