201607080144民間 二 胎-年息 一 分 民間 二 胎-年息 一 分 標桿房企圈地大戰愈演愈烈 一二線城市成熱土

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內容來自sina新聞

標桿房企圈地大戰愈演愈烈 一二線城市成熱土

 資金面的寬裕令標桿房企底氣十足,加之土地市場的供不應求,引得標桿房企在土地市場上頻頻出手,購地金額也居高不下。據中原集團研究中心監測,上周標桿房企權益購地金額167億元,權益購地可建面積198萬平方米。購地城市主要集中在一二線城市。

  銷售業績大增底氣十足

  標桿房企拿地出手闊綽的背後是資金實力的支撐。近期,隨著各地住宅市場逐步回暖,標桿房企的銷售業績也呈現向好勢頭。據相關統計,今年前7月,10傢標桿房企銷售業績同比去年前7月量價齊升。其中,銷售面積增加17%,銷售金額增加24%,銷售價格增加6%。具體來看,銷售面積僅有雅居樂同比去年前7月減少6%,其餘房企均有1-3成不同程度的增長。但從銷售價格來看,雅居樂前7月價格增幅最大,達到20%。銷售金額方面,今年前7月增幅最大的為金地,有40%的增幅,此外,綠城、華潤、萬科也有三成以上的增長。

  北京(樓盤)中原地產市場部研究總監張大偉分析認為,整體市場目前來看,因為"國五條"力度較弱,大部分城市市場依然延續之前的走勢,雖然漲幅放緩,但上漲趨勢未變。房價依然慣性上漲,"國五條"淡化瞭之前市場對政策的擔憂,各地落實的細則大部分力度偏小。在地方細則並無新意的結果下,此輪調控要取得預期效果並不容易。

  一二線城市成房企熱土

  8月截至上周末,十大標桿企業拿地金額已經達到瞭266億元,獲得的權益可建面積達到瞭508萬平方米。值得關註的是,7月10傢標桿房企權益購地金額412億元,為2009年以來的第三高位,僅次於2009年9月的434億元和12月的473億元。另外從今年前7月來看,10傢標桿房企權益購地金額為1387億元,同比去年增2.9倍之多。

  截至今年6月底,中海地產土地儲備存量約3649萬平方米,企業上半年新增土地規模為470.6萬平方米,與其相比,萬科上半年拿地是去年同期的4.3倍,企業新增權益土地儲備925萬平方米,從目前全國樓市土地成交態勢來看,一二線城市土地的關註度最高。

  業內人士分析,現在這個階段,標桿房企不快速取得性價比高的土地,調整好自己的土地儲備,可能會錯失發展和擴張機會。一二線城市因為集聚瞭過多的資源,使得房價易漲難跌。而且2012年以來過多供應的信貸是出現市場反彈的主要原因。這些影響房價上漲的因素目前依然存在。如果在2013年樓市信貸不收緊,房價必然繼續上漲。這也凸顯瞭調控的難度。特別是一線城市,雖然"國五條"後限價政策相對較嚴格,但整體上漲趨勢依然明顯。

  標桿房企繼續集中佈局一二線城市,整體上漲趨勢領先市場。其中,恒大等企業逐漸增加對一二線的投入尤為引人註意。7月初,恒大以35.6億元加26萬平方米公租房的代價,拿下建築規模超51萬平方米的昌平沙河鎮地塊,終於完成挺進北京的夙願。業內分析,雖然恒大早期以二三線城市作為公司發展的立足點,但隨著公司實力的壯大,最終進入北京等一線城市成為公司的戰略目標。目前條件也已經成熟,恒大會利用充足現金流補充一二線城市的優質項目。

  截至今年6月底,中海地產土地儲備存量約3649萬平方米,其中權益土地3329萬平方米。企業上半年新增土地規模為470.6萬平方米,拿地規模偏低。鑒於下半年政策面較為平穩,且公司有600億元資金可以動用,料公司拿地或更加積極。

  紮堆一線城市風險加劇

  專傢指出,目前整體來說,樓市量價均居於高位,而開發商的資金情況明顯好於往年,在這種情況下調控樓市的難度明顯加大。大房企紛紛回流一二線城市,其中更是以北上廣深為代表的經濟發達城市或成為標桿房企角逐的重點。

  而保利地產副總經理胡在新也表示,保利地產始終鎖定一二線城市,並適度輻射三線城市,有選擇進入資源優勢明顯的城市。

  據悉,今年初,保利地產提出"3+2戰略",即以北上廣為核心,在環渤海、長三角、珠三角構建3個300億級的城市群,在以成都、重慶為中心的成渝,武漢為中心的中部,構建兩個200億級的城市群,一線城市依然是保利地產未來發展的重點。

  但也有業內人士表示,雖然三四線城市面臨人口流出與產業基礎薄弱的威脅,一二線城市由於經濟基礎及人口流入支撐,有著天然的優勢,但一二線城市競爭非常激烈,除瞭像恒大、中海、萬科、保利等這樣具有強大實力的發展商可以在此競爭,中小開發商的生存空間則比較有限。

  業內觀點

  一線城市土地緣何再度暴漲

  2013年初的政府換屆並未改變從嚴的房地產調控政策,但是開發商對市場的預期卻轉向積極樂觀。隨之而來的則是北京、上海(樓盤)等一線城市以及杭州、重慶等一點五線城市土地市場迅速回暖。尤其是北京,自今年"兩會"後的土地市場屢創高價。這既包含孫河等已形成一定共識的高端地塊,也包含臺湖等新興板塊,而房價亦再度應聲上漲。北京等一線城市土地再度暴漲,有以下原因:

  一、市場再度回暖,開發商對一線城市市場保持樂觀。從去年的極度悲觀,到今年的樂觀,這種轉變是普遍的。但是,可以看出,大部分開發商仍持謹慎態度。這表現在很多核心地塊,均有十幾甚至幾十傢參與競標,但是,真正肯出高價的是少數。

  二、土地市場的擊鼓傳花效應。土地市場就像輪盤賭,永遠有新的豪客入場,在市場偏於謹慎的背景下,真正敢於拿高價地的,隻有央企一類的豪門,以及敢於豪賭的新貴。如中糧,又如泰禾。而傳統的大型品牌開發企業,經過多輪調控,則出手謹慎。

  三、投資聚焦一線市場。越來越多的開發企業認識到,許多二三線城市市場隻有一輪城市化需求,很難持久,於是把分散的雞蛋又重新聚集到一個籃子裡,即大幅減少對三四線城市的土地投資,而集中聚焦一二線城市,而造成一二線城市再度出現供求緊張的局面。

  四、羊群效應。盡管可以看出排名靠前的品牌開發商在拿地策略上仍舊保持謹慎樂觀,但是一再上漲的地價令很多開發商開始跟隨。

  土地價格的快速上漲已經令人們開始預期,北京房價即將進入10萬元時代。接下來的疑問又是,這是不是新一輪的泡沫。如今,在房地產圈一個比較流行的觀點是,一線城市的泡沫根本不是泡沫,如何都能消化,而三四線城市的泡沫才是泡沫。這也是在市場不景氣下一線城市土地仍在迅速上漲的一個理由。

  一線城市土地價格上漲的核心原因仍在於貨幣過剩,而從全世界范圍來看,都可以算做價格奇高的中國資產價格,則是依靠掌握近50%財富的1%的人所維持著的。這些高端項目的潛在客戶對於中國政治和經濟的信心,正越來越脆弱地支撐著這個龐大的市場。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-29/08333524518.shtml
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