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內容來自sina新聞

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??今天有消息說,北京被“豪宅化”趨勢將愈加明顯,2013年以來,四環平均樓面價為5萬元/平方米,其今年上市後均價將達到8萬元/平方米。而且人傢還說2015年是豪宅元年,住宅用地已經沒瞭。救市政策一出,這就是赤裸裸的鼓吹房價還得漲!但真的是這樣嗎?我們的房價已經高到瞭什麼地步,可能你無法想象。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/08215991364079716199444.shtml

??但這個把戲到現在逐漸玩不下去瞭,首先是人口變化瞭,原來80後都在啃老買房,那是因為父輩們真的有能力,但現在50-60這代人逐漸開始退休,沒錢瞭。想啃老也沒的啃瞭,另外,再往上倒到爺爺輩,30-40後這代人的房子,逐漸被繼承下來,大多數90後們可能一出生就有房,他們可能根本不用為瞭房子操心。其次是貨幣政策轉向,在過去的10年裡,貨幣超發瞭幾倍,大量貨幣的泛濫推高瞭房價等投資品的價格,但新政府上臺後,已經多次強調會管住印鈔機,不會再玩命印鈔票瞭。銀行們也被互聯網金融沖擊的七零八落,住房貸款紛紛收緊,利率也一再提高。價格杠桿必然會成為壓倒房價的稻草。第三就是城鎮化夢醒,一直覺得後面還有廣大的農民兄弟進城,有比我更傻的來接盤呢,但直到現在才發現,人傢根本不願意來瞭,用工越來越難,實體經濟崗位已經招不上人來瞭,勞動力價格逐漸上升,再加上人口老齡化,戶籍制度解決不瞭,土地流轉更沒日子實現,所以他們很清楚,城市不會接納他們,幹不動瞭,還得被迫離開,農民工也不傻,人傢即使進城也是為瞭賺錢。賺瞭錢回傢蓋房養老,你城市的高房價,還是留著坑你們自己人吧,所以怎麼看,房地產的黃金十年都已經結束瞭,現在就看這個惡霸到底該怎麼接受人民的審判。

齊俊傑:房價已經高到瞭什麼地步?

??難道不是嗎?這幾年我們一直看到瞭這樣的現象,房價一直上漲。

??但人傢說瞭,這些都是國際慣例,而房價是中國特色,所有人都湧向大城市,人多瞭買房就是剛需,結論就是,房價還得漲,房租還得漲。

??房價收入比,就是用房價除以收入,說白瞭就是看你不吃不喝幾年能買得起房子,新加坡人是4年半,美國是6年多一點。而中國是多少呢?據保守估計,北京上海廣州這些一線城市,怎麼也得二三十年。再看另一個指標,租金回報率,就是一套房子租出去,多少年能夠收回成本,一套90平米的房子為例,租金每月4000元,而價格至少200萬,這麼算下來,每年的收益僅僅2%上下,甚至還不如一年期定期存款,要想收回投資,至少要等上50年。

??高房價的的癥結其實不在於需求,而在於預期。大傢早已把房價當成瞭投資品,都覺得房價會漲,所以一路買漲,沒需求的人也會變得有需求,誰不想多賺點錢呢?再加上時不時的限購,限貸,更強化瞭房子這種稀缺的屬性,人為的造成瞭緊張氣氛。所以房價想不漲都難。

??現在的房價高嗎?這似乎是一句徹頭徹尾的廢話,如果房價不高,就沒有更坑爹的東西瞭。房子早就成為瞭中國人的夢魘。其實衡量房價是否過高瞭,國際上有兩個公式,一個叫做房價收入比,另一個叫做租金回報率。

??也許有人說,房價高是因為地價高,所以房價必須高才不會虧本,因此判斷房價不會跌。首先這前半句絕對是正確的,但後面的邏輯似乎就有問題瞭,莫非哪條法律規定地產商就不能虧本瞭,地價這麼高我們就不追究瞭,反正追究也沒用。但說地價高,房價就必須高顯然沒有道理,那麼多的中國制造業就是例子,我們生產制造的時候銅漲價、油漲價,什麼都漲價,而等到我們把東西做好瞭往外賣的時候發現根本賣不上價,有的企業甚至就賺那點出口退稅,根本就是賠本賺吆喝。所以,價格就是需求程度,現在價格還漲,主要是大傢的預期被改變瞭,別小瞧這個預期,相當重要,如果哪天有官方宣佈,說水這個東西,明年就不供應瞭,買不到的人就得渴死,那麼後果可想而知,水的的價格估計會比房子還貴。盡管可能根本就沒有供應緊張這回事。再想想為什麼蘋果能賣那麼貴,還得搶著買,其實都是一個道理。如果真告訴你,房子過剩瞭,土地有的是,未來幾年買可能價格更低,傻子才沖進去買房呢!大傢都會盤算,我先租一年,如果明年房價掉瞭2%,就相當於我免費住瞭一年房子,何樂而不為呢?房地產商深知這一點,所以寧可用群眾演員撐場子,也不能讓這個預期逆轉過來。

??用這兩個指標來衡量房價,我們究竟是怎麼養一個情況呢?

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