201607080730二胎利率35趴 二胎利率35趴 穩增長不可任由房地產失速下滑_0

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每月應繳:907萬(0.67%)
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手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

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一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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內容來自sina新聞

穩增長不可任由房地產失速下滑



  進入下半年後,限購和限貸政策寬松與房企大面積"以價換量"形成疊加,主要城市的樓市在7、8月份弱勢企穩,但這並未減緩全國樓市加速下滑的態勢。今年 1-8月份,全國商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比1-7月份擴大0.7個百分點,其中住宅銷售面積下降10%。9月份前兩 周,主要城市並未延續8月份回升的勢頭,環比8月周均下降11.2%。其中一、二、三線城市同比分別降35.5%、15.3%和13.8%,環比8月周均 分別下降20.8%、2.4%和16.4%。因此,預計9月份的全國樓市銷售同比降幅會繼續加大。

  9月份樓市之所以未能延續7、8月份的企穩局面,一個原因是開發商"以價換量"的積極性在減弱,制約需求釋放。事實上,一線城市住宅需求很大,但房價高 是制約需求釋放的主要原因。因此,二季度房企采取"以價換量"的策略時,市場成交開始企穩,特別是下半年"微刺激"轉向"新常態"後,很多樓盤實質性降 價,帶動7、8月份主要城市的樓市企穩。但是,由於過去幾年主要城市地價上升快於房價,融資成本很高,營銷和人力成本也在上升,再加上貨幣政策全面寬松的 呼聲很高,政策不斷"吹暖風",銷售量一旦有所回升,房企"以價換量"的積極性就開始減弱,期待過去救市政策重現。

  另一方面,主要城市土地市場溢價率盡管已降至10%左右,但主城區土地供應近乎絕跡,供應主要分佈於城市邊緣,土地品質與2012年之前不可同日而語, 而地方政府不願意在土地價格上讓利,新增土地開發成本在上升,開發毛利率前景不樂觀。因此,在消化庫存成為主題、市場前景不明朗的情況下,房企補充後續土 地庫存的動力不足,縮減拿地和新開工是當前房企"過冬"的不二選擇,這也對推盤和消化待售商品房造成影響。

  因此,我們看到,雖然去年同期基數較低,且棚戶區改造開工強勁,但8月房地產新開工面積同比增速放緩至6.2%,住宅新開工面積降幅維持在兩位數。拿地 和新開工迅速放緩,導致1-8月份房地產開發投資增速比1-7月份回落0.5個百分點,回落幅度創今年新高,累計增速創2010年以來新低。8月當月房地 產投資同比增速進一步跌至10%以下,為兩年半以來的最低值。房地產活動疲弱抑制瞭建築材料、汽車、傢具及傢電產品等的需求和生產,拖累制造業投資同比增 速進一步放緩至11.3%,為近10年來的低點。進一步推理,8月工業增加值的同比增速放緩至6.9%,為2009年3月以來的最低值,與樓市下滑直接相 關。

  房地產一頭連著生產和投資,一頭連著消費。房地產下滑加速,一方面將惡化生產和投資,8月份與房地產密切相關的平板玻璃、水泥、粗鋼、鋼材產量增速都比 7月回落不少,制造業投資、工業增加值增速下滑也與此相關;另一方面,房地產加速下滑將惡化消費。8月份,與房地產相關的消費全部下滑,傢用電器和音像器 材、傢具、建築及裝潢材料同比增速分別為9.7%、13.3%、12.5%,分別比7月回落瞭2.9、3和2.4個百分點。

  盡管就業數據比較穩定,但其變化具有滯後性。若房地產加速下滑,全社會生產、投資和消費也將會下滑,主要集中於第三產業的就業率下滑是必然的。因此,在 繼續保持貨幣政策定向寬松總基調不變的情況下,未來將致力於如何完善穩增長政策,特別是保持房地產這個超大體量的產業不至於出現失速式下滑。

  因此,在穩增長框架中,未來房地產的地位將上升。8月份,盡管社會消費品零售總額同比名義增長11.9%,創2011年3月以來的最低水平,但主要受房 地產的拖累。而食品飲料、藥品、通訊器材、金銀珠寶、互聯網等領域的銷售繼續好轉,這意味著消費者加杠桿的空間依舊很大。相比較上半年"微刺激"政府加杠 桿而言,不管從效率還是風險考慮,下半年從居民加杠桿角度來出臺政策的效果會更好。

  因此,未來在住房消費領域的刺激政策會加碼。一方面,目前60%的銀行在首套房貸上仍堅持上浮5%-10%的利率政策,較高的按揭利率未來會趨於下降。 另一方面,大城市被抑制的住房需求會繼續釋放,前期調整限購政策(主城區繼續限購,但外圍已經松綁)的城市可能將全面退出限購。此外,由於目前銀行信貸和 社會融資增速全面回落,房企融資渠道將進一步擴容。

  未來管理層在樓市政策上的思路是,通過刺激銷售,輔之以房企"以價換量",有效促進去庫存,緩建房企資金鏈緊張的狀況,從而促進房企加速拿地和新開工, 一方面穩定投資增速,另一方面為政府續建基建投資提供資金支持。若投資不至於出現下滑失速,就為"調結構"和"促改革"創造瞭空間。近期財稅改革、戶籍改 革、科技創新、國有企業改革等試點或總體方案陸續出臺,也就有瞭推進的空間。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/08022916410.shtml

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