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內容來自sina新聞

舊改 別讓舊區越來越擠



呂文:佛山市東建集團有限公司副總經理



朱幸杏:星星凱旋國際副總監

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張國樑:佛山瑞安天地房地產發展有限公司助理總經理



李浩民:禪城區土地和房屋征收中心副主任

  佛山史上最大的舊城改造項目新鴻基瀧景即將入市,再次將人們的目光吸引到舊城改造這一話題。掐指一算,佛山舊城改造已到瞭"七年之癢"的節點上,一些舊城改造項目已經成型。

  佛山舊城改造已經取得瞭哪些經驗?如今又面臨著怎樣的困局?舊改在城市建設和發展中起到什麼作用?8月20日,本報邀請瞭政府以及房地產界的資深人士,就舊城改造的話題舉行瞭一次"圓桌會議"。

 話題一:

  開發商更樂意拿平整後的土地?

  廣州日報:前些年佛山有開發商積極參與舊城改造,成為拆遷、補償的主體,但是現在已經沒有瞭。更多開發商更傾向於拍賣整理好的舊改地塊。原因是什麼?

  呂文:這主要是政策的原因。2011年,國傢出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》,明確規定隻能由政府負責房屋的征收和補償工作,政府可以委托房屋征收實施單位,承擔房屋征收與補償的具體工作。從實際操作來看,參與拆遷本來就是一件苦差事。

  張國樑:舊城改造最大的難點在於拆遷,涉及的層面非常廣。項目的總體規劃、定位如何做,都是需要考慮的問題,如果還要保留舊貌的話,成本會更高。

  話題二:

  應由開發商主導還是政府主導?

  廣州日報:在舊改過程中,政府和開發商到底應該扮演什麼樣的角色?

  李浩民:舊改肯定是要以政府為主導。今年禪城一共有32個舊改項目,大多屬於市政項目,涉及到房地產項目的僅10多個項目。由政府來做引導,更利於提升城市的整體形象。比如,由政府負責拆遷,統一規劃的瀾石地塊已交給新鴻基在建,這個項目對整個東平河北岸的提升有很大幫助。

  呂文:政府在對待舊改項目時,要做到規劃先行。舊改需要統一的規劃與協調。舊改應綜合解決社會已存在的問題。舊改過程中,要重視社會效應,而不僅僅是經濟效應。對整個地塊的交通、醫療、教育、公共設施等問題,要提前通盤考慮,然後再去拆、去拍賣土地。

  佛山的老城區交通擁擠,拆遷時就需要控制住一些公交線位,做一些交通樞紐的預留位置,這樣道路通行率才會提高。不要拆一塊,賣一塊。

  話題三:

  舊城改造應該精耕細作還是短平快?蘆竹二胎房貸

  廣州日報:有的房企喜歡精耕細作,戰線拉得很長;而有的房企,喜歡短平快。如何評價這些方式?

  張國樑:改革開放後舊城迎來瞭快速發展,當時的城市建設基本上是大拆大建;但是現在的正在經歷的舊城改造完全不同瞭,是要重現舊貌,這個難度會更大,所需要的時間也更多。所以,舊改時間的長短,跟項目本身的特點有關。

  呂文:舊城改造最大的風險是成本可控性很差。一般來說,拆遷許可證隻有1年期限,拆遷不完隻能去辦理延期。1年做完拆遷和5年完成拆遷的投入是完全不同的。

  話題四:

  進軍新城還是留守舊城?

  廣州日報:從開發商的拿地來看,主要有兩個方向,一是舊改地塊,二是新城地塊。這兩種方向操作起來有何不同?

  朱幸杏:2009年,禪城是舊改的主戰場,而季華路需要通過三舊改造進行產業提升,打造總部經濟一條街。在這樣的背景下,我們響應政府號召,把原來的廠房用地通過改變土地屬性做成商住地,現在建的星星凱旋國際就是典型的舊改項目。

  張國樑:舊城改造的項目,大多位於傳統市中心,地段最好。房地產商肯定會追求地段,所以大部分開發商對舊改項目有興趣。而新城是典型的短平快項目,由於不涉及到拆遷、保留舊貌等問題,開發速度快,但是整個片區成熟會比較慢。比如嶺南天地預計要到2020年才基本建完,但是成熟的會比較快。

  話題五:

  舊城改造項目"高大全"如何避免同質化競爭?

  廣州日報:現在佛山舊改項目越來越多,比如嶺南天地、新鴻基的瀧景、星星凱旋國際等,這些項目走的都是"高大全"的路子,同質化令人擔憂。

  李浩民:政府對商住用地的要求,通常是商業與住宅的比例約3:7,商業是住宅的必要配套。

  張國樑:目前,佛山確實存在商業體過量的問題。不管是舊改地塊還是其他商住地塊,按照政府土地出讓的要求,必須要配套商業。那麼,就必須給商業找出路。可售賣的公寓是出路之一。

  朱幸杏:我們對這個問題也有擔憂。所以,我們對星星凱旋國際的規劃是,購物中心的體量不要過大,整個項目以住宅為主。

  文/記者陳鈺鳳、曾艷珠

  圖/記者陳楓

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/08443468742.shtml

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