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10月底以來經歷多輪沒有結論的談判後,兩個同樣具備傲氣、才能和野心的地產大佬,為瞭綠城這一手“好牌”,還將繼續爭執不休。

孫宏斌:有條件退出

據接近融創的業內人士透露,孫宏斌長達半年的巨資和人力投入肯定不能眼看著打水漂,憑著半年的實幹,走的時候也要“帶走一筆”。

綠城藍城,誰是“好牌”?

也許宋衛平真的賣錯瞭。因為11月21日央行降息瞭。中國房地產數據研究院執行院長陳晟分析稱,雖然限購限貸放松還不足以逆轉房地產走勢,但降息會對樓市形成利好。預計後續還會有刺激樓市成交的政策出臺,其中包括房地產交易環節的稅費減免。

內容來自sina新聞

“現在宋、孫和九龍倉三個老板肯定還是要商量合適的退出方案。我認為當前樓市下滑風險大的背景下,宋衛平的個性和操盤作風並不適合綠城,過去綠城幾次危機也證明瞭這一點。九龍倉方面,為保留自己的股份和地位,不可能讓利,也不願意觸動全面收購要約的。”克而瑞機構研究總監薛建雄接受南都記者采訪表示,香港證監會對交易會怎麼裁定,成為關鍵。

代建主要的收益來源是委托開發管理費。這項費用收益與項目銷售業績直接相關。項目銷售額和溢價率越高,收益比例就越高。藍城代建對商業代建項目收取的管理費用平均約為銷售額的6%-8%。

多位開發商向南都記者表示,“宋衛平不是一個商人”,生產周期過長,對產品不計成本的偏執,做生意時表現得對作品的執著遠遠超過對公司盈利的關心。

“做房地產,還是講究現金為王的,如果過分追求產品品質傾註高投入,盈利可能很難靠周轉取勝,當然靠資產增值也是一個方式,”寧波利時商業管理有限公司總經理李興軍就向南都記者如是表示,做商業一般五六年的周期還可以接受,因為隻要運營順利後期會帶來穩定回報,而“賣完就算”的住宅很難經得起這麼長戰線的折騰,如果地價不漲,就更難盈利。

截至目前,公司共有土地儲備總建築面積3782萬平米,其中權益面積為2048萬平米,總可售面積為2649萬平米,權益可售面積為1413萬平米,建築面積地價平均成本約為每平米3256元。而2014年上半年,綠城整體銷售均價為每平方米人民幣22279元。

融創收購綠城股份這一“國內最大地產收購案”正陷入膠著。綠城董事長宋衛平歸意已決並重新介入綠城管理,大刀闊斧梳理管理團隊。而收購方融創董事長孫宏斌則不肯罷手。10月底以來,經歷多輪沒有結果的談判後,兩個同樣具備傲氣、才能和野心的地產大佬,為瞭綠城這一手“好牌”,還將繼續爭執不休。這場波折,如果處理不當,很可能鬧得“雙輸”。香港證監會今年底前對交易如何裁定,將成為關鍵。“這隻是一盤生意,與個人恩怨無關。”好萊塢經典電影《教父》中的這句話,在很多年後來看,仍不過時。

就在那場發佈會上,各方媒體提出瞭關於綠城未來發展的種種關心和質疑。在回應業主關於今後可能的糾紛問題時,宋衛平表示,反正是綠城造的房子,不管是什麼時候造的,“我全部負責任”。關於出現問題聽誰的,宋衛平也說,肯定是要以股份作為管控最主要的依據,但是天下比股份大的東西是有的,比如說天就比股份大,道理也比股份大。

“爭執最大的是,目前上海融綠平臺公司是雙方乃至九龍倉方面關註的要點,由於集聚瞭最有價值的資產,開發瞭眾多優質項目,各方對此都不願意放手。”克而瑞機構研究總監薛建雄向南都記者表示。

基因不合?

二股東九龍倉面對如此大變局也不敢閑著,持有綠城24.31%的九龍倉派出副主席周安橋赴杭州進行“勸和”。目前孫宏斌提出自己可以有條件退出,需要帶走上海融創綠城股份有限公司(簡稱“融綠平臺公司”)全部100%股份。

據一位前綠城的高管透露,信譽資質強、資金實力雄厚的大開發企業,一般註重維護自己的品牌,不會委托綠城做代建。而在一些二三線城市,委托綠城做代建的,除瞭一些地方龍頭企業,一些小開發商也非常多,看中的是綠城品牌價值,能給項目帶來較大升值,綠城代建項目一般溢價率都在20%以上。



“宋衛平最終選擇用強硬手段回歸綠城,其實是為瞭利用綠城這個上市公司平臺,方便在資本市場進行資金募集,以實現‘盤活藍城’的目的。”竺勁如是判斷。

事實上,在綠城危急之時,正是孫宏斌領導下的融創多次購股、購項目出手相助。在談判中,孫宏斌執意不肯放手的也就是自己傾註心力的上海融綠平臺公司。由於念及孫曾對自己的數次相助,宋衛平回歸一度答應此條件。但綠城是制度較為嚴格的在港上市公司,第二大股東九龍倉很快獲悉宋孫兩人的“謀劃”,果斷反對割走融綠平臺。這個一度最接近“圓滿解決”的方案終究擱淺。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-24/06565942420143195079370.shtml

過去4個月,孫宏斌帶領融創團隊入場,並親自履行董事長職能,大刀闊斧將融創的狼性作風帶到綠城。為獲取這份管理大權,盡管港交所審核並未完結,孫宏斌也已經全數支付瞭用於收購股權的62億港元。這筆錢為孫宏斌換來瞭4個多月的綠城管理權,以及綠城董事會副主席壽柏年和宋衛平妻子夏一波交割的股權,但宋衛平個人股權尚未交割。

“綠城”房地產品牌由宋衛平一手創立。多年來綠城以品質專傢自居,但規模體量始終沒能沖上全國第一梯隊。而歷史系出身的宋衛平號稱“讀書時就沒得過第二”,兼顧產品和規模便是他的野心。綠城品牌價值、綠城對業主的社會責任,也成為他為“失信”自我辯解的理由。

宋衛平孫宏斌 綠城攻防戰

一位綠城的供應商向南都記者表示,綠城在宋衛平時代不會拖欠供應商的費用,而孫宏斌領導時,會通過“合理”拖延工程費供應商費用來緩解緊張的資金。這位供應商表示綠城已經不是原來的綠城,自己“心生去意”。

在宋與孫就毀約後續方案爭執不下之時,11月初,綠城小股東向香港證監會遞上的一封舉報信,令事件再起波瀾。小股東為顧及自身利益向港交所反映,稱宋孫為一致行動人。而一旦判定一致行動人成立,一致行動人如聯合持股超過30%即觸動全面收購邀約,小股東可跟風高價售股,獲得一筆不菲的溢價。

如觸動全面收購要約,孫宏斌還需要拿出192億港元。今年8月綠城中國半年業績發佈會上,孫宏斌出席並表示,即使被要求全面收購,融創也會堅持下去。

這場波折,如果處理不當很可能鬧得“雙輸”的結局。宋衛平從何籌錢,回歸能否重振雄風?綠城會否元氣再傷,還能否在業內傲然雄踞?都成為業內、業主、股東的關註焦點。

綠城的未來

養老行業目前尚未形成穩定的商業模式,盈利狀況也普遍不好,周期比一般產業要長很多,而運營達到平衡點一般需要三四年以上,達到盈利狀態一般要5-6年時間。這個周期對於投資商來說是一個不小的考驗。

同樣在養老地產領域探索的保利地產也表示,相對於在養老方面的巨大投入而言,養老產業以及養老地產所能夠提供的回報以及盈利模式,不被看好。在沒有政策極大優惠的情況下,單依靠租賃和服務實現盈利幾無可能。

融創和綠城兩方律師的反饋意見截然相反。孫方陣營律師認為,證監會不會反對股票交割。但宋方律師則認為,證監會已經明確表態,不建議股票交割,如果非要交割,後果自負。否則,認定一致行動人成立,宋衛平、夏一波與壽柏年三人將與孫宏斌綁架在一起,觸發全面邀約收購。誰會被豁免,並不清楚。

反觀融創,是將渠道營銷發揮到極致的典型房企,號稱“狼性”賣樓。南都記者翻越融創年報發現,近年銷售規模呈翻滾式增長。2011年-2013年,融創銷售額從192億提高到547億,增長近2倍。2013年資產周轉率高達0.37,甚至超過瞭主打剛需產品的萬科的0.3,可謂把高端精品賣得比剛需盤還快。

天下熙攘,利來利往。該事件已經引起地產圈廣泛關註。

對於宋孫一致行動人的質疑,孫宏斌在今年5月回答港媒提問時明確說“肯定不是”。但目前,這筆股權交易還躺在港交所某個角落裡等候“發落”。



在為股東創造回報上,綠城不及融創,二者股價走勢圖也可以看出這一點。綠城的短板更在於周轉,2013年這個全行業拼周轉速度的時候,綠城周轉率僅有0.25。高利潤和高周轉可謂一個硬幣的兩面,經常難兩全。而這也是綠城和融創很鮮明的區分所在。


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“就當前的實際情況來看,宋衛平的理想實現起來恐怕並不容易。”杭州尚銳中國地產顧問機構總經理李偉國就發現,單純依靠服務來盈利,在當前國內養老地產領域並不成熟。收取養老服務費用的細水長流,難以在短期內填滿前期開發項目資金的大水池。

“我接觸過綠城的代建團隊,很驚訝他們的強勢,”佰仕信基金董事長陳方勇接受南都記者采訪表示,作為一個事實上的乙方,他們不僅在管理費上要瞭很大一塊溢價,在後期的操作上也具有絕對的話語權。就算這樣,很多中小開發商為瞭能貼上綠城的牌子仍不惜簽下城下之盟,而不少有志於新城鎮建設的金融機構也將綠城視為工程代建的最佳選擇。

而如此強大的營銷能力,必然無法在財務各個指標上“周全”。融創雖定位中高端,但利潤率卻並不高。2013年毛利率為23.3%,可以說居於行業中低端。雖然不少項目位於中心城市的核心地段,但過去兩年結算單價也僅1.7萬元/平方米。

賣掉綠城的時候,宋衛平說,“丟掉瞭一個做傳統商品房的宋衛平,但找到瞭一個做世界上最好養老產品的宋衛平。”這是其由綠轉藍後,事業下半場的重要寄托。

2013年綠城集團新增的11個土地項目,全部位於滬杭和浙江其它地區。2014年上半年分別在杭州、江蘇、上海等地新增5個項目,目前綠城集團包括在建以及待建共有109個土地儲備項目,資源豐富,現有總土地儲備可支持綠城集團未來三年發展。

“我真的賣錯瞭。”宋衛平對媒體剖白,自己已堅定回歸綠城這個自己一手打造同時寄托瞭事業追求和人文情懷的所在,心意已定。

輝立證券發佈研報分析,綠城目前凈債務比率約為60%,盡管具有一定風險,但資產負債表尚算穩固,未來物業資產的表現能力和融資能力仍然是穩固綠城資產負債表的重要措施。作為綠城兩個最大的股東,融創和九龍倉對於公司財務風格的影響將非常明顯。

相形之下,宋衛平一心奔赴的藍城目前遠未發力。2006年,宋衛平在浙江烏鎮景區不遠處買下1500畝土地,搭建起瞭名為烏鎮雅園的養老地產項目。宋為這個養老項目勾勒出瞭一幅桃花源似的書畫長卷。青山綠水環繞的園區裡,有超市、老年大學、幼兒園等配套,可以解決居民生活中90%的內容,周邊還有農業和農副產品供應。

南都記者綜合綠城2013年年報、2014半年報發現,集團優質資產可謂隨處可見。在綠城大本營及品牌輻射力極強的長三角一帶的土地儲備,占到總量的60%。如杭州24個,浙江省(不包括杭州)35個,上海10個,江蘇省8個。剩餘40%中的大部分,則分佈在北京、山東和海南等經濟有優勢的區域和城市。

“綠城內部確實有人事動蕩,高管層面可能會有人心波動。”南都記者日前從綠城內部獲得的消息是,目前宋孫談判幾經波折後無果,現在等候12月31日前香港證監會的裁定。

這意味著,從法律角度看,綠城仍然是宋衛平的。而兩人曾經有過的信任,在這番折騰之下,早已蕩然無存。

不少業內談及綠城代建業務表示看好,借自己的專業能力指揮資本,加以金融平臺支持,可以走出一條好路子。這塊業務註入藍城後,相對而言也成為最具盈利空間的一大板塊。代建業務也被視為藍城主業務體系中最為成熟的一塊。

SOHO中國董事長潘石屹就此事評論稱,“要重合同,守信用,而不是看與誰的感情比較好”。

目前,藍城的代建業務的合作對象為政府機構、項目持有者、基金公司、資本市場,並分別對應政府代建、商業代建、資本代建三種代建模式。資本代建收費略高於商業代建,能到8%-10%。而藍城對保障房等政府代建收益最低,收取的管理費約為工程造價的3%。

就一致行動人事宜,港交所已經對孫宏斌、宋衛平、綠城董事會副主席壽柏年等進行問詢。這樁交易截止日期為今年12月31日,如屆時仍未獲得港交所路條,交易就作廢。可以說時間所剩不多,宋衛平站在較有利的位置。

據多位杭州業內人士向南都記者透露,延續瞭綠城基因的藍城所主導的代建、養老、農業等業務,短期內投資大、回報小、現金流收益不佳。反觀孫宏斌秉持“狼性主義”主導下的綠城,銷售業績節節攀升,現在已完成全年任務的九成,名列該項指標的全國第二。同時過去很多跟隨宋衛平的老臣子並沒有選擇隨其同赴藍城,而是斷然留在綠城。

收到“悔婚”消息的孫宏斌至今未向媒體坦陳心跡,僅在個人微博透露,希望“不做好人也不做壞人”。孫宏斌一度通過手下傳話宋衛平這位“永遠的大哥”,如收購不能完成將按商業規則起訴宋衛平“商業欺詐”。

“讓局外人搞不清的是,究竟是老宋要重新掏錢買回他的股份,還是原本他和老孫之間的交易就存在漏洞?”陳方勇表示。

“融創和孫宏斌的基因,明顯不融於綠城。”這是11月19日宋衛平公開信裡的原話。雖然孫宏斌對此並未表態,但這句話事實上也受到瞭很多業內的認同。

在融創銷售團隊7月進場並在四個月內幫助綠城賣樓360億之後,宋衛平為自己的回歸找到瞭頗有“情懷”的註解,“我發現把綠城賣給瞭一個不應該賣的人,致使客戶擔憂不滿,合作夥伴委屈且受到瞭不合理的對待,致使很多基本承諾以及與地方政府所簽協議無法得到有效的實施。”

佰仕信基金董事長陳方勇接受南都記者采訪表示,宋衛平累積的口碑多次幫瞭綠城,不僅杭州市政府願意幫助,相關企業也願意與他們共渡難關,後來還有九龍倉的資金入股,才能讓綠城在多數品質型房企改走快銷路線時仍獨樹產品主義的大旗。

“現在宋衛平要回歸,對於綠城而言會有更大的爭議。”嚴躍進判斷,第一、綠城的人事結構調整可能會持續震蕩幾個月。第二、和融創合作的公司可能也會面臨分傢的可能。第三、投資者可能對綠城未來持一個謹慎的態度。

宋衛平:真的賣錯瞭

事實上,2008年以來,綠城幾度面臨資金高度緊張甚至瀕臨破產。由於傢大業大,管理團隊奮不顧身多渠道自救,包括赴海外尋求海外債支持,國內信托支持等等。近年的多場資金困境中更是得到九龍倉、融創等業內支持。

“宋衛平的綠城這些年能活下來,可以說基本靠的是地價的上漲。”克而瑞機構研究總監薛建雄接受南都記者采訪表示,產品投入過高周期過長,定價太高營銷速度又慢,這樣的做法是與規模發展論是有悖的,能活下來全憑土地價值上漲。可以說宋衛平的成功是踩上瞭房地產上漲的時代洪流。而現在,房地產下行趨勢明顯,這樣的作風顯得困難重重。

融創的堅持不無理由,短短4個月為綠城“搶收三五鬥”。孫宏斌接管綠城之後,其麾下大將、時任綠城總經理的田強披露瞭一份綠城內部經營詳情文件。在7月7日綠城中國召開高層會議後,已將管理經營權交給瞭融創方,融創團隊快速執行對綠城項目的銷售工作,組建瞭7個工作小組補充瞭29名空缺的項目總監,形成瞭“堅守品質、去庫存、控節奏和投入、盤活資產、調結構”的工作思路,8月業績翻番,10月創歷史新高,8、9、10三個月完成瞭352億的合約額。

最失意的事不是拿到一手壞牌,而是丟瞭一手好牌。宋衛平丟掉的綠城,現在被證明是一手好牌。

比較兩者的財務數據可以看出端倪。高端物業一般伴隨高利潤率。2014年年中報告顯示綠城的物業銷售毛利率為24%,而融創的毛利率為22.43%。值得驚訝的是,融創管理下的融創綠城項目的毛利率水平僅為7%,接近制造業水平。

香港博盛資本研究員雷拯夏向南都記者判斷稱,目前的談判很難得出大傢都滿意的結果,首先還是需要看香港證監會對融創收購事宜的最終裁定。

“商業利益是導致宋衛平選擇回歸綠城關鍵所在。”東方證券研究所首席分析師竺勁對此事分析表示,一直主打產品主義的宋衛平,對於市場的判斷沒有踩對點。5月份其之所以選擇出售綠城股份,在於當時綠城所屬大本營杭州正在經歷著樓盤降價風潮,而一直秉持不降價的綠城銷售業績慘淡,於是將股份賣給瞭孫宏斌,帶著變現的數十億資金,邁向瞭自己癡迷已久的藍城。

挺宋衛平的陣營包括不少合作愉快的供應商、工程合作方和老業主等,主要對宋衛平的產品偏執個性和不拖欠工程款等行為認可。而融創團隊認為自己苦心銷售創下高額業績,勞苦功高。融創強大的銷售能力也被認為更適應樓市下行風險較大的當前。

易居房地產研究員嚴躍進向南都記者分析,宋衛平之所以回歸,是過於在意短期的綠城發展,其理由是綠城在融創治理下有各類客戶投訴,從而影響瞭聲譽。同時對政策的判斷也沒有踩對點。

據接近融創的業內人士透露,孫宏斌長達半年的巨資和人力投入肯定不能眼看著打水漂,憑著半年的實幹,走的時候也要“帶走一筆”。據透露,孫宏斌告訴身邊融創人士,無論如何,這隻是一筆生意。

宋孫各方都坦承並不願走上訴訟這條路。宋衛平稱,“大傢最終還是要坐下來談的吧。”孫宏斌也透過中間人解釋司法訴訟的話不是自己本意,要坐下來商量。

根據九龍倉和融創之間的協議,雙方持股亦步亦趨,保持同樣比例。但究竟是不是利益一致的“一致行動人”?

回想2014年5月22日,全國矚目的融創與綠城合作發佈會上,宋衛平宣佈退出綠城上市公司,帶著退休的心意奔向瞭藍城,專心做代建、養老、現代農業。

目前看來,綠城的未來何去何從,復雜程度可能超過瞭宋孫兩位大佬的想象。宋衛平對有關媒體稱,“我對孫總說,以前我沒介入,但是這次我必須仔細,要不然你我後果不堪設想。”他的建議是,融創付給自己的交易款,隻留下5%作為訂金,餘下返還給融創。一旦認定一致行動人成立,融創有較大的回旋餘地,不至於引發財務層面的審計風險。

在克而瑞機構研究總監薛建雄看來,融創有條件退出,是明智的免費線上諮詢信貸房貸利率比較不收你任何費用做法。房地產處在下滑通道,以宋衛平的模式經營隻會把綠城拖得更慘。“但目前應該還是宋衛平順利回歸勝算大一些,畢竟他還是法理上的董事長,又是紮根杭州本地的,尋找各方資本包括政府的支持相對都容易。而從錢方面看,要籌錢的話宋孫應該都有辦法。”

廣東格林律師事務所合夥人李前斌向南都記者表示,作為上市公司,股權變更需要完全依照國傢法律和上市公司有關規定進行處理。如果公司之間的股權交易沒有通過證監會審核就私下交易,首先這筆資金來源在審計方面可能遇到難以合理解釋的麻煩,另外交易最終未能通過的話屬於無效,也會面臨巨大風險。

而有不少法律界人士知悉此事認為,數額巨大又未能及時補足周全的話,一旦把柄坐實或將面臨刑責。

“房地產市場好的時候,大傢都在洪流高峰,都能分得一杯羹,而房地產一旦跌下來很多人會半死不活。”克而瑞機構研究總監薛建雄這樣點評,未來5年中國房地產的資金跟1997-2003年相似,即資金會從發展中國傢撤走,所有的資產價格都是低迷的,這個過程中隻有經營資本才能撐下來,比如孫宏斌這樣擅長經營能夠快去化高周轉的商人。而以宋衛平的經營風格,無論回歸與否,必須警惕的是,屬於他的時代、房地產的黃金時代已經一去不復返。

從業績公告來看,截至11月初綠城完成584億合同金額,銷售均價1.9萬元,與中報披露的上半年22279元銷售均價相比,下降近15%。銷售面積則達288萬平方米。如不出所料,綠城將成為大型房企裡為數不多提前完成財務指標的開發商。

值得玩味的是,這時宋衛平決計要回來,實際上融創主導下銷售勁猛降價賣的房子越多,他要背負的業主和合作夥伴的義務就更多。因此宋衛平已經下令免除田強的職位,同時任命自己頗為信任的舊將入主,將公司管理權緊緊攥住。

天下熙攘,利來利往。該事件已經引起地產圈廣泛關註。SOHO中國董事長潘石屹就此事評論車貸信貸基隆七堵車貸信貸稱,“要重合同,守信用,而不是看與誰的感情比較好”。

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