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內容來自sina新聞

彭澎珠海可否跟隨佛山放松 雙限令?

  佛山從8月7日起成為廣東首個放松限購的城市,這對執行"雙限令"政策的珠海形成沖擊。但珠海市住規建局表示,目前珠海暫無調整計劃,而各界普遍認為取消"雙限令"的可能性比較大,有開發商表示一旦政策取消將考慮漲價。

  於是,到底珠海會不會取消"雙限令",如取消會帶來什麼樣的影響?這成為各界關註的焦點。

  首先,我們來分析珠海應不應該取消"雙限令"。珠海是首個實行"雙限"政策的城市。所謂"雙限",一是"限購",即珠海市戶籍居民傢庭、提供1年以上的個稅繳納證明或社保證明的非本市戶籍居民傢庭,在香洲主城區內隻能新購1套商品住房;二是"限價",清水二胎 梧棲建地二胎即預售價超過11285元/平方米的項目暫停發放預售證。

  相比較,佛山是全市范圍內限購,包括較偏遠的三水、高明,而珠海隻限香洲主城區;佛山沒限價,但珠海的限價也早已突破。

  這樣就形成瞭一個矛盾現象:珠海所執行的"雙限"政策,出臺不到半年,開發商通過毛坯和裝修合同分開簽的形式也就是"雙合同"躲避限價,而一年的納稅證明也可以購買獲得。所謂"雙限"政策在一定程度上名存實亡。在這個意義上,取消也就是名至實歸。因此,珠海宣佈取消"雙限"政策是正常的。

  除此之外,支撐珠海取消"雙限"政策的因素還有,當前房地產市場處於下行趨勢,對依賴土地財政的地方政府壓力太大;房地產對穩定經濟有很大的推動作用,目前保增長壓力也大,今年前五月珠海超九成地塊以底價成交;全國已有二三十個城市或多或少取消或放松瞭限購,而省內的佛山也開瞭先例,珠海隻是跟進而已;更有趣的是,珠海與佛山一樣都有放松被叫停的"前科",此番二三線城市"放松潮"卻都能過關。

  但是,珠海繼續實施"雙限"政策也有合理因素。其一,目前珠海房價早已超過11285元每平方米的限價標準。要不限,哪怕是名義上限,房價還不漲得更快?其二,在港珠澳大橋建設、橫琴新區開發等重大利好之下,市場對珠海房價上漲的預期較為強烈,如果調控政策取消將進一步增強這種預期。其三,有數據顯示,珠海的投資型購樓者超過5成,在香洲這樣學區房較集中的區域更是如此,而調控政策就是要限制不合理的投資投機需求。據調研,地產中介大都看好珠海樓市,調控似乎應該持續。其四,西區是目前剛需一族和投資客的考慮重點,也是珠海城市建設和產業發展的重點,如果取消限購,可能減弱人們對新興區域的興趣,不利於城市整體發展。

  其次,我們再來分析珠海如果取消"雙限令"會帶來什麼樣的後果和影響。一個有趣的現象值得註意,珠海是2011年起調控的,2012年成交出現萎縮,仿佛限購成功限制瞭樓市的成交量;但進入2013年,珠海樓市開始出現供需兩旺、價量齊漲的局面,顯示出限購的影響似乎沒有那麼大,或者說成交量與限購已經脫鉤;到瞭2014年,樓市成交又陷入低迷狀態,但更多的分析是歸咎於經濟增速下滑以及房屋庫存太大導致供需失衡,隻是部分業界人士將之怪罪到調控政策頭上而已。

  另一方面,包括許多業界人士都清醒地認識到,對樓市來說,限貸比限購、限價更有影響力。樓市漲跌實際上受制於信貸松緊,通常,信貸收緊年份房價一路走低,信貸寬松年份房價則高漲。目前全國上下都執行較為嚴格的信貸政策,這不僅增加瞭開發商的融資成本,高利率和高門檻也讓不少購樓者無力入市。因此,隻要不放松信貸,即使放松限購、限價,成交量最多也是脈沖式一陣子行情。當然,近期,廣州、佛山都有傳出放松限貸的信息

  還有一些更深刻的因素也不得不關註。與一些業界人士對樓市一貫看好不一致,據調查,對珠海目前樓價的看法,90 .91%的網友認為普遍偏高,72.73%的受訪網友近期沒有買房的打算。這可能都是影響樓市的內在原因。

  綜合以上分析,也許采取折中的政策比較合理。即模仿佛山放松限購的作法,不是完全取消限購,而是擴大傢庭購房的數量。佛山是從限傢庭套數改為限個人套數,既讓各種傢庭需求都釋放出來,但對刻意炒樓者如購買數以十套乃至更多的情況加以限制。至於限價完全可以放開,以減少"雙合同"的存在。這方面,廣州也已放開限價。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/09054379448.房屋二胎代書任何問題免費諮詢shtml

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