201703260847二胎利率 二胎利率 地產商-樓市自發調整 限購取消與否意義已不大

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內容來自sina新聞

地產商:樓市自發調整 限購取消與否意義已不大

  "房地產綁架中國經濟是一個偽命題"。一傢國內知名的大型地產商高層對21世紀經濟報道記者說,"限購取消與否意義已經不大。"

  8月15日突然出臺的《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》對樓市造成不小的沖擊,尤其是二手房市場。

  而此前,"取消限購"被輿論一邊倒地視為救助房地產,"中國GDP還要依賴房地產到什麼時候?"成為一個全民大疑問。

  上述地產高層認為,取消限購是因為不需要瞭,今年以來樓市已在自發調整,處於市場化通道之中。不動產登記的啟動表明涉及房地產的頂層設計、樓市長效調控機制正在提速。

  華遠地產董事長任志強認為,下半年剔除棚戶等因素,房地產投資增速將降至10%,拉動GDP下滑1個點;但近期高層言論指向仍將力保GDP增速7.5%。

  不再依賴地產,這一指標如何達成?

  市場化的調整

  限購在二三線城市普遍被取消,在北京、廣州等地,曾經帶給房企諸多困擾的限價也悄然松動。

  "限價在深圳名存實亡。"美聯物業有關人士直言,限購作為非常手段終將退出歷史舞臺。

  過去十多年,中國房地產市場一直沒有逃開"房價越限越漲"的怪圈。

  然而今年,以"限"為核心的持續多年的房地產調控政策正在被顛覆,限購崩塌,限價消失。取而代之的是以信貸和稅收為手段的市場化、長效調控機制的著力。

  "限貸逐漸交由商業銀行自主,雖有央行的窗口指導,但銀行負債成本的系統抬升增大瞭按揭利率的剛性,今年二季度按揭利率不降反升。"民生證券研究院數據顯示,二季度個人住房貸款利率從6.70%進一步攀升至6.93%,創2012年降息以來新高。

  市場的自發調整中,往年大力度的貨幣寬松政策和財政擴張政策也並未出現。據美聯物業全國研究中心統計,2008年總共出現5次降息和3次存降準,中央推出4萬億投資救市方案;2011年以來出現2次降息和3次降準,中央於2012年5月宣佈啟動一批帶動性強的重大項目;而今年,僅定向下調縣域商業銀行和合作銀行存款準備金率,尚未有降息刺激,財政方面,則保持"微刺激"的主基調。

  一方面是政府的行政性手段退出,一方面是減少動用貨幣和財政政策救市,在這新一輪的樓市調整中,中國房地產正在自由化的路上回歸,市場重新取得主導權。

  民生證券研究院副院長管清友認為,2008年和2011年兩次地產調整主要是受到瞭貨幣政策收緊或限購政策加碼等外部因素的沖擊,今年地產銷售和投資的下滑則是高按揭利率和高房價下的內生性收縮,因此對政策的敏感性降低。

  因此,行政化限制的放松,也無法改變市場向下的自發調整。中投證券指出,雖然政策放松,但受制於信貸因素,預計樓市銷量恢復較緩慢,去庫存需要較長時間,下半年開發商拿地及新開工意願仍將維持較低水平。

  未知的回暖

  21世紀經濟報道記者的調查顯示,7月中旬以來,放松限購的地區,房地產銷售出現瞭短期回暖,成都、佛山松綁首日成交量均達到前一天的3倍多。

  然而,據克而瑞數據顯示,多數城市在取消限購一兩周內迅速沖高而後又快速回落至正常水平,包括呼和浩特、濟南、南寧和石傢莊;另外一些城市如合肥、長春、青島和寧波等表現為逐周成交一路走高態勢,但克而瑞研究員楊科偉指出,這些城市都是在近期集中調整限購政策,後續市場表現如何,仍有待觀察。

  管清友指出,目前限購政策松動的城市,人均房屋保有量較高,投資屬性明顯,因此在房價沒有可觀漲幅預期下,限購放開對需求的貢獻有限。

  中金公司的報告稱,二、三線城市即使限購放松,對成交量沖擊也是短期一到兩個月。

  在過去的房地產交易和投資鏈條中,樓市成交,開發商回款,進行新一輪投資,帶動土地購買和新開工量。然而,在這一輪的調整中,這一鏈條是否還能成立?

  8月13日,國傢統計局發佈數據顯示,房地產投資增速持續下行,創四年新低。1-7月房地產投資5.0萬億元,增速為13.7%,較1-6月下滑0.4個百分點;7月單月投資增速環比下滑0.6個百分點至11.9%,至此,房地產投資累計增速已經連續六個月回落。

  管清友認為,與2008年和2011年的兩次地產調整周期相比,這次的問題更加嚴重。

  從地產商的角度看,壓力有增無減。一是庫存壓力,過去四年多,"四萬億刺激時期"的投資逐步竣工,導致房地產供給持續快於銷售,庫存不斷積壓,目前商品房庫存/銷售比已從2010年的2.3升至5.1,處於2003年以來的高位,未來去庫存可能要持續數年。

  隨之而來的是投資下此外是融資壓力,非標收緊、銀行對地產項目愈發謹慎,疊加外資流入放緩,短期內地產融資仍不容樂觀。自去年11月以來,房地產投資到位資金增速從27.6%連續下滑至3%。

  從購房者的角度看,房貸環境仍偏緊,二季度個人住房貸款利率從6.70%進一步攀升至6.93%,創2012年降息以來新高,剛需和投機性需求都會受到抑制。

  不久前,任志強提出對2014年樓市的悲觀判斷:房地產投資增速可能下滑至個位數,商品房年銷售面積同比回落,新開工面積同比增幅將全年告負,個別指標甚至可能"超出預判"。

  去地產化的邏輯

  而房地產開發投資增速從過去的平均23%、最高40%降到今年前7月的13.7%,其對經濟拉動的作用已在減弱。

  上述地產商高層判斷,中國經濟正走在漸進式去地產化的路上,GDP對地產的依賴在減少。這也是萬科總裁鬱亮所指出的,地產進入白銀時代的應有之義。

  多數機構預計,四季度房地產投資增速都會回歸,因為保障房和棚戶區改造將補足商業房地產下滑帶來的缺口。

  統計局最新數據顯示,1-7月房屋新開工面積下滑12.8%,降幅收窄3.6個百分點;1-7月資金來源增速3.2%,較1-6月回升0.2個百分點。

  根據國開行披露的業績信息,上半年國開行新增承諾棚改貸款6760億元,是去年同期的18倍;今年4月以來,國開行發放棚改貸款1949億元,同比增長433%。此外,為加大對棚戶區改造支持力度,銀監會7月29日宣佈批準國傢開發銀行住宅金融事業部開業。

  中投證券分析,新開工、資金來源數據的改善可能與棚戶區改造加快推進有關。在樓市庫存壓力高企的背景下,開發商的理性選擇應當是進一步減開工;此外央行公佈的7月人民幣貸款規模三峽北大特區房價 2014遠低於預期,同環比均大幅回落,而7月開發商資金來源中的國內貸款增速反而回升,可能的解釋是中央要求加快棚戶區改造,並通過國開行給予與項資金支持,其影響已開始顯現。

  房地產投資的替代品如高鐵、特高壓等產業正在崛起。發改委有關研究人士認為,中國經濟從高速到中速,是主動的自發調整,已經不需要靠給地產"打雞血"來支撐。新一屆政府上任以來多次強調,經濟增速保持7%-7.5%是可以承受的范圍。

  一些城市和地區正在想辦法降低經濟中對地產的依賴,如北京房地產投資占GDP比重為14.7%,在近年持續波動的樓市中,其GDP增速波幅仍能維持在7.5-8%之間小幅波動。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-18/08132869257.shtml
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