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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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● 身分證正本,印鑑證明。

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  但對於這些文件,萬澤股份及大股東萬澤集團都矢口否認,萬澤股份董秘黃曼華在接受媒體采訪時表示:"事件是虛假的,公司保留追究法律責任的權利。"萬澤集團總經辦經理王國英也表示,這些文件純屬偽造,因為既然是"內部文件,就不存在加蓋公章的必要",王國英認為"這實為欲蓋彌彰"。

  5月13日,《中國經營報》記者從深圳地稅局新聞發言人楊龍中那裡瞭解到,該局已經對此事進行瞭解與核實,但名單所列的員工職務與事實有部分出入,需要進一步調查考證。有本地媒體致電深圳福田國稅局,該局工作人員稱,清單中所列的"福田國稅科長孫某"確有其人,但具體情況正在調查中。

  舊城改造對於開發商的公關能力要求更高。

  萬澤股份的例子很好地反映瞭國內中小房企的發展遭遇。



  送禮清單中僅深圳稅務系統就有11名官員涉及其中。

廣廈會客廳第78期:城市新商圈蓄勢待發

  萬澤股份的例子很好地反映瞭國內中小房企的發展遭遇,由於A股市場對於房企融資早早地舉起瞭禁令,在國內上市的房企基本不可能通過資本市場融入資金,而銀行資金甚至信托資金隻能限制用於項目開發。

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 不能說的秘密

  而就在一周前,此次資產註入主角之一的萬澤地產,網上爆出一份自2008年開始的"送禮清單",涉及向深圳、北京等地近百名政府人員贈送800~2000元不等的禮金禮品,以換取"理順外圍公關關系"。彼時的萬澤地產苦於項目開發艱難,難言銷售樂觀。同樣,作為上市公司的萬澤股份也面臨利潤節節下滑的局面。

  其中一份"2009年春節慰問有關人員的請示報告"中言道:"為理順外圍公共關系,本著'節約費用、立足現狀、重在實效'的原則,擬準備在春節前對外部有關人員進行節前慰問,累計金額約16萬元。"清單還清楚列明瞭收禮人員的單位、級別、名單、額度等信息,僅深圳稅務系統就有11名官員涉及其中。

  各地政府對於繳納土地出讓金的時間限制得非常嚴,基本都要求在兩年內繳納完畢。中小房企如果想購入新土地,隻能自籌資金或者是私人借貸。

  這些加蓋瞭公章,附帶有萬澤股份董事長林偉光簽名"送禮清單",顯示瞭從2008年中秋節開始,多次向北京、深圳各個部門官員送禮,涉及的官員職級,從部門負責人一直到辦事人員。

  林先生表示,房地產項目如果要取得開工資格必須取得"四證",包括《土地證》《建設規劃許可證》等,這就涉及國土部門、規劃建設部門。"如果這是一個舊城改造工程或者是旅遊商業項目,還要打通政府舊改部門、環保部門、旅遊部門等環節。"其告訴記者,每一個環節錯位都會讓項目開工遙遙無期。

  年報數據顯示,該項目當年有近5.7億元的資金入賬,占上市公司總體收入比例超過九成,而毛利率更高達55.55%。這使得萬澤股份在深圳地區的銷售毛利率也接近55%。

  開工後,因為房地產涉及預征土地增值稅、城市建設費等多達近20項各種稅費,所以稅務系統必須有很好的關系,再到工程驗收階段,消防、人防、排污等等又決定瞭工程能否順利驗收,是否具備"收樓資格證"。"有些中小房企這些用於公關、打點的費用可占開發總成本的10%以上。"林先生表示,這些關系沒理順會直接影響項目的開發周期。

  相對於公司管理層的激烈表現,萬澤股份的股東卻表現淡定,事情爆發翌日,萬澤股份還小幅上漲瞭0.6%,其後該股份跟隨大市上下,並沒有出現劇烈波動。"這是一件大傢都很明白的事情,"萬澤股份的股東王宇力表示:"在中國辦企業就不可能不支出公關招待費。"

  但在"理清關系",成功開發深圳一個項目後,萬澤地產開始進入收成期,成功扭轉上市公司的頹勢。這一故事,充分反映瞭國內中小房企的生存現狀,一兩個項目就能支撐一傢上市公司,但獲取新項目的難度,開發項目的進度都與有關部門的"公共關系"緊密相連。

中小房企生存之道 公關送禮費用占總成本超一成

  2009年前後的萬澤地產確實處於"公司內外總體不容樂觀的經濟形勢"。從2008年開始,上市公司萬澤股份的凈利潤就每年遞減,到2011年第一季度就虧損瞭1377萬元。對於這種狀況黃曼華表示,主要是沒有新樓盤竣工所致。

  翻翻萬澤集團的歷史,該公司早在1996年就介入房地產行業,但在2007年開發完深圳一個項目後就鮮有項目入市。2009年前後開始大力開發位於深圳香蜜湖以及常州太湖的項目,另外,公司位於北京的兩個項目都處於開發階段。這都需要政府部門的"通行證",而公司也急於加快開發周期。

  但顯然當時很多努力都取得瞭不錯的回報,經過3年的開發銷售,萬澤深圳香蜜湖項目2012年第一期銷售瞭187套房子,簽約收入達到11.5億元。項目的第二期也進入開發周期內,將會成為未來3~5年萬澤的主要利潤來源之一。

  記者通過某上市地產公司的公關部門負責人林先生瞭解到,房地產行業更為特殊,因為涉及的政府部門多,而且每一個部門都可以影響房地產項目的開發流程。

  但對於萬澤股份而言,這依然不夠。2011年底,為瞭順利將地產業務註入到上市公司,當時萬澤集團曾承諾,置入的資產2011年至2013年三年累計實現的凈利潤額為3.7145億元,如果達不到要求,萬澤股份可決定按照人民幣1元/股的價格向萬澤集團回購相應的萬澤股份股票,並予以註銷。相對於3.27元/股的發行價格,如果利潤不達標,大股東相當於損失瞭近5億元的資產。

  而資料顯示,2011年與2012年萬澤股份共實行1.73億元的凈利潤,還有近2億元的凈利潤有待今年完成,這依然有不小的壓力。

  該公司除瞭依賴現有的兩個項目回報外,近年在深圳的另一個重點投資項目是深圳的舊城改造鑫龍海項目。

  舊城改造對於開發商的"公共關系"能力要求顯然更高,早在2011年,萬澤集團就承諾如果未能在當年12月31日前取得該項目的土地使用權,則回購股份並承擔相應賠償責任。其後該承諾日期更改為:2012年12月31日前取得深圳市政府關於城市更新項目立項。

  但直至2012年12月29日,公司隻能向深圳城市更新辦公室提交項目資料,取得材料收文回執,並沒有取得更新項目立項。這導致萬澤集團不得不按照股東大會的決議,將回購股份的保證金劃給上市公司。按照該次股東大會的決議,大股東隻向萬澤股份支付保證金,但暫不交割股份,這等於給瞭萬澤集團一定的時間。

  中小房企的生存之道

  多番努力後,4月9日,深圳龍崗更新辦向該市規劃國土管理局發出核定意見函:認為改造必要,更新基本符合申報要求,有占地超過80%的地塊業主同意更新。有業內人士估計,這一項目如果順利推進,開發價值可高達10億元。這對於萬澤股份這類中小房企而言,無疑又是一針強心劑。

  5月15日凌晨,萬澤股份(000534.SZ)公告瞭重大資產重組後的利潤實現情況說明。顯示通過向大股東非公開發行股份,購買大股東萬澤集團手中萬澤地產及常州萬澤天海兩個公司後,兩公司2011年及2012年累計實現凈利潤近1.73億元。

內容來自sina新聞

  另一方面,一些在境外上市或者大股東實力雄厚的大型房企,可以在海外融入大筆的低成本資金。"所以,如果是公開的土地拍賣市場,我們是毫無競爭力的。"一位小型上市房企的董事長曾對記者表示,中小房企隻能通過原有的一些項目,或者原有的一些"關系"來獲取新機遇。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-19/01163177908.shtml

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