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??購房交易看似順利,但誰也想不到,2013年5月28日下午,陸先生突然報警求助,並於同年8月1日,以受欺詐為由,將能潤地產告上法庭。

??2013年5月13日,商人陸先生在佛山市三水區山水龍盤花園看中瞭4棟在售別墅,遂與開發商能潤置地房地產開發有限公司(以下簡稱能潤地產)約定以3728.6萬元的總價“拿”下上述房產。當晚8時許,陸先生在現場豪爽地刷瞭100萬定金給能潤地產。

??雙方當事人各執一詞,而根據陸先生提交的涉案四份商品房(購買)確認書,別墅購房買方是陳小姐,的確不是陸先生。由於案件涉及簽訂購房協議者的利益,一審法院依職權追加瞭陳小姐作第三人。

??本案中,能潤地產一次性與陸先生簽署四份購房確認書,僅這四套房的買賣就已經有規避國傢政策的嫌疑,亦是引發本案爭議的源頭,而陸先生作為購房者也未向能潤地產公司如實告知自己的房產情況,對合同不能履行也存在過錯,二審合議庭綜合考慮雙方過錯,遂作出上述責任分配。

??對此,能潤地產回應稱,自己房源充足無需“一房二賣”,4棟別墅的出售對象就是陸先生。根據約定,陸先生要在2013年5月20日前支付三成房款,逾期超過七天,自己有權扣下已付房款,另售別墅。“陸先生正是為瞭避免違約損失,編造瞭5月27日要求締約的謊言。”能潤地產還提供瞭賣房時在場的兩名銷售人員的證言佐證。

??“隨著訴訟不斷深入,我才瞭解佛山的限購政策,知道自己名下房產超過2套,不能購買涉案房屋”,陸先生請求支持自己的一審請求。而能潤地產亦上訴稱,陸先生經常購房,不可能不瞭解限購政策,且自己無從核查陸先生名下有無房產,請求駁回陸先生的訴訟請求。

??據此,佛山中院終審改判能潤地產向陸先生退還已經收取的定金及購房款共計200萬元,並駁回陸先生的其他請求和能潤地產的訴訟請求。

??二審:陸先生違反“限購令”

??“我名下已有5套房產,屬於‘限購’范圍,(下定時)不能簽訂正式買賣合同。但5月27日我要求簽購房協議時,卻被告知別墅已轉賣他人。”陸先生認為,能潤地產“一房二賣”屬於違約,要求雙倍返還定金並退還房款,支付打官司的律師費,共計310萬元。

??

??為享折扣才由他人代簽?

??徐立偉呼籲廣大房地產企業,在致力於提升樓市品質與城市品位的同時,還應當認真思考一下如何肩負起自己應有的社會責任。買賣雙方均不能以各種名義或借口規避政策,否則將要承擔起相應的責任。

??徐立偉介紹,佛山限房政策自2011年3月公佈實施,在社會上廣為傳播,陸先生理應知悉相關政策,卻一邊以自己名下有多套房產為由,稱下定時不能簽合同,一邊又陳述事後主動要求簽訂正式合同,存在前後邏輯矛盾。涉案雙方故意繞開“限購令”,本身存在過錯;即使二審中,當地“松綁”限購,由限制2套以上住房的傢庭購房,變為每個傢庭成員可以有2套住房,陸先生及其傢庭仍不符合政策,房屋買賣合同依舊不可履行,應當依法解除。

??起訴:

??調查:

??一審:不能認定陳小姐是代簽

??一審法院經審理後認為,陳小姐所陳述的關鍵內容有不實之處,又未接受庭審質證,可信度較低,因此不予采信。據此,一審法院認定,能潤地產所主張由陳小姐簽署《商品房確認書》是代陸先生所訂購的事實不能成立,由於《確認書》是陳苗栗泰安建地貸款小姐與能潤地產之間簽訂的,所以不能以此約束陸先生和能潤地產。

??從《確認書》的內容來看,是陳小姐與能潤地產之間就簽署正式的商品房買賣合同前的有關事宜達到的條款,非正式買賣合同,涉案房產也未網簽或辦理房產證,售賣給陳小姐的事實未形成,能潤地產也願意與陸先生簽訂買賣的正式合同,因此陸先生與能潤地產之間仍然存在繼續履行合同的條件,陸先生要求雙倍返還定金100萬的主張缺乏法律依據。

??至於陸先生通過公司打給能潤地產的100萬元,法院認為在雙方未能簽訂正式買賣合同的情況下,能潤地產收取陸先生購房款的做法缺乏依據,因此陸先生要求能潤地產返還100萬購房款的主張法院予以支持。

??據此,一審法院判決能潤地產退還100萬元,駁回陸先生的其他訴訟請求。陸先生與能潤地產均不服判,上訴至佛山中院。

??第二天,陸先生又從自己公司打瞭100萬元給能潤地產。在銀行轉賬交易明細上,清晰標註瞭此款用途為“購房款”。而能潤地產亦迅速向陸先生確認收到該款項,並開具收據。

??房地產商“一樓二賣”?

??佛山中院經審理,確認一審法院認定的事實。另查明,陸先生與妻兒名下共有12套房產。佛山中院認為,購買涉案4套別墅屬重大民事行為,陸先生未談好總成交款、購房條款等情況下即交付定金和部分購房款,與一般常理和正常交易習慣不符。由於雙方當事人分別舉出相反證據但都沒有足夠依據否定對方證據,遂根據民訴證據規則,采信陳小姐的相關證言,確認4份確認書對陸先生有約束力。陸先生未告知自身房產狀況,勢必導致能潤地產難以審核其購房資格,但能潤地產一次性收取陸先生4套房定金及後續房款,明顯與當時“限購令”相悖,退還款項,由於雙方當事人對合同解除均存在過錯,依據公平原則,各自承擔由此造成的損失。

內容來自sina新聞

??法官: 房產企業更應強調社會責任

??如何認定房屋買賣合同的主體,以及怎樣處置合同是本案的兩大爭議焦點。針對上述問題,記者采訪瞭該案審判長徐立偉。

違限購多買房現糾紛索賠被拒

??接受詢問時,陳小姐告訴法官,陸先生是她介紹去購買那4棟別墅的,當時主要考慮作為山水龍盤準業主的她簽訂購房確認書,可以得到更低的折扣,陸先生才當場授意她代簽,事後的確批下瞭較低折扣,而她自己並無購買涉案房屋的意向。

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??在樓市“限購”期間,陸先生借朋友之名想低折定下4棟別墅,並支付定金與購房款共計200萬元。然而, 事隔不久,他又以開發商“一房二賣”為由,要求退款。昨日,佛山中院向媒體通報,該院近日對這宗頗有“狗血”色彩的房屋買賣合同糾紛作出終審判決,認定借名簽署的合同對實際購房者具有約束力,但違反“限購令”應依法解除,判決地產商返還已收款項,並與購房者各自承擔自身損失。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-11/08065971066494380191778.shtml

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