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內容來自sina新聞

萬科 有質量的增長笑傲江湖

  對於明年有望"摸高"2000億銷售額的萬科來說,千億早已甩在身後--作為中國房地產開發企業當之無愧的標桿,萬科正在思考新的東西。

  顯然,連續四年突破千億的銷售額已經不能滿足萬科的胃口瞭。今年早早突破千億大關的萬科內部"放話":明年銷售額將沖刺2000億。

  其實早在萬科今年8月銷售月報剛出爐那會兒,就引發瞭業界不小的震動,1129.3億元的累計銷售額讓樂觀的人們滿心期待:萬科今年或沖2000億元。不過萬科又說瞭,我們志不在規模。

  萬科的確履行瞭自己的"克制"。傳統的年底銷售旺季裡,萬科並未打算快馬加鞭趕業績,11月份的銷售額僅為140億元,相比此前的8、9、10月反而有所下降。據悉,王石也曾要求萬科2013年銷售額不要超過1700億元。因此,如果萬科12月銷售額繼續保持140億元左右,全年的銷售額將在1750億元上下。

  實際上,萬科的銷售額沖刺潛力遠遠高於此數。據申銀萬國房地產業分析師殷姿的預判,整個2013年內,萬科的可銷售物業價值實際可達到2400億。

  對於現在的萬科來說,當千億早已甩在身後、2000億也隻是時間問題時,它開始思考新的東西。

  萬科的"加減法"

  在萬科成立的早年,當王石決心要做專業化地產公司後,他陸續賣掉瞭萬科的蒸餾水公司、零售公司、電影文化公司、廣告公司、商業禮品公司、商貿物流公司--與萬科早期土地2胎融資任何問題免費諮詢王石持續做"減法"的理念不同,如今萬科的"加法"越做越順暢。

  2013年更是是萬科持續多元化的一年:繼續加大社區服務投入、投資徽商銀行香港IPO(首次公開募股)、進軍商業地產以來首個綜合型購物中心開業,甚至還有萬科高層表示,不排除步阿裡巴巴後塵而試水微金融領域......在開拓新的業務領域方面,萬科越來越多讓人頗感吃驚的跨界大膽之舉。

  對此,鬱亮觀點十分明確:"如何平滑風險,突破極限?對萬科來說,有兩個方向,一是資本化持有型物業,獲得租金和管理收益等穩定的現金流;二是搭建金融平臺,理順從開發到運營的資金鏈條,並將社區業務向金融服務延伸。"這似乎意味著,作為一傢全球銷售額第一的超大型房地產企業,再將全部雞蛋放在"建住宅"這一個籃子裡,已經不再被視作是明智之舉瞭。

  如同做拿手的住宅那樣,萬科還計劃把商業項目運營也予以復制,具體做法是:在一個商業項目進入中後期後,萬科將以出讓股權或者債權等多種方式對其進行"資本化"。曾經任職於國際商業地產投資和REITs(房地產投資信托)領域資深玩傢的新加坡凱德集團高層的毛大慶表示,"商業地產資本化,是在引入基金等資本進入後,用很少的企業資金便可玩轉項目,得到的不隻是賣掉商業的收益,還有各種後期的管理費,輕資產運營的意義就在於此。"

  毛大慶現擔任萬科集團執行副總裁職位,他被認作是近兩年來萬科積極轉型商業地產的支持者和重要執行者之一。

  萬科未來之路似乎越走越寬:從住宅專業化走向更為寬泛的城市配套服務,萬科正在嘗試打通地產開發、持有物業運營以及數千億融資平臺的全產業鏈,為其傳統的住宅業務開辟增長的空間,未來在全新業務領域逼近萬達、凱德和鐵獅門,也並非沒有可能。

  不過有分析人士表達瞭對新模式的擔憂,"萬科住宅開發方面的優勢,使得萬科的資金周轉率保持瞭較高的水平,但商業地產的開發周期較長,開發量加大會影響萬科的整體資金周轉率。"而萬科在大型商業地產上的運營經驗欠缺、人才缺乏,也是其面臨的一大挑戰。

  在金融業務方面,萬科對於收購徽商銀行股權堪稱出人意表的大膽之舉。據萬科管理層的解釋,對於徽商銀行的戰略型投資,一來可以讓萬科為社區業主提供金融服務,二來可以為其5000傢供應商提供融資幫助。不過截至目前,這兩項業務並無實質性進展。

  在光大證券分析師竺勁看來,萬科參與徽商銀行IPO,不僅是一筆簡單的財務型投資,而且是萬科加速向社區服務商轉型的信號。

  從萬科近期在提升社區服務質量方面的動作看,2012 年6月後相繼推出瞭萬物倉(空間租用)、第五食堂(社區餐飲)、幸福驛站(生活服務電商),參與以社區金融服務為主要發展戰略的徽商銀行IPO 等舉措,均有助於萬科更好地理解和參與社區金融服務業務。研究人員普遍認為,不排除在幾年後萬科會向支付和社區銀行領域突破。

  蘭德咨詢總裁宋延慶也認為,未來3-5年,住宅市場將面臨下滑的風險。"進軍金融,能讓萬科在未來即使規模不增長,住宅業務下滑,也有持續增長的利潤。"

  一切的未雨綢繆都表明萬科正在進行積極的轉型,上述舉措預計在未來3 年內對業務收入和盈利模式將產生正面作用,同時在相當程度上擺脫地建融宜蘭三星建融產行業的周期性效應對於企業業績的過大波動性影響。

  拿地趨於激進

  與其他全國性房企一樣,2013年的萬科在土地市場上表現得頗為大膽。截至今年12月初,今年萬科累計拿地總資金達到899.48億元,尤為值得一提的是,今年夏天,萬科就連續拿下瞭重慶、上海、廣州的三塊地王。

  對此,以"不拿地王"為原則的萬科因其"言行不一"而遭到外界非議不斷,就連已經基本淡出企業經營的王石都在微博上做出瞭回應:"不囤地,不捂盤,不拿地王"是萬科的長期經營原則,不管現在,還是將來,我們都會堅定不移執行貫徹......萬科的原則是不拿"單價地王",而非"總價地王"。

  相對"激進"拿地的背後,或許跟萬科當時超高的現金流帶來的豐富現金儲備有關,加上當時正值"錢荒",萬科總裁鬱亮盡管此前一再聲稱"住宅需求量十年內萎縮",最後也隻能用一句"對銀行不放心"來收場。

  萬科管理層透過2013年三季度財務報告也向外界和投資者表示:"......(萬科)新增的資源中有相當部分項目位於市場競爭激烈的一線城市,但公司並未因此放松投資標準,在投資決策時依然堅持謹慎的投資原則,堅持對地價合理性的嚴格考量,回避瞭那些預期過於樂觀、競爭過於激烈的地塊。"字裡行間之間盡顯公司管理層對於企業風險管控的重視。

  細心的人可以發現,在萬科取得的地塊當中,不乏聯合購地。對此,鬱亮的解釋是"合作對萬科意味著有更大的空間"。他深諳與中糧、保利、五礦等央企合作的好處,"如此一來可以一分錢分成兩半花,而銀行好的時候要給你錢,不好的時候就沒瞭。合作不一樣,五年前我們萬科才500億元,現在做到這麼大的規模就是靠合作。在合作裡,萬科少分一點有可能,別人多分的我也沒那麼傻,不可能說因為合作導致利潤低。"

  多重目標的國際化佈局

  與在內地市場大量拿地同步進行的還有萬科的國際化佈局。萬科的國際化戰略分為兩部分:一方面是積極融入國際資本市場,推動子公司在港上市及"B轉H"計劃;另一方面則是開拓國際市場,在更廣闊的區域內拓展業務。

  2013年1月23日,萬科集團旗下子公司萬科置業香港,與香港地產巨頭新世界地產聯手,以34.34億港元價格聯合投得香港荃灣西站6區地塊,這是一宗含有"限戶型"條件的住宅物業及配套公眾體育中心的綜合開發項目--從開發用途來看,可謂是萬科發揮自身特長在香港市場的一次試水。

  2月17日,萬科與美國頭號房企鐵獅門公司簽約,合作開發舊金山福爾瑟姆街201號70%的股權,首次進軍美國。

  萬科在2013年中期財務報表稱:報告期內,公司通過和當地有經驗的品牌開發商合作的方式,進入香港、美國、新加坡市場;試水國際化業務有助於公司進一步拓寬國際化視野,提高對海外成熟市場的認識,學習國外優秀同行的先進經驗,進而提升自身的專業能力和管理精細化水平。

  另一方面,繼萬科集團旗下子公司萬科置業香港於2012年在香港證券交易所成功上市之後,萬科隨後開始籌劃將通過"B轉H"實現集團香港上市目的轉H股的計劃。萬科一再強調B股對萬科走向國際市場的重要作用,鬱亮和譚華傑等人也多次表示,萬科此次"B轉H"並非以拓展融資為目的,而是更長遠的發展和國際化的考量。該計劃今年2月獲得證監會和香港聯交所受理,至今已經有10個月有餘,從目前的情況來看,方案仍在推進中。

  與萬科集團的諸多探索一樣,此舉任重而道遠。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-26/11282594570.shtml
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