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內容來自sina新聞

傳房地產調控長效機制或在三中全會後出方案

  對於近日國務院有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案,並在有關部委、協會等小范圍內征求意見的消息。有相關知情人士透露,具體方案在10月份的三中全會或會有眉目。

  該人士透露,上述草案確實已經在征求意見,而為瞭保持穩定,現有的調控政策暫時難言退出,具體方案在三中全會或會有眉目。其續稱,從方案可以看出,中央對待房地產的態度已經從"強調調控"轉為"建立長效機制",對於現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。

  而對於推出時間,另有知情人士猜測,在十月份該方案"應該會有一些眉目"。其也強調,由於目前看到的隻是草案,未來最終的方案或許會有較大出入。

  據報道,此前政府的多次表態也已經顯露出轉"調控"為"長效機制"的端倪,7月30日中央政治局會議隻提"促進房地產市場平穩健康發展",而不再提"調控"。

  8月5日,發改委主任徐紹史在報告中指出下半年工作重點包括"促進房地產市場平穩健康發展",具體內容包括"堅持房地產調控各項政策,加大對保障性安居工程建設的推進力度,加快普通商品住房開工建設,支持居民傢庭首套自住購房需求"。

  行業分析人士指出,近期調控政策稍有松動的跡象,房地產未來的發展更是以平穩為主,而調控房價或者促房價合理回歸等不再是重點。

  另外,面對8月11日當日房地產板塊下跌的市況,一位房地產私募人士分析,多半是會有一部分人已知道瞭細則走向,比如財稅方面可能進一步收緊,房產稅或者持有稅可能會有所試點等。

  此前報道:溫州放寬"限購令"

  據路透中文網報道,根據溫州新規,溫州市戶籍居民傢庭如果已經在溫州市區擁有一套住房,現在可以再購買一套市區住房,而2011年3月出臺的限購令不允許購買第二套住房。溫州成為中國首個放寬樓市限購令的城市。

  報道稱,溫州市房產管理局官員周一確認瞭媒體有關限購令放松的報道。放寬限購令後,獲準購買第二套住宅的人數增加。分析師認為,溫州的政策調整能否獲得中央領導的支持還是個未知數。

  官方數據顯示,溫州是全國70個城市中唯一一個5月和6月房價都同比下降的城市。2011年9月以來,溫州房價連續22個月同比下降。

  降至14.91萬平方米,部分開發商提前佈局"金九"

  有分析稱,隨著高溫漸退,8月下半月上海樓市成交量會明顯高於上半月

  持續的高溫天氣,使上海樓市成交再度縮量。

  8月12日,金豐易居&;佑威發佈監測數據稱,上周(8月5日-8月11日),上海市新建商品住宅成交面積為14.91萬平方米,環比(較前周)下跌22.02%;成交均價為22352元/平方米,環比下降4.30%;新增供應面積為13.78萬平方米,環比基本持平。

  佑威機構執行董事黃志堅分析,上周上海樓市成交量創下近25周新低,僅高於春節前後的兩周,系年內第三低點。加上新增供應量連續處於低位,顯示出高溫之下市場各方均無心"戀戰",歇夏現象越發普遍。

  黃志堅預計,8月上海樓市的成交量會呈現"先抑後揚"態勢,下半月成交量會明顯高於上半月。主要原因是最熱的天氣已過,需求過度消耗的情況有所緩解。8月上海樓市的成交量高過7月的概率很大,9月以後樓市將真正進入"補量"進程。

  高溫打壓推盤熱情

  "一天下來,售樓處來客就一兩個,甚至一個沒有。這叫開發商怎麼做營銷、推盤?"某上市房企副總裁昨日直言,眼下樓市供應量、成交量雙雙萎縮的原因隻有一個:天熱。

  佑威數據顯示,截至8月11日,8月上海市新建商品住宅累計成交面積為26.16萬平方米。若以8月前11個交易日的日均成交量推算,8月全月的成交量約在73.71萬平方米。7月上海市新建商品住宅成交量為77.67萬平方米。

  德佑地產研究總監陸騎麟認為,近期市場成交低迷的情況,固然有天氣因素的影響,但近期新增供應稀少,尤其是剛需樓盤的供應量十分有限,以及居高不下的房價也是成交低迷的重要原因。

  陸騎麟說,開發商顯然在暑期並未投入足夠的營銷力度,更多的是為"金九銀十"做熱身。目前這種供銷低迷的局面恐怕要等到8月下旬才會得到改善。

  眼下開發商推盤動力依然維持低位。二順位塗銷

  據21世紀不動產上海區域市場研究部統計,8月前11天,上海市新建商品房住宅新增供應面積為27.5萬平方米,較7月同期上漲42.5%,同比上漲24.2%,但依然遠低於今年5月一周的33.6萬平方米的平均供應水平。

  但21世紀不動產上海區域分析師黃河滔判斷,隨著氣溫下降,開發商推盤入市的節奏將加快。

  "盡管當前樓市供應節奏正逐步加快,8月至今新房供應量已出現回暖跡象,但供應絕對量依然較低。"黃河滔說,隨著"金九銀十"的到來,8月新房供應有可能再次低開高走,屆時市場有可能將迎來推盤的高峰期。

  "剛需入市仍堅決"

  至於上周房價的下跌,受訪業內人士多將其歸結為"結構性"因素。

  黃志堅說,上周上海樓市成交均價創下瞭5月27日以來的近11周新低,同時跌破年化均價,表明中高端市場總體"歇夏"的情況相對更嚴重。他強調,上周房價的下跌並非項目均價的下跌,主要是成交權重變化的結果。

  德佑地產的數據顯示,上周上海市單價在2萬元以下的剛需樓盤成交面積,占總成交量的61.8%,大大高於前周54.1%的占比。

  "成交結構的變化",在成交面積排名前十的樓盤中,體現得更為明顯。

  據21世紀不動產統計,上周上海成交面積前十的樓盤合計成交瞭4.6萬平方米,占上周總成交面積的30.6%。其中,7個樓盤的成交均價在2萬元/平方米以下,合計成交瞭3.9萬平方米,占前十樓盤成交總量的85.6%。而之前一周,這一比例僅為60.5%。

  黃河滔認為,剛需購房者始終是市場主體,該群體對價格敏感程度很高,隻要有合適房源入市,即使天氣炎熱,看房熱情依然很高,入市也比較堅決。

  某外資房企總經理進一步說,近期樓市成交量持續走低,主要是因為剛需供應不足。不過,目前上海140平方米以下的房源,庫存去化周期僅為5.4個月,屬"正常偏緊","在今年上半年房價一再上漲,供應還能維持偏緊的狀態,說明樓市並沒有因為房價上漲而滯銷,而剛需產品的價格上行趨勢也並沒有改變。"

   剛需產品供應缺口明顯

  "2013年以來,市場存在明顯的'供小於求'。"黃河滔說。

 &二胎房貸 目前二胎房貸利率最低的銀行貸款全省皆可處理emsp;據21世紀不動產統計,2013年至今(截至8月11日),上海新建商品住宅新增供應面積為600萬平方米,成交面積為709萬平方米,新房市場存在109萬平方米的"缺口"。

  剛需產品的"缺口"尤為明顯。

  21世紀不動產的統計顯示,截至今年8月12日,上海市新房庫存面積約為943.3萬平方米。按今年前7個月的月均成交面積來計算,該庫存消化周期為10.6個月。其中,單套140平方米以下房源的庫存去化周期為5.4個月;而200平方米以上房源的庫存去化周期則高達35.8個月。

  某上市房企副總裁認為,眼下的市場總體而言仍比較健康,"就算大戶型庫存量較大也沒什麼。以前市場好的時候,這類產品去化周期也很長。而對於一些稀缺性的產品,開發商可以慢慢賣,不著急。"該副總裁說,真正的危機在於,主流產品的庫存不足和去化周期較短。

  某外資房企總經理的擔心是,如果9、10月份新增供應量並未如外界預期的那樣爆發,那麼房價上漲的壓力會比較大。如果新增供應量能大幅增長,那房價上漲的壓力會緩解不少。

  房企佈局"金九"

  

  部分開發商已開始佈局"金九"。

  浦東新城碧翠相關負責人介紹,該樓盤已在上周獲取新預售證,"這是整個項目的最後一期瞭,都是140平方米以上的大戶型,雖然獲取瞭預售證,但實際推盤要到8月底或9月,均價在4萬元/平方米,和此前基本持平。"

  浦東綠城葛洲壩臻園副總經理李公傑也說,該樓盤已在上周獲得瞭預售證,預計本周末正式開盤,"這個項目是去年7月融創、綠城合作後,在上海拿的第一塊地,此次是首次開盤,但由於和綠城玉蘭花園緊挨著,也可以把它看做綠城玉蘭花園的第二期。"

  據李公傑介紹,該樓盤首次開盤將推出100套毛坯平層房源,"單價5萬元/平方米,總價在800萬-1500萬元,最大的優惠是'8萬意向金抵30萬元房款'。"李公傑說,他們原本想趕在上半年入市,但工程進度沒法做到,現在推盤一是工程進度達到瞭,二是積累的客戶數量也較多。"目前意向度較大的客戶有500-600組。估計100套推出來很快就能賣完。"

  按他的說法,這批房源的戶均面積在190-220平方米。

  前述上市房企副總裁說,對於大多數開發商來說,旺季推新盤,淡季搞續銷是常用的營銷手法,但也有一些激進的公司,越是淡季越要推盤,"別人不敢推,正好給瞭他們推盤的機會,但能做到這一點的開發商比較少。"

  據中原地產研究部統計的數據,目前已經公佈銷售業績的26傢企業前7個月合計銷售業績為5901億元,同比漲幅高達31.3%。其中7月份單月的銷售為748.8億元,銷售情況繼續保持良好狀態。

  在全國市場維持活躍的大環境下,標桿房企上半年的銷售表現同樣不俗,行業集中度進一步提升。今年1月-6月,十傢標桿房企總銷售面積約3403萬平方米,較去年同期增長21%,與去年下半年基本持平。銷售金額方面,上半年十傢標桿房企總銷售額約3883億元,較去年同期增長27%,環比去年下半年增長6%,其中萬科以837億元穩居行業第一。

  據證券日報報道,基於良好的銷售業績,標桿房企在拿地方面也是積極投入。2013年7月份,十大標桿房企權益購地金額達到333.2億元,較6月份增長101.5%,創年內新高。這十傢房企包括萬科地產、保利地產(行情,問診)、恒大地產、中海地產、富力地產、華潤置地、金地集團(行情,問診)、綠城中國、雅居樂以及招商地產(行情,問診)。

  整個上半年,十大標桿房企權益購地總金額已經達到1019.5億元,而它們在2012年全年的購地總金額則為1558.1億元。在上半年業績表現良好的背景下,標桿房企拿地勢頭迅猛,業內預計後期標桿房企仍會積極儲備優質地塊。

  8月10日,深交所網站出現瞭三湘股份發佈的定增預案,這已是近期公告再融資方案的第5傢上市房企。此前北京城建、宋都股份、冠城大通和新湖中寶都相繼公佈瞭再融資方案。據媒體粗略統計,排隊等候再融資的上市房企已經達到14傢,總融資額達到500億元以上。

  十餘傢房企謀劃方案

  盡管證監會並未明確松口,但數傢上市房企最近已相繼公佈瞭再融資方案。

  8月2日,新湖中寶發佈再融資預案,擬以每股不低於3.07元的價格非公開發行不超過17.91億股,融資總額不超過55億元。融資用於上海兩個棚戶區改造項目。這意味著已沉寂3年的房地產企業再融資終於得以重新啟動。

  在新湖中寶試水再融資後,上市房企都動瞭起來,僅8月7日一天就有3傢房企公佈瞭再融資動作--招商地產公告因籌劃發行股份停牌,宋都股份則推出定增方案擬募資15億元,冠城大通則推出瞭18億元的可轉債融資預案。最新的案例是8月10日,三湘股份發佈非公開發行方案,公司計劃非公開發行不超過2.3億股新股,值得註意的是,募投項目包含瞭商業地產項目。不到10天,就已經有5傢上市房企相繼公佈瞭再融資方案。

  除瞭公佈再融資方案的上市房企外,還有多傢房企處於重大事項停牌狀態,分析稱,這些公司多數都在醞釀推出再融資方案。8月7日,招商地產發佈停牌公告,公司正在籌劃發行股份購買資產事項;8月6日,金科股份發佈停牌公告稱,公司正謀劃重大事項。從7月1日開始,包括金豐投資、迪馬股份、中弘股份與榮豐控股等6傢上市房企因籌劃重大事項宣佈停牌。

   上半年海外融資超去年全年

  實際上,自2010年4月國務院發佈《關於堅決遏部分城市房價過快上漲的通知》,要求對存在炒地及捂盤惜售等違法違規行為的房地產開發企業暫停上市、再融資和重大資產重組之後,證監會便宣佈暫緩受理房企重組、上市及融資申請。由此,房企通過再融資輸血資金鏈因調控政策戛然而止。

  三年多來,房企對開放再融資寄予很大希望。據同花順iFinD數據顯示,2010年以來,已有40傢上市房企拋出再融資計劃,其中30傢公司被迫停止實施,總融資規模接近745億元。

  WIND統計數據顯示,目前公佈半年報的16傢上市房企,經營性活動現金流量凈額為-63.61億元,同比大幅減少132.9億元;期末現金及現金等價物凈增加額為-117.67億元,去年同期則為132.58億元。

  在內地市場再融資通道關閉的期間,房企不得不尋求海外融資途徑。據《證券時報》報道,據不完全統計,今年上半年共有34傢上市房企海外募集903億元資金,已超過去年上市房企海外融資總額(約700億元)。事實上,站在房企的角度,從國內獲取資金才是最佳途徑。正如碧桂園一位高層人士所言:"如果情況允許,誰還願意遠水救近火?"

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,如果房企"再融資"開閘,對於降低企業融資成本是比較有利的,一定程度上也可以緩解房地產信托、基金的成本高企導致開發企業融資成本高的現象。一定程度上也可以消除"影子銀行"對於房地產市場的影響,有利於房地產市場平穩健康發展。

  房企再融資意在搶地?

  從再融資目的來看,張宏偉認為,當前一般房企不缺生存的資金,缺的是支撐企業發展與擴張的資金。現在這個階段,如果房企不快速取得性價比高的土地,調整好自己的土地儲備,可能會錯失發展機會。從這一角度來看,房企爭相拋出再融資方案,主要目的是用於投資發展和拿地擴張。

  中原地產的分析報告顯示,上周上海、杭州、重慶、合肥等主要城市出現土地集中成交。7月土地市場整體來看,據中原監測的40個城市數據顯示,經營性用地成交面積環比持平,成交金額則環比上漲32%。標桿房企表現突出,中原監測的十大標桿房企7月購地金額達333億元,創年內新高,為2012年以來的第二高位,僅次於去年12月的395億元。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-14/09303430019.shtml

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