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內容來自sina新聞

京滬黃金地段寫字樓租金5年飆升80%

  今年以來,保險(放心保)公司一方面將此前的自用寫字樓轉化為非自用寫字樓進行出租,另一方面也大力購置新的寫字樓

  近期,太平人壽與金融街簽訂一份訂購協議,以35.85億元購買金融街地上建築面積為7萬平方米的寫字樓。此外,今年以來就有多傢保險公司重金投向寫字樓,賺取租金收益成為保險公司增加投資收益的一大渠道。

  目前多傢保險公司都在出租此前購置的寫字樓,在近兩年寫字樓市場租金價格整體持續上漲的行情,險企從中獲得瞭不菲的收益。根據《證券日報》記者統計,太平人壽、合眾人壽、泰康人壽2012年合計租金增收超1.2億元。

  多險企投資性房產占比提升

  根據記者統計,2012年,包括生命人壽、新華保險、中國平安、中國太平、人保壽險、合眾人壽等保險公司"投資性房地產"占總資產的比例都呈增長趨勢,新華保險從年初的0.012%增至年末的0.33%,中國平安從0.402%增至0.53%,生命人壽從5.65%增至9.16%。

  年報顯示,2012年年底投資性房地產投資額排名中,中國平安集團以150.49億元位列第一位,生命人壽103.17億元位列第二位,人保集團以84.5億元位列第三位。另外,太平洋保險(601601,股吧)投資性房地產投資額63.49億元,國壽集團44.38億元,泰康人壽17.37億元,新華保險16.35億元,華泰集團4.69億元。

  投資性房地產指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產,包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權、已出租的建築物等,也就是目前各大保險公司投資的金融城(寫字樓)、養老地產等。

  據記者瞭解,雖然目前已經有多傢保險公司開始涉足養老地產,但是眼下已經開始運營並賺取租金的保險公司僅合眾人壽一傢,此外,泰康人壽、新華保險等保險公司也在籌建養老社區,但均尚未投入運營。也就是說,目前多數保險公司獲取的投資性房地產租金收入絕大多數源於金融城(寫字樓)租金收入。

  根據部分披露投資性房地產租金收入的保險公司數據,太平人壽投資性房地產租金收入由2012年年初的2710萬元增至年末的3634萬元,合眾人壽則由2012年年初的12831萬元增至年末的17832萬元,泰康人壽租金收入由2012年年初的19446萬元增至年末的25736萬元。3傢保險公司2012年合計租金增收12215萬元。

  自用轉非自用

  保監會曾將保險公司非自用不動產投資上限設定為公司總資產的10%,2012年9月以後這一比例上升至15%,這被視為險資增強長期投資回報,匹配壽險久期特性的利好。

  隨著投資上限的放寬,2012年以來多數險企將此前"以自用名義"購置的寫字樓改為出租,並將其"陽光化"。

  太平人壽在其年報中稱,"2012年度,本公司部分原自用房地產改為出租,自固定資產轉做投資性房地產並采用公允價值計量,轉換日其公允價值為29784萬元,與賬面價值16910萬元之間的差額12873萬元計入資本公積。"

  泰康人壽也表示,"2012年本集團投資性房地產以經營租賃的形式租給第三方。本年度部分固定資產轉為投資性房地產主要是該等房產由自用轉為出租。"

  另外,合眾人壽公允價值變動信息顯示,該集團增加投資性房地產公允價值由2012年年初211953萬元變為年末公允價值549442萬元;生命人壽2012年的投資性房地產公允價值增加79330萬元。

  今年以來,保險公司一方面將此前的自用寫字樓轉化為非自用寫字樓進行出租,另一方面也大力購置新的寫字樓。

  今年8月份,太平人壽保險有限公司簽訂《金融街廣安中心B地塊項目寫字樓訂購協議書》,購置金融街廣安中心B地塊4號樓地上建築面積約為7萬平方米的寫字樓,交易總價款約35.85億元。7月18日,中國太平通過旗下太平人壽、太平財險及深圳太平投資,以2.41億元聯合競買瞭蘇州一宗商務金融用地;同時,太平人壽又以15.98億元買入位於北京中央商業區核心地段的京匯大廈全部權益。

  同在7月,中國平安集團花費2.6億英鎊(約為人民幣24億元)從德國賣傢手中購得倫敦勞合社大樓,價格較之前CommerzReal在2005年以2.31億英鎊的購買價格,溢價2900萬英鎊。

  今年6月初,華僑城旗下的香港上市平臺華僑城亞洲曾宣佈,為籌集營運資金發展商業平臺,擬進行配股融資,而在此次融資動作中,華僑城亞洲就引入瞭新華保險和中再資產兩傢保險公司進行投資認購。

  2012年9月以來,生命人壽已經宣佈1-3年內共計372億元不動產投建計劃。生命人壽2012年"投資性房地產"價值增加約63億元,其中約56億元來自新項目。"生命金融城"是生命人壽主打的不動產品牌,生命人壽分別在吉林長春、湖北襄陽、廣東東莞、江蘇揚州、陜西西安等地投資建設金融城,金融城中自用、商租部分按一定比例分攤。

 寫字樓租金飆升

  仲量聯行在今年8月份發佈的報告指出,"過去5年,北京甲級寫字樓租金上漲80%,漲幅是全國20個城市平均漲幅的3倍;同時,寫字樓空置率從近30%下降到目前的4.4%。"

  此外,今年7月份,有媒體報道稱因為CBD等核心金融區的寫字樓租金價格上漲,惠普等跨國企業開始撤離北京該區域寫字樓。

  仲量聯行今年第二季度市場報告也顯示,上海、深圳等地超甲級寫字樓租金持續上漲,浦東超甲級辦公樓租金於二季度進一步上漲至每平方米每天10.7元,環比漲幅為1.6%。

  以中國人壽大廈為例。中國人壽大廈位於北京市朝陽區最重要的黃金地段-朝外大街的商務核心區,作為該區域標志性建築物,中國人壽大廈是北京中保信房地產開發有限公司於1996年開發建設的一座集辦公、商務、餐飲、會所於一身的高檔智能化寫字樓。該大廈占地面積約10000平方米,建築面積11.58萬平方米,可租賃總面積10萬平方米。

  2010年7月份,北京中保信官方網站對中國人壽大廈的出租報價為"每月220元/平方米",也就是每平方米每天7元左右。昨日《證券日報》記者再次致電某經紀中介公司電詢問該大廈租金價格,相關負責人表示,目前該區域一般裝修寫字樓租金為每平方米每天10元左右,豪華裝修最高每平方米每天12元。至於漲價原因,該負責人表示,該大廈比鄰昆泰國際中心、泛利大廈、豐聯廣場、聯合大廈、悠唐廣場等,是核心商業區,交通方便,"風水極好"。

  再從上海險企寫字樓出租的價格來看。座落在浦東陸傢嘴金融貿易區中心世紀大道與陸傢嘴交匯地的中國保險大廈,2010年租價為每月165元/平方米,折合每天5.5元/平方米。昨日本報記者致電搜房網詢問相關價位,一位銷售人員表示,該區域租金價格已經漲至每天7元/平方米。

  據公開資料,中國保險大廈由中國人民保險(集團)公司系統投資,總建築面積73000平方米。

  此外,位於陸傢嘴CBD核心地帶的生命人壽大廈,2010年7月份前後,上海某房產經紀公司報價為每天4元/平方米,近期記者在搜房網看到,豪華裝修價位已經增至每天5.4元/平方米,一般裝修規格的租價也從每天每平方米4.3元至5元不等。與該大廈比肩的新亞湯臣洲際大酒店、第一八佰伴、新上海商業城等構成繁華的商圈,占地面積5400萬平方米,總建築面積90240萬平方米,共40層,樓層面積1500平方米,2005年由生命人壽買下。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/09342494801.shtml

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