201607081337玉山銀行二胎利率 玉山銀行二胎利率 代號海鷗IV李明的背包人計劃

融資成功例證:

一胎金額:24億元(30億元8成)

年利率8%

還息不還本

每月應繳金額:1600萬元(0.67%)

開辦費1%2400萬元

限公司法人

(綁約3個月)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,地不能蓋,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,

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每借100萬,月還14,609元

平均每月還利息2,704元,本金11,905元

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每借500萬,月還36,985元

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新北市中和區南山路(南勢角捷運1號出口)

一胎土融:13.6億[16億(假設)8.5成]

年利率8%

還息不還本

每月應繳:907萬(0.67%)

開辦費1%1360萬

限公司法人

綁約三個月

手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6%=11820萬

建融

一胎:11.2億(14億(假設)8成)

年利率8%

還息不還本

每月應繳:747萬(0.67%)

開辦費1%1120萬

台北市大同區民權西路

一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8%

還息不還本

每月應繳:2000萬(0.67%)

開辦費1%3000萬

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建地買貸(不做地不能馬上蓋)

先講貸款成數再講貸款額度(不可以超貸)

只需要兩張紙

1.有使用分區證明

2有街道名稱地籍圖

3-建地貸款1,2,3胎貸款餘額

4,建地貸款事件描述(合建委建買代原有的地主貸款地蓋不蓋)

5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)

(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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都計內不做的山坡地

1.雲林古坑鄉風景區

2.台中市北屯區風景區

3.基隆市中正區濱海公路二段

4.文山區木柵路4段159巷

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超過10億

台中豐原

華x濟

敦化北路大樓

桃園藝文特區

八德路四段

紐約紐約

南港23億

新店老丙建

大同區拆遷

高雄中山三路

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天母17xx坪

歌x

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逢甲使用分區停車場容積率960%(boo)

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內容來自sina新聞

代號海鷗IV李明的背包人計劃



? 新浪樂居訊 翻過“三座大山”的遠洋,在今年進入第四期發展戰略規劃期。

??3月20日下午,遠洋地產總裁李明,攜遠洋戰略流程中心總經理樊海雲、經營管理中心總經理丁暉出現在60傢媒體面前,正式對外披露遠洋地產戰略轉型內容。

??此次戰略調整代號“海鷗IV”,從名字上就足以顯示它在遠洋地產內部的重要性,“海鷗”是2007年遠洋地產IPO的內部代號,“海鷗II”是2009年李明在遠洋地產內部發起的一場用信息化手段重塑企業管理的改革,“海鷗III”則是遠洋地產引進中國人壽成為第一大股東。

??“海鷗IV”項目將對遠洋地產的現有業務架構和區域架構進行動刀。業務上,除瞭原有的住宅開發業務、不動產投資運營業務和房地產金融業務,新增一項客戶服務業務,四項業務遵循“四三二一”的資產配置比例。為瞭配合四元業務發展,遠洋將恢復此前撤銷的區域事業部制,將權利下放到一線公司。

??作為主要設計者,李明希望“海鷗IV”能帶領遠洋成功應對已經步入調整期的行業挑戰,“我認同同行所說的房地產已經從‘黃金時代’進入‘白銀時代’,未來市場真正有競爭力的企業可能隻有幾千傢,企業內部需要做更多的創新”。

??以下是采訪實錄:

??談轉型原因:不變則死,遠洋人要從心態上歸零。

??在2013年底的時候,我本人包括管理層董事局就預見到,市場要發生變化瞭,2014年是劃時代的一年,盡管2015年整個市場交易量不會比2014年差,但對於我們來說依然是艱苦的一年,即便是出現政策利好也不會有飛漲,因為現在有市場的因素在內。

??我認同同行說的房地產行業已經從“黃金時代”轉向“白銀時代”,當整個房地產行業從賣方市場轉向買方市場,我們意識到,必須調整企業的發展邏輯,給企業制定一個新的戰略。

??新的發展邏輯總體而言有幾個要點,從以往的增量開發轉向綜合運營,從產品營造為中心轉向以客戶需求為中心。房地產行業已經進入新常態,業務平衡是我們階段性戰略主題,為瞭實現這樣的戰略主題,我們要從以往住宅開發為中心的單業務轉變為以應用為中心的四元業務,在轉型後期4個業務將達到 “4321”的權益資本比例,就是住宅業務占比40%,不動產業務占比30%,客戶服務業務占比20%,房地產金融業務占比10%。

??住宅開發業務我們進行瞭聚焦,兩類產品,一類是剛需,一類是改善,目前兩類產品的占比是6:4,經過調整後我們希望剛需和改善的產品比例變成4:6。我們認為,1-3年內,剛需依然是市場的主流,但3年以後改善型需求將成為我們目標客戶的主流,這是告別供應短缺後的市場必然走向。

??區域佈局我們則聚焦一二線城市。我曾經在我們2014年業績發佈會上說過,2015年一線城市房價漲,二線城市有漲有跌,三線城市跌。我們在2013年制定戰略過程中,第一項就是對土地儲備結構進行調整,去年完成瞭600萬平米土地儲備的剝離,全面退出三四線城市,在北京、上海等一、二線城市新增瞭700萬平米土地儲備。如果按價值來分的話,一線城市土地儲備價值占比45%,二線城市是50%,二者加起來達到95%,這是我們最為關鍵的調整。

??另外在一線城市我們關註高端寫字樓,而其實在一線城市僅僅一個加兩個半個還可以,北京是做高端的,上海是半個,深圳是半個,廣州算不上。

??最後一個是房地產金融。從行業發展來看,每個企業都要走精細化、規模化、金融化的道路,對房地產企業,我覺得這三條路是必須要走的。但是我們的房地產金融不是指投銀行,我們是用房地產金融的手段繼續去改善運營的質量,提高我們的運營效率。我給他們講兩個條件:第一,你們是遠洋地產的房地產金融部門,在集團的戰略下形同主業發展。第二,你們要做市場化的部門,你運用資本,不能你也建一個開發公司。

??遠洋要在5年之內做到接近千億的規模,用房地產金融的手段實現規模的發展最為現實,我們可以輸出品牌、資本,沒必要去建一個項目公司。合作是未來的一個主題,未來市場存在的公司數量有很大變化,真正有競爭力的可能隻有幾千傢。不變則死。要實現四元業務格局,遠洋人要從心態上歸零,老老實實做小學生,跟各個行業的老大去學習然後再去趕超。

??談“背包人”激勵計劃:高手在民間,我的角色是僵局解決者。

??在做這次戰略的時候,我們更多發現瞭企業內部需要做諸多方面的創新,文化、機制,畢竟除瞭房地產行業本身的變化,我們所處的這個時代也發生瞭變化,這樣必然對企業未來發展最核心的元素,人要發生變化。

??我們講人依附於事,人依附於事就是去組織化。工作質量,工作效率之所以低,最礙事的就是組織,過去獎勵和懲罰的時候就是針對組織,但這個組織是誰呢?這個就虛化瞭。最後組織往往成瞭一個降低效率,推卸責任的情況。

??09年我發現,新的IT技術已經足以支撐我們技術上解決去組織化,這就是我們的海鷗II項目,一個項目一拿到,系統將排出1萬7千個細分任務打包,員工可以去選擇自己的任務包,一旦你背瞭包,評價系統就會收到,任務做的越好,相應背包人的激勵就會越好,如果你不去背包,就沒有獎金,大傢會主動去找事情,這樣就把人和事綁在瞭一起,這就是背包人計劃。

??去組織化後,我們今年不對事業部下考核指標。我隻要求你能自己在管理財務指標的時候,你的指標體系跟我上市公司一樣就行瞭,我也要你的凈借貸比,要求每個月聽到的數字比上個月好,然後自己發。權力給背包人,到時候錢你願意給誰給誰,這叫大傢共同辦企業。

??但是形成這樣的事業合夥,需要企業形成文化,首先要開放,怎麼開放?願意跟別人分享你自己的觀點,願意聽取不同的觀點。不允許各級一把手搞一言堂,你要開放,開放首先要聽不同的意見。同時要透明,透明就是能夠讓別人知道你在做什麼,你能夠把你自己的經驗分享給別人,真正要把成本降下來,把效率提上去。

??大傢尊重知識、技術含量,崇尚這種風氣,比你鼓勵要強得多,所以對事業部的考核我今年沒有,最後咱們拿報表跟市場去比,最終我們靠競爭去生存。

??過去每個企業都有代表的人物,比如說我,我能力及其有限,其實高手在民間,我幾年前就意識到這個事情瞭,所以建立瞭這個平臺。在遠洋的改革過程當中,我扮演的角色是傳播者、推動者,和僵局解決者,在目前通過我本人來解決僵局的效率是最高的。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/17045988596519543288034.shtml

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