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內容來自sina新聞

一線城市宅地供應緊缺



廣廈會客廳第83期:地鐵城市影響力幾何

  今年以來,一線城市土地,尤其是宅地,因其相對穩定的回報率以及迅速跳漲的土地紅利,使得大批房企爭搶,以泰禾集團為首的福建系房企成為其中重要的推手。

  從北京樓市發展歷程看,包括通州、房山、朝陽多個區域,每一輪的房價上漲,背後都有土地價格上漲的影子。中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲認為,地價上漲帶動房價是很自然的;要調控房價就先要管控地價,破除"土地財政"。

  上海易居房地產研究院數據顯示,2012年全國共出讓國有建設用地中,基建占比最大,為47%,工礦倉儲用地近30%,住宅用地為16%,商服用地為7%,後二者統稱為房地產用地,合計僅為23%。

  華遠地產董事長任志強估計,如果算上軍事用地和旅遊用地,每年純商品房用地隻占到總供應面積的1.5%。而土地價格增長幅度遠遠高於房價增長幅度,因為2/3土地都用低價方式轉讓給能提供GDP的工業、基礎設施,而大部分土地出讓金則通過商業用地、住宅用地獲取。

  大多數業內人士認為,長期以來,真正用於商品住宅開發的土地和需求之間的缺口很大。這在一線城市表現得尤為明顯。以北京為例,今年北京擬供應5650公頃國有土地,其中僅1650公頃為住宅用地,保障房占800公頃,商品房占850公頃,僅占25%。

  "我國國有建設用地出讓的總量並不少,但結構有問題。不多的宅地中,集資房、公務員小區等灰色違規項目占相當比重,導致市場化宅地,在一二線城市偏少,推高房價!"上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出。

  國泰君安地產分析師李品科的研究顯示,地方政府財政對於賣地收入的依賴度非常高:今年主流城市賣地占地方財政收入的44%,其中一線城市賣地收入占地方政府財政收入的39%、二線城市占50%;同時,來自國土部的調查也表明,"賣地收入"已成為地方政府還債主要手段。

  高策地產服務機構董事長陶紅兵分析認為,"隨著土地越來越稀缺,特別是好地段的地,稀缺價值更高。另一方面,土地整理成本越來越高,成本的上升推高瞭土地價格。"

  "如果土地價格越來越高,開發商從成本考慮,一定會增添房源定高價的驅動力。"鄒曉雲說,地價推漲房價的效應是存在的。根本原因是土地供應制度的壟斷。

  萬科副總裁肖莉在接受本報記者采訪時曾表示,土地全部由政府來開發,政府開發依賴土地出讓金,土地出讓金又依賴開發商的投資,開發商投資又依賴市場的銷售,這是一個封閉的循環。當市場低迷,開發商沒有錢瞭就不投資瞭,政府的出讓金又降低瞭,土地開發和供應就跟不上瞭。

  肖莉認為,目前有些舊城改造項目,某些機構手中的城市非經營性用地,以及農村的宅基地等,可以吸引民間資本來投資。通過這些市場化的方式進行土地供應,打破僅由政府供地的封閉循環。

  "事實上,隻要放開土地的供給,北京土地供給市場的供求關系馬上就會改變,北京的地價也會改變。"香港大學教授許成鋼說。

  此外,在具體的土地出讓設計上,也存在很多不合理現象。北京等城市規定,地價達到上限後競報配建公租房面積,"房企在競報公租房過程中,商品房地價實際仍然在上升。同時,公租房這樣的保障房,本身應是政府承擔的,卻推給瞭開發商,開發商建設的成本仍然會再加到商品房上。"陶紅兵說。

二胎房貸 台新二胎房貸利率怎麼貸款比較會過件  "土地市場回歸正常之日,便是房價下降之時。"華遠地產董事長任志強認為,建立健康的土地長效供應機制,首先要2胎借款 房屋2胎借款統一市場和供給制度。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-15/08493432761.shtml

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