201612180430房貸二胎銀行 房貸二胎銀行 地方政府密集調研樓市 投機客已準備好資金搶跑_2

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一胎:11.2億(14億(假設)8成)

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一胎土融:30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

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內容來自sina新聞

地方政府密集調研樓市 投機客已準備好資金搶跑

  進入4月,樓市依然迷霧重重。一方面總體成交量依舊沒有起色,部分城市"打折、墊首付"現象湧現;另一方面,已公佈銷售數據的大開發商銷售量依然堅挺,同時各地紛紛傳言限購政策放松。

  而受限購影響的投資資金正蠢蠢欲動,大有搶跑限購開閘之勢。

  全國成交依然低迷

  4月16日,國傢統計局公佈的數據顯示,一季度商品房銷售面積2.01億平方米,銷售額1.33億元,同比稍微下降3.8%和5.2%。其中住宅銷售面積、銷售金額分別下降5.7%和7.7%。這是今年連續3個月雙雙出現負增長。與此同時,商品房待售面積達5.2億平方米,同比又增加瞭3000萬平方米。而且今年前3個月呈現普跌現象,曾被認為成交堅挺的一線城市同樣未能幸免。

  廣發證券監控全國44個城市的成交量顯示,3月份一線城市成交規模同比下降38.7%,二線城市同比下滑37.3%;三線城市反而相對較好,僅同比下降18.8%。

  此前市場一度判斷今年一季度銷售量下降,主要受春節假期因素,以及去年3月銷售基數過大因素的影響。進入四五月後,情況應該會有所改善。

  但4月第一周受清明假期的影響,銷售依然沒有起色;而4月7日至4月13日繼續冷清。中銀國際證券的研究報告顯示,4月第二個星期17個重點城市合計成交面積230.4萬平方米,環比下降9.6%。

  成交清淡之際,各地開發商的促銷手段開始升溫。今年一季度廣州全市一手住宅共網簽16194套,同比大跌40%。隨之而來是各種類型的促銷手段,其中"零首付""墊首付"等促銷最為普遍,例如某大型房企旗下的三個樓盤高調宣佈"首期分期付款",最近更加上"免契稅"等促銷。

  截至4月中旬,廣州已有超過20個樓盤推出瞭類似活動,部分項目購房者隻需交5萬元定金,首期一年內交齊即可,甚至可以寬限至2年。

  有開發商的銷售總監向記者表示,這類措施比之直接打折、降價效果更為明顯,而且對剛需購房客的幫助更大,因此越來越多的開發商加入這一元素。在其看來,現在的市場狀況,"並非樓市掉頭向下的信號,更像是下一波樓市上漲的築基。"

  據統計,2014年3月,廣州全市一手住宅網簽6164套,環比上漲37.3%,同比下跌43.8%;但價格方面卻顯示,3月網簽均價為1.55萬元/平方米,環比上漲19%,同比上漲6%。

  保利地產首席研究員吳定金表示,這恰好說明瞭市場對促銷的反應敏感,樓價略微促銷就有成交迅速跟上,表明樓市遠未到"拐點"。一方面,多數房企資金鏈較為穩定,缺乏降價實際動力;另一方面地價上漲與開發成本加大的背景下,降價往往意味著利潤減少,開發商還遠未到"以價換量"的時候。

  廣州開發商之所以還能處變不驚,與市場供求情況分不開。戴德梁行的統計數據顯示,盡管一季度樓市成交量同比下跌,但廣州樓市的供需比約為1∶1.5,也就是開發商每新推出2套房子,都有3套房子成交(消化存量房)。

  但一些供大於求的城市,降價走量就變得勢在必行。4月初浙江華元房產集團就高調宣佈,該公司在杭州三個樓盤共160套房源將全面降價清盤,其中美林公館項目折扣低至6.8折。這傢浙江本土企業對降價並不諱言,公開宣佈旗下項目4月10日開始全面下調。

  有開發商向記者表示,杭州部分區域到瞭必須大聲吆喝"降價"才能拉動銷售的階段。《中國經營報》記者此前曾報道,3月20日杭州蕭山區域的開元名郡就突然降價10%~20%,但即便如此該項目170套特價單位,一個禮拜成交不到50%。

  無獨有偶,金昌集團在蕭山的項目目前售價為1.9萬元/平方米,但其樓面地價已經達到1.5萬元/平方米。

  而且一些開發商向記者表示,即便以如此價格入市,一些區域也存在賣不出去的問題。杭州臨平新城前兩年開盤價曾一度達到1.4萬元/平方米,到瞭今年價格已經低於1萬元/平方米,"購房者的信心都已經散失",有當地開發商向記者表示。

  數據顯示,今年一季度杭州主城區商品房成交套數為5276套,創下三年新低。而3月底杭州官網調整數據,將杭州可售住宅數量由11.3萬套調整為7.47萬套,到4月增至7.6萬套。即使不考慮現在的銷售速度,以杭州近5年年最大銷售量計算,杭州樓市還需要花上13個月才能清空庫存。

  地方政府放松調控壓力加大

  "那我幹脆不賣瞭。"某杭州的開發商向記者表示,他們3月就已經可以取得預售許可。但鑒於市場環境,幹脆按兵不動。"現在要賣,必須要與周邊項目打價格戰。"該人士表示,而有些競爭者是"借瞭高利率資金"運作的,他們必須迅速回籠資金。

  更重要的是,他們認為,按現在的市場情況發展,地方政府必須放松調控政策。"我們3月份與監管層開會時,領導就表示正在研究相關政策。"上述人士說。

  據瞭解,杭州房管部門早在3月中,以及4月初就分別與開發商舉行瞭閉門會議。討論的主題,除瞭樓市現狀外就是放松調控的時機。兩會期間,針對房地產行業中央提出瞭"雙向調控"的思路,"分類調控、分城調控,不再一刀切"。而杭州市市長張鴻銘此前就表示,將根據國傢政策,進一步釋放自主型和改善型住房的剛性需求。因為這直接影響政府的土地出讓收入。

  記者瞭解到,有意調整限購政策的並非僅僅杭州一地,包括江西、福建等區域都開始瞭密集調研。廣發證券的分析師也認為政策面將隨著基本面的變化而變化,如果市場銷售依舊維持在低位運行,地方放松調控的壓力將會越來越大。

  但直至目前,上海、北京等一線城市房管部門依然強調維持調控不變,而其他城市也沒有出現正式放寬調控的消息。"實際上現在房地產調控的權力已經上移到中央。"華南一位住建部門的官員向記者表示,在中央沒有授意的情況下,地方政府不敢擅自出臺措施。

  在這一時間差下,會否有開發商率先頂不住,割肉降價?從目前情況而言,大型開發商似乎並沒有陷入困境。

  中銀國際關註的27傢上市地產公司中,有21傢公佈今年3月的銷售數據,顯示3月銷售額環比上升瞭35.77%,一季度累計銷售額同比隻下降瞭1.4%。業內人士表示2013年一季度是近年樓市銷售最為暢旺的節點,開發商累計銷售額同比隻下降不到2%,這對他們沒有任何壓力。

  事實上如果翻開大型房企2013年年報,大部分開發商今年都已經調低銷售增速,萬科、碧桂園、龍湖等房貸二胎銀行地產商都將增速確定在20%以內,大部分開發商均表示,去化率成為瞭開發商最為關註的銷售數據。按世聯地產[微博](17.19, 0.29, 1.72%)的研究統計,今年行業的整體供給面積會增加10%。但需求情況如何卻有待市場檢驗,因此去化成為瞭大型開發商最關註的數據。

  "如果政府現在放開限購政策,肯定有一波快速上漲。"一位地產中介的區域負責人向記者表示,在限購政策出臺前,有樓市投資者會直接放一筆錢在中介公司,隻要有好房源,第一時間定。限購政策出臺後,這類"炒房客"日益減少,"但最近半個月,我們公司類似的資金突然增多。"上述總部在廣州的中介負責人表示。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-19/09382695467.shtml
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