201607080140平鎮南勢重劃區發展建地年息8趴 平鎮南勢重劃區發展建地年息8趴 天價豪宅紮堆對樓市帶來何種沖擊?

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內容來自sina新聞

天價豪宅紮堆對樓市帶來何種沖擊?

 8年多前,每平方米單價超過10萬元的"湯臣一品"入市,令人咋舌。而眼下,一些熱點城市在售的類似"天價豪宅"項目,已有10多個之多。

  這些豪宅緣何定出"天價"?誰是背後推手?豪宅紮堆湧現,將對樓市帶來怎樣的"沖擊波"?

  "天價"背後的"成本秘密"

  "湯臣一品"已非"孤品"。有市場機構統計,2013年以來,北京、上海有成交記錄的單價超過10萬元的商品住宅項目均達到十多個。

  地段稀缺、建造考究、品質"高貴"等往往是這些天價豪宅的重要賣點。

  "目前我們公寓價格是每平方米8-20萬元,聯排別墅是10-20萬元/平方米,均價算下來在每平方米15萬元左右。"19日,上海"蘇河灣華僑城"售樓人員對外如此介紹。

  該項目位於中心城區寸土寸金的蘇州河畔,所在地塊於2010年2月出讓,由華僑城集團以70.2億元的天價獲得,樓板價高達每平方米52855元,是顯赫一時的"地王"。業內人士分析,對於近幾年拿地的豪宅,土地成本往往是其成本的大頭,且在總成本中的比重也要高於普通住宅。

  記者實地探訪瞭上海徐匯區"黃金地段"一在售房源單價超過10萬元的豪宅項目。售樓人員介紹,公寓所用的鎖具都是意大利進口的,"一把鎖就要一萬多元"。開發企業負責人告訴記者,該項目每平方米裝修成本達到8000元-1萬元。目前該項目物業費就超過每平方米每月14元,是一般住宅項目的四五倍。

  許多"天價豪宅"的項目利潤同樣驚人。比如,業內人士給"湯臣一品"估算,每平方米的土地成本不超過1萬元,建安成本不超過1萬元,前期加配套不會超過0.2萬元,加上各項稅費,綜合成本應在每平方米三四萬元。"蘇河灣華僑城"項目所在地塊雖為"地王",但與其十多萬元的單價相比,利潤之高也是非同尋常。

  "即便考慮到開發周期長、綜合稅費及財務成本高,不少豪宅項目的利潤之高仍然驚人。"上海房地產科學研究院副院長嚴榮說。不過,也有業內人士認為,一些市中心的豪宅項目原為多年前的毛地,動遷資金重、開發周期長、不確定因素多,非一般房企所能承受,"高利潤背後也是高風險"。

  "天價豪宅"誰在追逐?

  2013年,剛需樓盤熱銷,許多豪宅項目也趨於活躍。以上海為例,同策咨詢研究部數據顯示,去年上海單價在每平方米10萬元以上的頂級豪宅成交瞭112套。"湯臣一品"自2005年10月底開盤,8年多來一共售出73套。

  一套單價為10萬元的住房,總價需數千萬元。如此天價,誰在追逐?上述徐匯區豪宅項目銷售負責人介紹,買傢中70%左右是境內人士,約30%是境外人士(含華人移民);買房者中,三四成人選擇全額付款。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,天價豪宅市場活躍,一是富豪階層人數的不斷增多,二是通脹及人民幣升值壓力增大,三是市場對"限購"等措施的效果已逐步消化,四是全球資本對中國內地及部分熱點城市發展前景看好。

  豪宅市場並非一片紅火。以上海市場為例,近年來銷售較好的主要是市中心土地稀缺地段的高檔公寓;一些郊區的高檔別墅,則不乏情形慘淡者。比如,青浦朱傢角地區目前共有六七個別墅項目,供應量較大。一房企幾年前拿地建的別墅項目去年就已達到預售條件,但遲遲沒有開盤。"按現在的情形,肯定賣不動"。該房企負責人說。

  "一般說來,調控之下,高檔住宅市場會'冷凍'得更快,恢復得更慢。"嘉華(中國)有限公司副董事谷文勝說。

  天價樓盤往往也是地方部門在調控中緊盯的目標。去年以來,嚴控漲價樓盤尤其是高價項目入市,成為多個城市樓市調控的重要舉措之一。

  近期,北京、上海等地陸續推出瞭"高價盤"。對此,東部地區有房管部門負責人坦言:"政府收取瞭土地出讓金,卻不讓開發商賣樓,時間長瞭也說不過去。"在"土地財政"之下,高價房的"預售管理"也往往隻是"緩兵之計"。

  "天價豪宅"沖擊波

  統計數據顯示,去年全國城鎮居民人均可支配收入為2246元。天價豪宅僅僅是一平方米面積,就相當於一個普通城鎮居民四五年的收入總和。

  不可否認,其對樓市的"助漲效應"顯而易見。在統計數據方面,每遇高價住宅項目成批入市,當周、當月的住宅"均價"常會被明顯推高。在市場預期方面,一旦天價地塊、樓盤面市,周邊的房價往往應聲而漲,甚至迅速透支未來漲幅。1月28日,上海大寧路街道一宅地拍出超百億元身價,樓板價達到每平方米47609元,未來的豪宅已是"指日可待"。地王在前,"樓王"可期,春節過後,該地區二手房紛紛"跳價"。

  "對於普通購房者來說,豪宅項目無論如何降價,也都遠遠超過他們的購買力。但如果天價住宅'遍地開花',就會對購房者心理和整個市場產生巨大沖擊作用。"上海房地產科學研究院副院長嚴榮說。

  業內人士認為,對於豪宅市場的調控,應註意行政、經濟等手段的綜合運用。首先,在土地供應上要優先確保保障性住房和普通住宅,以大量"平價住宅"的入市穩定市場預期,對沖豪宅的"助漲效應"。其次,對豪宅市場捂盤惜售、哄抬房價、虛假銷售等違規行為,應密切監管、嚴厲查處。再次,借鑒國際市場的經驗,研究適時開征"豪宅稅",調節住宅市場的多元化需求。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-23/08532618503.shtml
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