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內容來自sina新聞

銀行二胎借款貸款全省皆可處理世茂房地產可售貨值達1500億元 未來大力發展社區商業

  "住宅是世茂房地產的核心業務,盡管地價成本升高,但世茂在合理管控成本的同時,加快瞭項目周轉速度,提高銷售回款比率,以此把控現金流和利潤率。"世茂集團董事局副主席許世壇向《證券日報》表示,在商業方面,尤其是社區商業方面,Mini Mall、Mini Hotel是世茂未來社區商業的方向。這不僅能為社區提供配套,提高住宅銷售的升值空間,而且能改變以往購物中心、酒店動輒幾十億元的投資局面,有利於實現財務平衡。

  事實上,據記者瞭解,世茂系目前已經由接班人許世壇掌舵。世茂房地產以住宅為主,經營一些社區商業和酒店等業態。世茂股份則是世茂集團的另一傢控股子公司,主業是大型購物中心、百貨商業。

  克爾瑞研究院在《2013年中國房地產企業排行榜》中分析,世茂房地產若能在2014年上半年補充約200億元的可售房源,則有望在2014年實現銷售額突破千億元的目標,成為"千億俱樂部"的新成員。

  可售貨值達1500億元

  2014年1月1日,克爾瑞研究院正式發佈瞭《2013年中國房地產企業排行榜》,世茂以全年670.7億元的銷售收入位列全國房企第9名。

  值得關註的是,截至2014年1月1日,世茂房地產已連續三年實現瞭約50%的復合增長。克爾瑞的研究報告顯示,2013年全年,世茂房地產銷售額同比增長46%,2011年、2012年世茂房地產銷售額的增長率,都穩定在50%左右。

  克爾瑞研究院進一步分析認為,世茂2013年上半年新開工1430萬平方米,為明年沖刺千億元銷售目標提供瞭堅實基礎。據悉,截至2013年年底,世茂房地產可售房源貨值約為1300億元,按照規劃,世茂房地產有望在2014年上半年補充約200億元貨值的可售房源,如果仍能保持70%的去化速度,世茂房地產有望在2014年實現銷售額突破千億元的目標。

  對此,許世壇坦言,世茂2014年的銷售目標預估值為800億元。若包含2013年零售的庫存,可售貨值大概可以達到1300億元。"如果明年再買些地,可售貨值應該可以達到1500億元。近幾年,公司去化率基本上維持在70%左右。這個數字包括世茂股份及一些合作項目。"

  值得一提的是,一般來說,在企業銷售規模接近1000億元之際,多數房企都會提早佈局,尋找新的利潤增長點,包括擴大海外投資,涉足養老地產等。對此,許世壇表示,"世茂的基礎很好,做好住宅的同時,我們可以衍生出很多業務。今後在商業方面投入也會很大,尤其公司已經在深圳市前海地區購買瞭土地,辦公樓等出租型業態未來將逐漸入市。今後,公司加大投入的領域還包括旅遊地產、養老地產以及農業地產、文化地產等"。

  加快周轉平衡利潤

  相對多數房企不惜高價拿地,拼命摘得地王地塊,回歸一線、二線城市的舉措,世茂似乎更有自己的想法。據世茂集團副總裁蔡雪梅透露,除瞭一線、二線城市之外,吸引外來人口能力較強、消費能力和產業基礎較好的三線、四線城市也是擴張的重點區域。"世茂在晉江市、泉州市、石獅市等城市開發的樓盤,已經實現一次開盤或者一個月銷售10億元甚至20億元。"

  不過,2013年9月5日,世茂以47.25億元總價拿下蘇州金雞湖兩宗地塊,其中一幅為蘇州樓面單價地王。

  縱觀地王的命運,順利入市且大賺的並不多,包括中糧地產的北京孫河地王和融創中國的北京農業展覽館地王,目前都已經引入合作方共同開發,分別為項目"找錢"高達9.08億元和12.25億元。

  對此,許世壇坦言:"現在的地價都很高,包括蘇州市在內的優質地塊。不過,未來再也沒有這樣好的土地瞭。地價貴,就要深入挖掘產品,銷售速度要快。"

  "為什麼有的企業拿到地王以後就不行瞭,因為投資這塊地可能需要好幾年,本來沒有調控政策的市場拖到瞭調控政策出臺,拖到瞭開始限購。"許世壇稱,世茂要在控制利潤的同時,加快新進土地的周轉速度。

  事實上,有業內人士也向記者透露,從2012年開始,世茂房地產就強化瞭對工程節點控制、成本控制等方面的管理,以此提高周轉速度。

  對此,蔡雪梅坦言,世茂現在確實有不少項目的周轉速度都非常快。"石獅市的項目我們做瞭10萬平方米的展示區,隻花瞭4個月時間,並且一開盤就賣瞭20億元。"此外,蘇州世茂石湖灣項目於2013年3月份參與拍地,政府8月份交地,12月份已實現銷售;世茂張傢港九溪墅項目則是2013年5月底拿地,11月底實現銷售。

  凈資產收益待考

  事實上,有業內人士稱,房企為瞭追求千億元的銷售規模,走快周轉路線的同時,有可能導致凈資產收益率有所下降。以萬科為例,雖然其2013年銷售規模已經超過1700億元,但從其近幾年的凈資產收益率來看,除瞭2012年,一直是銷售規模不足100億元的華遠地產更高。

  "很多開發商有沖擊千億元銷售規模的沖動,但我覺得這隻是個必經的過程。"許世壇坦言,世茂非常重視凈資產收益率的管控,以世茂目前在上海市的三個持有型酒店為例,一年可以實現近9億民間2胎任何問題免費諮詢元的收入。未來,世茂將加大對持有型商業的投入,但會做一些改變。

  他強調,以往要花費8億元至10億元投資一個大型酒店,回報周期相對較長,世茂以後不一定再投這麼多大型酒店瞭。"可以做結婚、休閑等不同主題的Mini酒店,單個酒店投資隻需要幾千萬元。未來三年到四年時間,世茂房地產的利潤率和凈資產收益率將會顯著提升。"

  許世壇稱,2014年房企的資金鏈可能會相對緊張。不過,世茂在境外做瞭很多融資工作,75%的融資都是長期融資,風險相對會低很多。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-06/13592567852.shtml
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