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三成限售城市未限購 樓市調控邏輯或生變

限售而不限購,意味著這15個城市仍為城市圈的外溢需求、本地工作的非戶籍人士需求釋放“留口子”。通過限定房產再次上市交易的年限,可以抑制短期投資需求




截至9月27日,在短短半年內,中國已有46個城市頒佈樓市“限售令”,但其中有15個城市沒有對樓市“限購”,占比超過三成。視覺中國


【財新網】(記者 王婧)截至9月27日,在短短半年內,中國已有46個城市頒佈樓市“限售令”,但其中有15個城市沒有對樓市“限購”,占比超過三成。這15個城市是:福州長樂、閩侯、福清,南通啟東,常州,揚州,蕪湖,張傢港,南寧,桂林,惠州,開封,沈陽,貴陽,重慶。

9月28日,保利投顧研究院發佈研報,公佈上述數據。保利投顧研究院是保利房地產(集團)股份有限公司(600048.SH)下屬研究機構。

所謂“限售”,是指地方政府要求新購商品房在一定時期內不得轉讓。財新記者根據公開信息統計發現:限售期限多為兩到三年,個別城市的部分項目限售期則長達十年。

所謂“限購”,則指地方政府對購房者設置戶籍或社保門檻,並據此下達購房指標。多個限購城市隻允許個人或傢庭購買不超過兩套住房。

“調控的邏輯正在改變。”該研報稱,限售而不限購,意味著這15個城市仍為城市圈的外溢需求、本地工作的非戶籍人士需求釋放“留口子”。這不再是“一刀切”地打壓需求,而是通過限定房產再次上市交易的年限,來抑制快進快出的短期投資需求。

業內普遍認為:樓市“限售”在短期將減少一定數量的二手房供應,部分購房需求將被驅趕至新房市場,從而存在推高新房價格的可能。

這亦是一些熱點城市並未限售的原因所在。研報稱:目前二手規模較大的重點城市並未限售或者力度不大。在一線城市中,除廣州限售居民傢庭住房2年外,北京僅對企業購買限售,深圳和上海均不限售。

“從數據上看,北京、上海、深圳等城市已步入存量時代,一旦限售,將極大影響市場有效供應量。”該研報稱,上述三個一線城市2016年的二手房交易量已達新房交易量的兩到三倍,而廣州二手房與一手房交易量的比值為98%,大體相當。

研報認為:如果前述15個限售而未限購的城市房價仍上漲較快,也不排除會跟進限購政策,加大需求端調控力度。

限售被視為新一輪調控的核心。自9月22日起,近10個二三線城市密集出臺樓市調控舉措,“限售”儼然成為樓市調控的“標配”。(詳見財新網報道《樓市迎來“限售潮” 三四線城市將成下半年調控重點》)

國信證券於9月25日發佈的研報稱:由於限售將部分需求從二手市場引向新房市場,因此,這一政策對開發商、地方財政未必負面。

國信證券分析瞭36個“限售”城市財政對土地出讓金的依賴度:2016 年,全國土地出讓金與全國公共財政收入的比值為 22%,而 36 個“限售”城市的平均比值高達 85%。今年9月下旬出臺調控政策的7個城市,這一比值也均超過50%,遠超全國平均水平。




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