201511091703房屋驗收的方法與技巧

交屋階段除了必要文件資料點收外,最重要的便是驗收房屋。絕大部分購屋者,到了交屋日,一般都很興奮,期待趕快可以搬到新家住,常常疏忽掉驗屋的重要性,或者根本不懂如何檢查房屋的品質。陪同屋主協助驗收房屋,除了提高客戶對我們的信賴感外,亦是釐清將來進場裝修房屋時責任歸屬的重要步驟。 

一般建設公司通知業主交屋時間通常會比較早,所以建議大家不要在第一、第二天去驗屋。因爲在那兩天,同時來驗屋的人會很多,而陪同驗屋的人不會有太多時間仔細陪同你去看房子,最好是第三天或第四天去驗收較為恰當。驗屋時間正常一般會持續2~3個小時,所以建議早上900去或下午200去。
 

1. 準備工具: 

保特瓶——用於驗收排水管道。 

小榔頭——用於驗收房子牆壁與地面磁磚是否空鼓。 

水平儀或玻璃彈珠——用於驗收房子地面是否水平。 

游標尺或銅板——用於測裂縫的寬度。 

捲尺——用於測量房子的長度及高度。 

三用電錶——用於測試各個用電插座及弱電類是否暢通。 

掃帚——用於打掃灰塵便於檢查。 

建築設計圖面或工程變更圖面——用於隔間、設備、出線口的位置、高度確認。
 

2. 驗收主要項目: 

一般建商提供的《房屋驗收記錄單》所列出的項目大多不夠詳細,建議業主先自備驗屋細部清單,以備不時之需。 

‧外牆及公設  

‧結構及承重牆 

‧門、窗、隔間  

‧牆面、地坪建材  

‧廚具、衛浴、空調等設備
‧電力系統、弱電系統,TV/NET系統等出線口 

‧給排水、污水系統 

以上各項目材質、規格、品牌、平面位置、高度是否正確,外觀瑕疵及使用測試 


3.
驗收細部技巧: 

四、验房时的注意问题及简单操作方法(1)检查厨房烟道用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下方10厘米左右,看烟是否上升到(1)檢查廚房排煙管道,用紙捲點火後滅火使其冒煙,放在排煙管道口下方10cm左右,看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。
(2)
检查卫生间通风情况卫生间若没有窗户,则应有通风孔,同样用上面的方法测抽力。(2)檢查浴室通風情況,浴室若沒有窗戶,則應有通風孔,同樣用上面的方法測試抽力。 烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。煙道、通風口中用手電查看是否存有建築垃圾。
(3)
窗边与混凝土接口不能有缝隙窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。(3)窗邊與混凝土接口不能有縫隙,窗框屬易撞擊處,察看表面有無瑕疵,框牆接縫處一定要密實,不能有縫隙。 窗台下面如有水渍则可能是窗户漏水。窗邊或下方如有水漬則可能是窗戶漏水。
(4)
验电①打开所有的灯具开关,看灯具是否都亮。(4)驗電①打開所有的燈具開關,看燈具是否都亮。
②检查插座。②檢查插座,插座應分別插上帶有指示燈的延長線排插,燈亮,表示有電,此時拉下總開關箱內的插座開關(應有標示),指示燈滅。頻繁測試幾次證明開關、接線良好,插座安全。 如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,应立即修复,否则日后误触电时无法及时断电,将危及业主生命。如果開關拉下,插座指示燈仍在亮或在閃爍,說明開關品質有問題或接線有誤,應立即檢修,否則日後誤觸電時無法及時斷電,將危及安全。 如果条件允许,插座还应用万用表测试对地绝缘情况是否良好。如果條件允許,插座應用三用電錶測試對地絕緣情況是否良好。
③开关箱内的各分路开关应有明显的标示,如果没有或不明确,应立即纠正。③開關箱內的各分路開關應有明顯的標示,如果沒有或不明確,應立即糾正。
④开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动进行检查,如果发现松动,应紧固或更换。④開關箱內開關應安裝牢固,每個都要用力左右晃動進行檢查,如果發現鬆動,應緊固或更換。 否则日后使用中接触不良出现打火现象时,会造成更大危险。否則日後使用中接觸不良時,會造成更大危險。
⑤检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进现象。⑤檢查有線電視插座、網路插座,插進去有無鬆動或插不進現象。 用电话机检查电话线路是否有信号;用天线检查工具(或小电视)检查电视天线的信号;用网络检测设备检查内部网线是否畅通。用電話機檢查電話線路是否有信號;用天線檢查工具(或小電視)檢查電視天線的信號;用網路檢測設備檢查內部網路線是否暢通。
⑥检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。⑥檢查可視對講機、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
⑦检查入户门门铃:带两节5号电池测试门铃,是否不响或响个不停。⑦檢查入戶門門鈴,是否不響或響個不停。
⑧卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座⑧浴室內的電源插座應是防潮插座,洗臉盆的上方不應有插座
(5)
检查房屋有无倾斜用盒尺检查房顶,取4〜5个点进行测量,若数值一致,比如房高均为2.5米说明房顶没有水平倾斜。(5)檢查房屋有無傾斜,用捲尺及水平儀檢查房頂,取4 - 5個點進行測量,若數值一致,說明房頂沒有水平傾斜。 同时可在房顶上用细绳拴上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其垂直倾斜程度,一般来说误差3厘米以上应该警惕。同時可在房頂上用細繩拴上一重物,貼牆放下至牆腳,從四周檢查其垂直傾斜程度,一般來說誤差3cm以上應該警惕。 这方面的问题也能反映出建筑质量的高低。這方面的問題也能反映出建築品質的高低。
(6)
检查有无渗漏情况业主要注意查看房屋的地面和顶层渗水情况,要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等,这些都是渗漏的迹象。(6)檢查有無滲漏情況,注意查看房屋的地面和頂層滲水情況,要仔細檢查房屋牆面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等,這些都是滲漏的跡象。 如果买的是顶层,一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。如果買的是頂層,一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。还应查看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。還應查看廚房、衛生間、陽台的頂部和管道接口是否滲漏。
(7)
检查保温墙面是否滴水冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出现的水滴),这个墙面的保温层肯定有问题。(7)(8)检查房屋有无裂缝①首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝,没有裂缝最好,如有裂缝,要看是什么样的裂缝。檢查房屋有無裂縫①首先仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫,如有裂縫,要看是什麼樣的裂縫。 一般来说,与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。一般來說,與房間橫梁平行的裂縫,基本上不存在危險,修補後不會妨礙使用。 若裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,存在结构性质量问题。若裂縫與牆面呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態,那麼就說明房屋存在結構性問題。
②看房屋的外墙墙体是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题,有漏水的隐患。②看房屋的外牆牆體是否有裂縫,若有裂縫也屬嚴重的品質問題,有漏水的隱憂。
③看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房存在危险隐患,对这类房屋,购买者一定不能存有侥幸心理。③看承重牆是否有裂縫,若裂縫貫穿整個牆面且穿到背後,表示該房存在危險隱憂,對這類房屋,一定不能存有僥倖心理。
④房间与阳台的连接处是否有裂缝,如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆,要立即通知相关单位④房間與陽台的連接處是否有裂縫,如有裂縫要立即通知相關單位
(9)
检查乳胶漆质量墙面天花板是否平整,周围光线暗时带大功率灯泡(200)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻可以通过光线阴影看出。(8)檢查油漆品質,牆面天花板是否平整,周圍光線暗時帶燈泡(200瓦以上)照射,燈一亮,牆壁天花板是否平整立刻可以通過光線陰影看出。 

 (10)检查室内门上下是否油漆用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。(9)檢查室內門片上下是否上漆,用鏡子放到門頂部和門底部,檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。 如果是卫生间的门,顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,因环境潮湿,卫生间的使用率又高,会使门顶部和底部过早腐烂损坏。如果是浴室的門,頂部和底部的油漆沒有刷全,時間一長,因環境潮濕,浴室的使用率又高,會使門頂部和底部過早腐爛損壞。
(11)
检验墙地砖查看厨房卫生间以及其他部位的墙地砖有无变形开裂,检查墙地砖有无空鼓,用一个小金属锤随意地敲敲瓷砖就可以了,有空洞声音,说明没有铺设好,这样时间久了瓷砖可能会开裂和脱落,遇到这种情况应重新铺设。(10)檢驗牆壁、地磚,查看廚房、浴室以及其他部位的牆壁、地磚有無變形裂開,有無空鼓,用一個小榔頭隨意地敲敲磁磚就可以了,若有空洞聲音,說明沒有鋪設好,這樣時間久了磁磚可能會裂開和脫落,遇到這種情況應重新鋪設。 如果空鼓率超过5%,说明存在质量问题(空鼓率是指100块瓷砖当中存在多少空鼓的,它的空鼓率就是多少)如果空鼓率超過5%,說明存在品質問題。 厨房和卫生间的瓷砖要铺到顶,阴角阳角要达90度,四角无磕碰(房顶四角和地面四角)廚房和浴室的磁磚要鋪到頂,水平及垂直向磁磚要對縫。
(12)
检查门窗的密封情况可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验看密封条的压力是否均匀。(13)检查窗户推拉窗上的纱窗和窗扇,应推动灵活,相互无碰撞。(11)檢查窗戶推拉窗上的紗窗和窗扇,應推動靈活,相互無碰撞。 窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。窗戶外窗框上應有防堵帽,防止異物堵塞影響排水,導致下雨時窗戶進水。 

 (14)检查管道安装、通畅和密封情况用手使劲晃动暖气管和上水管,看是否固定牢固,如果松动,应重新固定。(12)檢查管道安裝、通暢和密封情況,打开水阀看厨房卫生间的排水是否流畅(下水管可能被建筑垃圾堵塞)打開水閥看廚房浴室的排水是否流暢。 需要注意的是,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度,放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部看有无渗漏。需要注意的是,盡可能讓水流大一點,一來看看水壓,二來試試排水速度,放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部看有無滲漏。 如精装修房内已装有各种设备,可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水,然后排出去,检查一下排水速度。如已裝有廚具及各種設備,可以把水槽、面盆、浴缸放滿水,然後再排出去,檢查一下排水速度及有無滲漏。 对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验,看看排水效果。對馬桶的排水則可多次地進行排水試驗,看看排水效果。
(15)
闭存水试验①检查卫生间地面是否渗漏。(13)閉存水試驗①檢查浴室地面是否滲漏。 可以用塑料袋装满沙子放在地漏上,然后在卫生间蓄一些水,24小时后,到对应的下层卫生间,看其顶部是否有渗漏。可以用塑料蓋蓋在地排上,然後在浴室蓄一些水,24小時後,到對應的下層浴室,看其頂部是否有滲漏。 这个检测最好与上层住户一起进行,这样可同时检测自家卫生间的地面和顶部是否有渗漏现象。這個檢測最好與上層住戶一起進行,這樣可同時檢測自家浴室的地面和頂部是否有滲漏現象。
②检查卫生间地面是否存水。②檢查浴室地面是否會積水。 也是先在卫生间蓄一些水,然后放水,看地面坡度是否合理,绝不能往门口处倾斜,是否有积水现象。也是先在浴室蓄一些水,然後放水,看地面洩水坡度是否合理,絕不能往門口處傾斜,及是否有積水現象? 合格的地面不应有积水存在,因为地漏应安装在卫生间最低处。合格的地面不應有積水存在,因為地排應安裝在浴室最低處。
(16)
水表空转试验关闭房屋内各水阀开关,观察水表是否空转,如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏。(14)水錶空轉試驗,關閉房屋內各水閥開關,觀察水錶是否空轉,如有則需檢查水管及各水閥是否滲漏。
(17)
检查厕、浴具有无裂痕检查浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象,裂痕有时细如毛发,要仔细观察。(15)檢查衛浴設備有無裂痕,檢查浴缸、抽水馬桶、面盆等是否有滲漏現象,裂痕有時細如毛髮,要仔細觀察。
(18)
检查供暖设备①暖气片上方应有排气孔,使用时应拧动将气体排掉。(19)检查建材的品牌与合同是否相符建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。(16)20.检查室内有害气体是否超标如果业主担心房屋的环保问题,可选择放心的室内空气质量检测机构进行检验,正规检测机构一般在510个工作日内出具检测报告。檢查室內有害氣體是否超標,如果業主擔心房屋的環保問題,可選擇專門的室內空氣品質檢測機構進行檢驗,正規檢測機構一般在510個工作日內出具檢測報告。 


4.
瑕疵問題處理原則:
五、验收不合格的处理对策在房屋接管验收中发现质量问题,可根据其对房屋不同的影响程度分别处理:
在房屋驗收過程中發現有問題或品質有瑕疵時,可根據其對房屋不同的影響程度分別處理:
(1)
影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修,直至合格。(1)影響房屋結構安全和設備使用安全的問題,必須儘速約定期限由建商負責進行加固補強維修,直至合格。發現影響相鄰房屋的安全問題時也相同。
(2)
对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理。(2)對於不影響房屋和設備使用安全的問題,可約定期限由建商負責維修,也可採取費用補償的辦法,由雙方協議處理。

 

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