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內容來自sina新聞

REITs呼之欲出 相關規則將公開征求意見

  李曉曄

  難產多年的房地產信托投資基金(REITs)近期有望落地,並可能采取公募形式。

  《第一財經日報》從權威渠道獲悉,證監會已經完成瞭推出REITs的可行性研究和準備工作,並將擇機公開發佈相關規則征求意見稿。在借鑒我國證券投資基金的發展經驗和教訓的基礎上,結合其他國傢和地區的REITs模式,監管層將對資產要求、結構設計、參與方的職責等方面進行監管。

  所謂REITs是指一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

  業界呼籲盡快推出REITs

  5月30日,有中信證券人士透露,廣發基金投資美國REITs土融台南後壁土融基金獲證監會批準,但中信證券有款籌備近5年的保障房REITs產品,卻一直未能獲批發行。此事在微博上一經曝光,立刻引發證券從業人員再次呼籲推出REITs。

  "不發展中國自己的REITs,流動性風險會很大,因為在新加坡、中國香港都已經出現瞭以中國內地房地產為標的REITs基金。以地產信托抵押物青島凱悅置業房產三次流拍為例,受房地產宏觀調控等因素影響,其流動性為0,全國還有許多類似情況。"資深信托人士劉擎告訴《第一財經日報》。

  因為境內沒有REITs,已經有許多境內的優質商業地產選擇瞭在港啟動REITs融資。本月,上市未成的開元酒店集團擬將集團麾下5傢自持物業的酒店房產資產打包,以REITs方式推向香港證券市場。而李嘉誠旗下的北京東方廣場,也已經進入資產包,在香港發行REITs進行融資。

  而來自工商銀行資產管理部的一名人士則向本報記者透露,REITs是房地產金融走向成熟的必然選擇,它可以避免單一融通體系下銀行政策、宏觀調控對房地產市場的硬沖擊,減緩特定目的政策對整個市場的整體沖擊。REITs直接把市場資金融通到房地產行業,是對銀行等間接金融的極大補充,能夠提高房地產金融當期的系統風險化解能力,有助於緩解中台新銀行二胎房貸利率利率多少免費諮詢試算國金融體系的錯配矛盾。

  去年有報道稱,北京已將朝陽區的5個公租房項目打包,申請試點發行REITs,不過至今一直沒有下文。

  "政府缺錢建保障房,社會資金急需好的投資渠道,REITs剛好能解決這個問題,REITs到瞭在中國推出的好時機瞭。"匯力基金董事長、中房集團原董事長孟曉蘇多次公開呼籲盡快引入REITs。他表示,保障房REITs可作為REITs發行的最佳突破口,保障房已經大量入市,REITs在中國落地有瞭一定的基礎,如果把保障房作為REITs的載體,還可以借鑒美國REITs給予免稅優待,解決重復征稅的問題。

  房產抵押再發行風險需重視

  "發REITs的風險是管理風險、價格體系不成熟的風險,不發REITs是流動性風險,帶來的問題很嚴重。"劉擎說,建議監管層在政策推出時,宜從制度層面上傾向於投資者,發行價格不宜太高,以解決REITs推出初期的管理風險、價格體系不成熟風險,應讓投資者賺錢,吸引更多的投資者加入,先把遊戲玩起來。

  而一位資產證券化研究者則表示,監管層應該關註的問題還有:中國現在的優質房地產,普遍有銀行貸款,本身是銀行抵押物,REITs將這些優質資產作為標的物打包發行,一旦無法歸還銀行貸款,抵押物被拍賣,投資者的權益如何保護?

  劉擎則認為,這個問題本質上是個法律問題,需要從完善相關法律的角度解決。如果銀行享有優先權,投資者可以博弈價格;如果投資者享有優先權,則重新定價。

  但中國政法大學資本研究中心主任劉紀鵬在接受本報采訪時談到,投資者本身承擔投資風險,在法律上,債權要優先於股權,這個問題確實需要引起重視。

  不過前述資產證券化研究者則認為,管理風險、人才隊伍培養等問題,都應該在實踐中解決,美國的REITs專業人才隊伍也不是一開始就有的,是在實踐中逐漸成熟起來的。

  與其他人看法相左,劉紀鵬表示:"REITs是個好東西,但是現在不是發REITs的好時機,包括REITs在內的很多證券市場的創新應該緩行。"劉紀鵬說,REITs在中國是個新生事物,但現在中國證券市場的歷史遺留問題非常多,不解決遺留問題卻盲目創新的發展路徑不行。而且,REITs基本上沒有治理結構,監管難度很大;此外,還分流股市資金,對A股不利、對解決歷史遺留問題不利。

  劉紀鵬建議監管層先解決存量問題,再進行證券市場的創新。現有關於房地產金融的問題,不必通過REITs解決,隻要不搞一刀切,像萬達這種優質商業地產可以允許其通過上市進行融資。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-01/08072238463.shtml
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