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  2011年1月上海與重慶兩地開展瞭對居民住宅征收房產稅的改革試點。

  "實際上,上海歷年房屋出租面積呈現增長趨勢,但增宜蘭市房屋貸款率利試算速逐年降低。"從四年變化的數據上看到,上海住宅出租面積除2009年增長10.66%外,2010、2011年分別下降16.47%和12.93%。其中,普通住宅出租面積在2011年增長瞭31.17%。

內容來自sina新聞

  就在學界積極呼籲房產稅的同時,高層政策也開始瞭"動作"。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/09494239229.shtml

  在她看來:征收房產稅能夠加重"炒房者"的房產持有成本,迫使其退出房地產市場,減少投機需求,是一種長期有效的調控工具。"應擴大房產稅試點范圍。"

  "重慶和上海的房產稅試點可以判斷不成功,沒有擴圍的意義。"中國社科院城鄉建設經濟系主任陳淮教授曾在一個論壇上這樣談道。

  試點首年住宅銷售價格下降

  6月16日,國土部正式啟動瞭不動產登記信息平臺建設的研究和設計工作,在財政部財政科學研究所所長賈康看來:"中央的態度實際上是再次重申房地產稅改革大方向已經鎖定。與之相呼應的是,正是不動產登記的實行。"

  文/本報記者杜安娜

  去年年底,國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓在接受采訪時曾預測,"房產稅的推進在最近一兩年'會有大的動作'。"這種預測可能正在變成現實。

  爭議:上海試點成功?

  研究還從上海市商品房銷售額進行瞭分析。根據四年數據看到,除2009年外,商品房銷售額持續下降,而房地產企業商品房完成投資額卻逐年上升。尹音頻解析道:"這從一個側面反映出上海房地產企業商品房投資報酬率下降。同時也可以反映出上海商品房的空置率不斷上升,房地產泡沫不斷增大。"

  她說,這些數據還可以看出上海房地產市場結構的變化:上海市房產稅試點後,2011年,普通住宅投資占整個住宅投資的比重有所上升,約為71.98%,而別墅、高檔公寓投資比重則相對下降,為28.02%。而且不論是普通住宅還是別墅、高檔公寓,投資漲幅均有所下降。

  今年3月,全國人大常委會法工委副主任闞珂在接受媒體采訪時表示,房地產稅已由全國人大相關工作部門和國務院相關機構共同起草。

  然而,賈康在接受采訪時直言:"現在有人說試點失敗瞭,我不認同。兩地試點就是敢為天下先的非常可貴的試點,也提供瞭我們在加快房地產稅立法這樣一個重大任務面前很珍貴的本土經驗。"

  房地產稅改革大方向已鎖定

  他說:"現在美國實行的'寬稅基、少稅種'的方式也可以作為借鑒。而將來的目標,是建立適信貸房貸是什麼缺錢急用哪裡汽車貸款合中國實際的完善的地產評估或評稅制度。"

  "也就是說,上海房產稅政策初步遏制瞭商品房的過度供給狀態。"

  她分析其背後的政策含義為:各類商品房銷售額均有所下降,普通住宅銷售比重呈現U形變化特征,拐點正是2011年房產稅試點時間。因而房產稅在一定程度上抑制瞭投機者的需求,尤其是對高檔住宅、別墅的需求。

  爭議還在繼續,西南財經大學財稅學院教授尹音頻通過對上海房產稅改革後相關數據的分析,提供瞭一些有力的視角。

  "這表明上海市房地產投資結構已經發生變化,房地產企業更註重建設普通商品住房以滿足廣大中等收入階層的住房需求。"尹音頻分析:"這其中的政策含義是,房產稅從供給角度調整瞭房地產企業的投資偏好,增加瞭普通商品住房的投資,減少瞭高檔住宅、別墅的投資建設,從而優化瞭住房供應結構。"

  房產稅遏制過度供給?

  "就在試點實施之初,就有人認為,房價上漲速度超過房產稅率的情況下,上海房產稅改革對於打擊房地產投機行為的效果尚不明顯。"尹音頻說:"我們以上海房產稅試點改革前後房地產市場的相關統計數據為基礎,分析瞭房地產市場中企業開發投資、市場銷售以及住房租賃等相關指標。得到瞭另一番結論,希望能給今後開征房產稅提供經驗依據。"

  "再來看一下銷售住宅的特點,就會發現,住宅銷售額占整個商品房銷售額的比重由2008年的84.98%下降到2011年的77.81%,這表明房地產調控政策在一定程度上抑制瞭市場投機需求。"

  到2011年初,上海房產稅實施後,雖然房地產企業投資總額持續上漲,但上升趨勢與試點前相比明顯減弱,僅為13.79%。

  銷售價格上的變化也是一個重要指標。從分析文章中看到,四年間,上海市商品房平均銷售價格總體處於增長趨勢,但增長趨勢有所減弱。"雖然商品房總體價格在增長,但不難發現,實際上住宅平均銷售價格在2011年有所下降,比2010年下降5.07%。"

  普通住宅出租仍很旺

  "房屋租賃市場與購房市場存在一定的替代關系,所以,我們還從租賃市場進行瞭分析。"尹音頻談道。

房產稅開征,真的來瞭麼?

  "這背後的政策含義是:高房價的'擠出效應'使一部分人由房產交易市場轉而進入租賃市場,同時地方政府的限價及限購等措施,也使相當部分的外地消費者被迫進入租賃市場,進而導致普通住宅出租面積增長。"

  "從數據分析中可以看到,限價及限購等購房管制政策具有局限性。普通住宅出租面積在整個房屋出租面積供給下降的情況下,仍處於需求旺盛的狀態,這就說明瞭限價及限購等購房管制政策並沒有將'剛需'與'炒房者'區分開來。雖然在短期內可致房價下降,但長期則會陷入'越調越漲'的怪圈,不是一種理想的長效調控機制。"

  "最近,一份關於房產稅的文件已經發在案頭上瞭,"廣東省金融部門的一位負責人向本報記者透露:"看來,征收房產稅是必然之勢瞭。"

  專傢:試點並沒有失敗

  一直積極推進房產稅改革的財政部財政科學研究所所長賈康在接受采訪時勾畫瞭他對房地產稅的想法。

  "現在有人說試點失敗瞭,我不認同。"他說:"現在強調立法先行,並不是否定這些積極的探索。在中國的現實生活中間,唯一可以提到的本土經驗就是上海、重慶兩地試點。因為它們兩地被納入試點之後非常低調。但這裡面有非常珍貴的、值得啟發的經驗,當然也有教訓。都要充分融合到立法中去。"

  "房地產稅的改革在大的方向之下要順應大勢,要建立現代市場和現代的財稅制度,包括現代的稅制。與房地產有關的利益相關者,要在專業化的水準之上做最具體的風險評估和最具體的投資交易活動裡面的可行性的研究。"賈康說,"現在的問題是,我們的征稅范圍過窄,計稅依據不合理。房產稅費還過於混亂。"

  在這篇研究文章采用2008年~2011年的數據分析到,從歷年房地產企業的投資完成情況來看:受金融危機影響,2009年房地產企業完成投資額僅比2008年小幅增長1.83%,但隨後房地產市場迅速回暖,2010年這個額度就增長瞭35.47%。

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  "房產稅試點以來,上海普通住宅投資占住宅總投資的比重增大,而別墅、高檔公寓的投資比重相對下降;普通住宅銷售額占整個住宅銷售比重上升,呈現出U形變化趨勢。"西南財經大學教授尹音頻全面考察上海房產稅的實施效果,在剛完成的一份詳細的數據分析中認為,"房產試點失敗"這一說法並不能讓人信服。她認為,應該進一步擴大房產稅的試點范圍。

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