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內容來自sina新聞

西區二胎借款成交下滑兩大“元兇”:花都、增城

尤為值得一提的是,增城因為成交量大,其房價大幅上漲對2014年廣州整體房價走勢影響甚深,如果把增城從廣州樓市中去掉,廣州2014年的房價漲幅將會減少超過3個百分點。

2014年,廣州全市一手住宅成交面積超過800萬平方米。單看數字不算差,但這是加入增城、從化的結果。如果隻計算原十區,成交面積隻是剛剛超過600萬平方米,在近10年裡,僅強於2008年和2011年。巧合的是,從2008年到2011年、從2011年到2014年,當中都相隔3年時間。有業內人士表示,現在房地產市場是3年一個周期,其中每一個周期的成交量都是“好兩年、壞一年”。



出乎意料的是,近10年最差的消化率,竟然沒能把高房價拉下馬,2014年廣州一手住宅均價再漲一成多,又創歷史新高。

2014年樓市之所以給人非常困難的感覺,主要是因為市場對其期望過高,在2013年賺得盆滿缽滿、政策環境又沒有惡化後,開發商給2014年定下瞭非常高的目標,並且大手大腳地花錢。當市場未如預期中理想時,開發商開始慌亂。當這種不理想狀態延續,開發商大手大腳花錢的惡果呈現,資金鏈開始出現問題,便加重瞭2014年樓市非常困難的感覺。

在2014年廣州房價一成五的漲幅當中,排位最靠前的分別為越秀、荔灣和增城,三個區也成為房價上漲的“三大推手”。2014年,越秀不僅坐上瞭房價最高的寶座,還把房價最大漲幅的“榮譽”收歸囊中。至於荔灣和增城,兩者同樣以房價漲幅第二、第三名而為廣州房價的上漲出瞭大力。

在廣州樓市創造最差消化率當中,誰是最大的“拖油瓶”?南沙。2014年,南沙樓盤準備大展拳腳,開發商推出的貨量接近150萬平方米。無奈萬事俱備,自貿區的“東風”遲遲不至,期間還有自貿區審批暫停的利空,投資者因為信心缺失裹足不前,導致南沙樓市成交量在低水平中徘徊。直到年底,南沙自貿區才最終落槌,姍姍來遲的利好,已經很難對全年的成交產生根本性的影響。2014年,南沙一手住宅成交量雖然突破70萬平方米,但仍不足供應量的一半,消化率隻有全市最低的0.47,成為廣州最差消化率的“拖油瓶”。

0.7

房子難賣,如果放在供應量少的年份問題不大,偏偏2014年又是一手住宅出現天量供應的時期。無論是全市還是原十區的供應量,在近10年裡都是最高的。較差的成交量和最高的供應量碰在一起,造成近10年最差消化率的出現。

從成交量來說,2014年還不是最困難的一年。成交面積比2014年少的年份有,成交面積下滑幅度超過兩成的有2008年和2010年。在2014年,不少知名上市房企的成交量還有較大幅度的增長。

-21.02%

當然,成交量整體下滑兩成無論如何都隻能說是“歉收年”。造成“歉收”的“元兇”主要有兩個:一個是花都,一個是增城。從成交量下滑的幅度來看,花都、增城不相上下,一個接近四成、一個接近五成;從成交量減少的絕對數來看,花都、增城也是五十步笑百步,前者減少瞭近94萬平方米,後者減少的面積突破百萬平方米,兩區湊在一起減少的面積高達196萬平方米。而在2014年,廣州全市一手住宅成交面積的減少量也不過是223萬平方米,假如把這兩個區拿掉,2014年廣州樓市的“成績”要好看得多。

房價上漲三大“推手”:越秀、荔灣、增城

很多人也許不知道,最近10年裡,廣州一手住宅均價從來就沒有跌過。即使在中國樓市最困難、最臨近崩盤的2008年,廣州一手住宅均價還上漲瞭9個百分點。2011年是廣州樓市的另一個苦難年份,均價同樣上漲瞭3個百分點。瞭解這段歷史,也許對2014年廣州房價的上漲沒那麼驚訝。

最差消化率的“拖油瓶”:南沙

2014年廣州樓市創造最差消化率 房價史上最高

關鍵數據橫山鄉二胎房貸大武鄉房屋貸款率利試算

15.08%

2014年,廣州全市(指新11區,下同)一手住宅成交均價為15075元/平方米,創史上新高,相比2013年的13100元/平方米上漲15.08%。

消化率低,導致廣州住宅庫存量大量增加。2014年1月14日,廣州一手住宅庫存量為749.05萬平方米;到瞭2014年12月17日,庫存量增至1001.95萬平方米。即使沒有新增供應量,單靠庫存量也足夠廣州樓市賣一年零兩個月。

2014年,廣州全市一手住宅成交面積為835.95萬平方米,相比2013年的1058.48萬平方米下跌21.02%。

2014年,廣州全市一手住宅消化率約為0.7(更精確數據為0.697,比低谷2008年的0.698還低),創近10年新低。

大傢都知道,2014年廣州一手住宅成交低迷,但到底有多低迷?廣州市國土房管局本月20日公佈的數據顯示:成交量下滑兩成多;消化率為近10年最差,隻有約0.7。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-01-24/11035964588072086851410.shtml

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