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內容來自sina新聞

低供應難解渴旺盛需求 3月北京入市新盤趁勢收緊優惠



購房群體的買賬與開發商的醞釀提價之間究竟是何關系?圖為3月上旬的華遠銘悅銷售中心,買房人在研究項目。

  新浪樂居訊(記者 劉乾超)新政頒佈接近半月,樓市聚焦點由如火如荼的二手房重新轉回新房。3月以來,一些即將入市新盤排號量暴增,開發商在項目的定價方面讓利進一步縮小。新"國五條"的嚴苛細則被從一定程度上理解成將為新房市場帶來傳導效應。新房市場的真實情況究竟如何?業內如何看待開發商提價?

  數據顯示,與二手房成交量井噴趨勢相同,3月首周,北京新建商品房住宅網簽量為2953套,環比前一周上漲52.6%,這代表需求仍在集中釋放。與此同時,入手新盤量卻出現縮水,且相當數量的在售樓盤都已入市一年以上,進入瞭銷售下半場。新浪樂居調查發現,當"供應小年"遭遇"需求大年",部分新盤價格上漲實為正常市場變動,這或與新政並無實質性聯系。

  通州華遠銘悅世傢:兩居毛坯3個月漲價42萬

  在二手房市場被急於完成過戶、納稅的交易者哄炒得如火如荼的時刻,新房市場則湧現瞭另一關鍵詞,"漲價"。

  在通州房貸試算,同樣售價每平米21500元,去年12月份還可以買到精裝修房,如今隻能買到同一樓盤的毛坯房。

  購房人張先生對此深有體會。上周末,位於通州的華遠銘悅世傢 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)二期入市,相中該盤數月之久的他終於圓瞭買房夢。隻是,同樣的對外報價之後,實際所得已大幅縮水。

  "去年夏天感覺抄底的時候到瞭,但納稅不滿五年,想買也買不瞭。今年年初終於獲得瞭購房資格,和我12月份看的對外報價沒變,真正的成交價格可漲瞭不少,最重要的是房子降瞭一檔,我喜歡的精裝修沒瞭,現在隻賣毛坯房。"

  銷售透露,目前華遠銘悅世傢可售房源的確已從精裝修變更為毛坯,此次開盤到建委報價21500元/平,開發商給出瞭每平米500元的優惠;張先生之前相中房屋貸款增貸的兩居是一期11號樓,不僅是精裝修,而且當時的優惠力度更大,折後成交價格在19000元/平左右。

  在回答記者為什麼相隔時間不長優惠卻收緊不少,且產品也作出變更的問題時,該盤負責人回答,"一期開得早,現在市場不一樣瞭,開發商會根據行情做出適當的調整。下周13號樓的三居折扣會繼續收緊,可能會回到21500元/平的價格。"

  而對於新"國五條"是否影響該盤推廣和銷售,其沒有給出明確回答。

  新浪樂居算瞭一筆賬,按照華遠銘悅世傢對外宣稱每平米3000元的精裝修標準,同樣購買84平米的毛坯兩居,2012年12月隻需花費135萬,在2013年3月卻要為此支付177萬元。

  房山中糧萬科·長陽半島:2000餘購房人搶174套房源

  相對通州,南城樓市的漲價之聲始終不絕於耳。一些業內人士在討論,東、南六環何時會邁入單價兩萬元時代。

  事實上,當地一些熱銷樓盤的成交價格走勢圖已經顯示,大興、房山六環位置新盤售價即將或者已經告別瞭"1"字頭。

  相較2010年7月首次入市的13500元/平米,中糧萬科·長陽半島 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)上期售價抬高至20000元/平米。雖然價格不斷攀升,該盤卻在這個三月創造瞭不輸於二手房市場的瘋狂格局。

  春節過後,開發商方面表示,中糧·萬科長陽半島將在三月下旬至四月上旬放出174套兩居和三居房源。據新浪樂居瞭解,截至3月12日,這174套房源吸引排號量已超2000。而在3月8日,這個數字還是1700戶。數據表明,僅用一個周末,該盤便輕取300戶購房者的青睞。

  集中驗資、過戶、納稅沖高二手房交易量的瘋狂一周過去,這300戶購房者裡有多少是原本想要進入二手房市場轉移過來的買房人呢?

  3月11日並非休息日,記者來到中糧萬科·長陽半島銷售中心,目睹不少買房人前來咨詢售價與辦理排號。通過與銷售和買房人的攀談,樂居瞭解到,就該盤而言,並未見有大量二手房潛在交易者轉移過來的情況。

  一位銷售介紹,排號量如此之大主要還是項目和品牌的積淀,放棄二手房專買新房的人並不多,"這兩天來排號的人裡面原本想要買二手房的不會超過百分之十"。

  相比新"國五條"細則,新房購買者真正在乎的是新房售價,不過銷售人員卻不願給出詳細回答,此外,對於何時開盤其也無法給出確切時間。

  "那總價能承受200萬出頭,我買得瞭102平米的三居嗎?"一位男士提問。

  房價上漲的現實讓置業顧問給出瞭否定答案。"你可以買85平米的兩居,102平米總價大概要二百三、四十萬。"

  按此估算,該盤即將入市的房源成交價格將超22000元/平米。這一價格較2013年年初售價每平米大漲3500元,較上期開盤則上漲2000元。

  業內:整體購房需求難以抑制 開發商借力提價

  "新政對於普通住宅、剛需項目來說都是一個利好。"東亞新華地產營銷總監賈玉鵬在接受媒體采訪時指出,正因如此,在細則落地之前的窗口期,個別的項目會因市場需求升溫而加大漲價預期。新浪樂居聽到消息,招商地產北部熱銷項目招商嘉銘·瓏原 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)已計劃漲價,此外其在2013年整體售價一直在上漲。

  也有部分人士對新政給新房市場的作用力持相反意見。

  中原地產市場研究部總監張大偉認為,著重打擊二手房市場的新"國五條"及其細則對新房市場沒有傳導效應,"新政抑制二手房,同時也會抑制新房。新房市場就算有漲價,也與2、3月下達的新規無關。"

  亞豪機構市場研究部總監郭毅在接受新浪樂居專訪時對張大偉的觀點表示贊同。"細則頒佈後可能會出現三種局面:執著於二手房的部分人群堅守陣地,即便多付稅費;一些人選擇觀望,轉而租房;另外將有三分之一的購房者轉向新房市場,這部分人能夠享受到利好,但人數不會很多,因此對新房市場不會有很大的沖擊作用。"

  郭毅認為,即將入市新盤價格並沒有出現大幅度上漲,即便上漲,也與新"國五條"沒有特別關系。

  有一個明顯案例為,就在華遠銘悅準業主張先生簽訂購房合同的當天,距離華遠銘悅2公裡開外的合生濱江帝景也同時入市。這是後者本年度的第三次開盤,記者註意到,合生濱江帝景的售價在三個月之內幾乎沒有出現任何變動。此次112-155平米的3居,售價仍為19600元/平米。

  "所以不是說所有樓盤都在漲價,隻能說開發商的選擇不同。新政出臺本意為打擊需求,但需求在當前根本難以抑制。目前的新房、二手房市場火爆已經說明市場需求旺盛,但另一方面,2011、2012年住宅用地成交量嚴重不足,庫存大量去化後,不能應對大量購房人,因此出現瞭供不應求的狀態。"

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉認為,原定3月份開盤的38個項目目前來看兌現情況已打瞭折扣,受新盤新增供應量不足的影響,3月末4月初新房市場將進入暫時的縮量期。

  郭毅分析,新盤的優惠幅度縮小與一定幅度的漲價更多是開發商進入項目銷售後期適時提高利潤率的正常做法,"新房供應量不足,搶手的項目供不應求自然會漲價,不能說是新國五條帶來的影響"。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-12/23071867878.shtml

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