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  昨日(4月21日),上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,二、三線城市土地財政烙印重,占財政收入比重大,在土地市場趨冷的背景下,加大推地力度,保證地區經濟發展是順理成章的做法。

  在此背景下,近期多地召開瞭土地推介會,大規模推出優質地塊,其中多為二、三線城市,一些城市還奔赴中心城市推介。

  今年一季度經濟數據已悉數公佈完畢,房地產對經濟的拖累作用已有明顯表現,後幾個季度地方政府對土地財政的依賴也將承壓鳳鳴重劃區二胎年息借貸增貸轉貸

  土地與公共財政收入比為1:1.8/

  近日,由《中國經濟周刊》與中國經濟研究院聯合發佈的23個省(市)"土地財政依賴度"排名顯示:截至2012年底,23個省(市)最少的有1/5債務靠賣地償還,浙江、天津2/3債務要靠土地出讓收入償還,分別達66.27%和64.56%。在被審計調查的市級政府中,承諾以土地收入來償債的占比高達81%,縣級政府也超過50%。

  嚴躍進分析說,部分土地出讓困難的地方政府處境尷尬。如果不積極出讓土地,僅僅依靠此類地區單一的產業,財政收入難以保障,整個城市面貌也難以提升。但如果粗放出讓,可能會招致上一級政策的打壓。

 土地改革需從農地流轉突破/

  4月中旬,廣東江門今年首次舉辦土地推介會,一口氣推出16塊共75萬平方米土地,可謂大手筆。據此前發佈的《江門市蓬江、江海區2013年房地產市場分析報告》,去年當地蓬江、江海兩區有效供應房地產用地共17塊,面積共59.99萬平方米,這次推出的土地面積比去年兩區全年的成交面積還多26.3%。

  中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者,3月十傢標桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元,為近19個月新低。分城市來看,今年前3月,十傢標桿房企在一、二線及三、四線城市的拿地金額占比分別為62%、5%和33%。"和去年下半年相比,一線城市拿地金額占比增加瞭24個百分點,二線城市占比下降瞭28個百分點。"

  在現場,江門國土局還就一地塊的開發利用問題進行問卷調查,將該地塊進行不同新店房屋借款形式的合並拆分,提供瞭5種不同組合的出讓方案供房企進行選擇,將根據現場問卷的結果對該地塊的出讓面積和方案進行調整。

  國土資源部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松分析說,2014年第二季度,我國商業、住宅地價上漲態勢或將進一步趨穩,工業地價將持續溫和上漲;城市間分化態勢更為明顯,部分城市地價或將止漲回落。

  還有一些城市選擇奔赴異地尋找土地買傢,安徽省安慶市剛剛在京舉辦瞭一場土地推介會,集中推介28宗、4250畝的優質地塊。

  據江門國土局發佈的消息顯示,這次推出的地塊中,有14塊為商住用地,1塊為商業用地,1塊為商服用地,吸引瞭不少優質房企參加。

  此前,廈門要求地價款在1億到6億元的半年內付清,地價款在1億元以下的5日內付清。

  每經記者 胡健 發自北京

  但對於土地財政不能全盤否定,審計署副審計長董大勝曾告訴《每日經濟新聞》記者,土地是一種重要的國傢資源,在配置上也應該遵循經濟規律,讓市場起到決定性作用,要讓房地產行業按照市場需求持續健康地發展,隻有這樣,才能讓那些以土地收入為償還債務主要來源的地方政府有穩定的收入,反之,則可能帶來系統性風險。

內容來自sina新聞

  財稅專傢李文海告訴《每日經濟新聞》記者,二、三線對土地出讓收入的依賴更大,在開發商回流一線城市,受成交萎縮和地價降低雙重影響,這些地方的財政收入受到的沖擊將更大。

  市場趨冷收入難保 多市開推介會"叫賣"土地

  據中原地產報告,截至4月20日,一線城市土地出讓金處於歷史同期高位,北、上、廣、深四大城市2014年土地出讓金高達2117.26億,同比2013年的1059.95億翻番。

  但業內人士認為,伴隨一季度房價漲幅逐步收窄,"地熱房冷"的現象難以持續,特別是一些二、三線城市土地市場趨冷的概率大,地方政府憑借出讓土地獲得的財政收入也可能減少。

  4月15日,中國土地勘測規劃院發佈的數據顯示,一季度全國主要監測城市綜合地價環比增速為1.89%,增幅在連續7個季度擴大後首次收窄,較前一季度下降瞭0.17個百分點,土地市場呈現降溫態勢。

  同策咨詢研究部數據顯示,3月全國各類土地成交1266幅、4961.88萬平方米,分別環比下滑49%和47%,同比方面,地塊數量和面積幾乎都下滑53%。二線城市各類土地成交484幅、1870萬平方米,環比、同比下滑幅度都在五成以上;三、四線城市各類土地成交726幅、2693萬平方米,環比均下滑四成以上,同比均下滑五成以上。

  同樣在4月中旬,2014土地投資沙龍暨福建省主要城市供地計劃說明會舉辦。福建熱點城市廈門今年土地供應上開閘供應,共擬出讓經營性用地57幅,供應土地面積約345公頃,總建築面積904萬平方米。其中,商住地塊(含居住綜合體)計劃供應26幅,總建築面積446萬平方米,是去年實際成交的3倍,創近年新高。

  值得註意的是,廈門也將對新出讓土地的地價款支付方式進行調整。據廈門市土地開發總公司市場事務部副經理何銀鷺介紹,未來廈門所有出讓地塊的地價款,均要求在成交之日起五個工作日內付清。

多地召開推介會叫賣土地 有地方赴京找土地買傢

  房地產市場的新變化可能直接影響土地財政的走向,也引發關於土地財政如何改革的討論。

  根據財政部最新數據顯示,第一季度國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元,同比增長40.3%,而同期地方財政收入1.95萬億元,"賣地"收入與地方公共財政收入的比例達1:1.8。這說明地方政府財源中對土地的依賴程度並沒有減輕。

  李文海表示,地方政府依靠土地還債,因此希望土地出讓價高,但是另一邊卻牽著房價,一旦一個地區房價過快上漲,地方政府又要被問責,地方政府仿佛踩平衡木般平衡兩者的關系。

  在2014中國城鎮化高層國際論壇上,河南省新鄉市獲嘉縣縣委書記郭力銘說,城鎮化過程中解決資金問題,首先還是依靠土地。短短幾年,地價從每畝15萬元漲到上百萬元,隨著地價上升,基礎設施建設資金難題迎刃而解。

  "土地財政問題是改革很重要的突破口,地方政府要穩定的收入來源,不是通過賣地,而是通過土地的渠道獲取可持續收入。三中全會文件重點已經點到瞭房地產稅。如果到人大常委會進行立法,可能需要三年法能夠立下來。"國務院發展研究中心副主任劉世錦說道。

 地方赴京找土地"買傢"/

  國土部副部長胡存智表示,土地財政的問題需要慢慢糾正,但要想讓土地要素要在市場中流動起來並發揮作用,必須推進集體土地的流轉。因此,土地改革一定要以農地流轉作為突破口。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/07472698263.shtml

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