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  這樣一來,雅戈爾開發出的房產與天陽置業開發的項目相比,失去價格優勢。雅戈爾若繼續開發,面臨虧損的可能,而退地則面臨補交差價。

  當事另一方,杭州市國土資源局也幾乎同時透露稱,雙方解約,主要是因為雅戈爾未按土地出讓合同約定履行,並且已報杭州市政府同意。

  章惠芳還猜測,退地事件中,或許也摻雜著雅戈爾戰略調整的意味。"雅戈爾進入杭州後,一直給人以水土不服的印象。"章稱,禦西湖項目開發時間過長等事件,就是例證。

  地價大幅回落,雅戈爾最終付出的成本,可能不止4.84億元。根據公告披露,如果申花地塊重新出讓後的總價款,低於雅戈爾拿地時24.21億元總價款的80%,雅戈爾將補交其中的差價。

  一邊退地一邊斥資20多億拿地

  屢次以"地王制造者"的形象示人,雅戈爾置業負責人說,"其實是無奈之舉",土地招拍掛,本質是"價高者得"。

  6月20日晚,雅戈爾發佈公告稱,經"友好協商"後,其全資子公司城北置業已與杭州市國土資源局簽署協議,解除瞭杭政儲出[2010]53號、56號地塊(即"申花地塊")的使用權出讓合同。

  如果與服裝業務相比較,退地的損失顯得更大。年報顯示,2012年,2萬餘名雅戈爾服裝職工忙碌一年,賺得凈利潤8.18億元。退地損失4.84億元,等於全體服裝職工半年多的操勞"付諸東流"。

  土地競拍的遊戲規則向來是"高價者得"。為將"成熟優質"的申花地塊攬入帳下,雅戈爾開出瞭24.21億元的總價。

  退地的代價是,4.84億元將被扣除,相當於其去年近16億元凈利潤總額的三成。

  按雅戈爾2010年的拍地價格計算,53號和56號地塊的樓面地價分別達到17751元/平米和18114元/平米。不料,兩年後的2012年8月,另一傢地產公司天陽置業拿下瞭申花13號地塊。令雅戈爾難以面對的是,13號地與雅戈爾拍得的53號地、56號地相比,價格大幅回落。13號地的樓面地價為12028元/平米。也就是說,申花地塊最新拍賣的樓面地價,不到雅戈爾兩建融台南山上建融塊地的70%。

  "寧波拿地、杭州退地,可以反映出雅戈爾地產佈局的趨勢。"章惠芳說。不過,劉新宇此前曾對媒體稱,退地不意味著雅戈爾退出杭州土地市場。

  章惠芳分析稱,目前的樓市以及信貸情況下,一個"能一下掏出24億元"的接盤者並不好找,而另一方面,即便是那些真正有實力的開發商,面對超過1.7萬元/平米的樓面地價,"也不敢輕易接手"。

  公告顯示,拍下申花地塊後,雅戈爾在約定的時間內,向杭州市國土資源局繳付瞭第一筆12.1億元的土地出讓價款。

  "現在退地虧損4.84億元,雅戈爾或許判斷,投入幾十億開發後,仍然是賠錢的,並且可能賠得更多。"章惠芳分析稱。

  據報道,早在去年,雅戈爾負責人曾表示,現狀之下,申花地塊的兩宗土地"確實沒有盈利空間"。

  "2011年1月以來,房地產市場的政策環境和市場形勢發生瞭較大變化。"這是公告給出的退地理由。而雅戈爾董秘劉新宇稱,退地是公司"綜合權衡的結果"。

  此次雅戈爾退地的代價是,用作履約定金的4.84億元,將被杭州市國土資源局扣除而不返還。4.84億元相當於土地總價款的20%。在6月20日的公告中,雅戈爾稱,已對這部分損失作計提資產減值準備。

  就在退地之前的5月底,雅戈爾宣佈斥資14.5億元拿下寧波東城核心區一宗土地。據統計,今年以來,雅戈爾在寧波以招拍掛或參股等形式,向地產砸進瞭20多億元。

  申花地塊,即是雅戈爾在杭州重金砸下的大手筆。總價24.21億元、樓面地價超過1.7萬元/平米,"面粉貴過面包"的申花地塊,榮登"地王"。

  此後,雅戈爾申花地塊的運作,便陷入瞭沉寂。有杭州業內人士指出,一般而言,成熟開發商會在拿地10個月後即開工建設。但去年初,有媒體報道,拿地已過去15個月,但兩宗土地依然被築墻包圍,且長滿荒草。

  但在蘭洪海看來,房地產紅火時期,雅戈爾"高價奪地王"的行為,"還是比較激進的"。

  申花53號、56號地塊的出讓,發生於2010年11月。當時,全國房地產市場一片紅火,躍居《中國城市房價排行榜》首位的杭州,尤為明顯。房價跳漲的同時,房地產企業拿地熱情極高,地王"屢現"。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-08/10122289660.shtml

  與33號買傢雅戈爾一同進場競拍的有,綠城、濱江、紹興金昌等多傢浙江當地頗具實力的開發商。此前的2007年,通過把杭州商學院地塊推上"杭州地王"之役,雅戈爾在杭州地產界"一戰成名"。

  杭州的媒體將雅戈爾出手申花地塊的過程,描述為"簡單粗暴"。其中,53號地塊的競拍中,雅戈爾用時15輪"PK"掉瞭紹興金昌;56號地的競拍亦不過10輪,即被雅戈爾拍得。

  56號地憑借其18114元/平米的樓面地價,成為"地王"。環伺周邊地塊,雅戈爾的拿地價格均高出不少。來自新浪樂居的資料顯示,其周邊的保利香檳國際樓面地價為11000元/平米,而欣盛東方福邸則在9900元/平米左右。

  屢次以"地王制造者"的形象示人,雅戈爾招致瞭"推高杭州房價"的批評。有購房者甚至在網上號召"抵制雅戈爾"。

  "其實是無奈之舉。"雅戈爾置業負責人曾說,土地招拍掛,本質是"有償出讓、價高者得","競標者眾",而"奪魁者一"。

  雅戈爾在2010年11月時通過公開競拍,拿下申花地塊。資料顯示,申花地塊位於杭州汽車北站附近,距離西湖景區約10公裡,並且還有"地鐵概念"的利好。

  年報顯示,2012年雅戈爾服裝業務共銷售2033.08萬件,實現凈利潤8.18億元,約合每件服裝可獲凈利為40.26元。以此計算,4.84億元的退地損失,要靠銷售1200多萬件服裝方能彌補。

  當時,即有關於"雅戈爾申請退地"的消息傳出。但雅戈爾和官方均否認瞭該消息。根據當時的說法,雅戈爾長久未開發的主要原因是,還沒到政府交地時間。

  今年3月,申花地塊的設計平面圖,出現在杭州市規劃局的網站上。這似乎粉碎瞭此前的退地傳聞。有消息甚至稱,年內有望開工建設。

  僅過瞭3個月,"雅戈爾退地"就成為既定事實。"地王"作古。

  曾經在杭州地產界出盡風頭的雅戈爾,這次"栽瞭"。

  退地並非雅戈爾不再看好地產,而隻是不看好申花地塊的開發前景。

  對以西裝、襯衫等服裝起傢的雅戈爾而言,4.84億元相當於其去年近16億元凈利潤總額的三成,接近10億元地產業務凈利潤的五成。

  在杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳看來,雅戈爾退地可能是基於對未來房價走勢不樂觀。據她分析,以兩宗地塊逾1.7萬元/平米的樓面地價看,加上建安、營銷等成本後,要想在項目上有利可圖,"雅戈爾必須把房子賣到3萬元/平米左右"。

  "現在申花地塊周圍的房價,最高不超過2.5萬元/平米。"章惠芳說,從退地的舉動看,雅戈爾可能預期,近幾年內不會出現房價漲到使其"扭虧為盈"的局面。

  3年過去,地王卻因房地產調控、盈利前景等原因,被雅戈爾退還。雅戈爾為此付出的代價是,4.84億元的保證金"打瞭水漂"。

  無奈退地痛失4.84億元

  對於"為何不尋求轉讓而直接選擇退地"的問題,劉新宇沒有正面回答。

內容來自sina新聞

雅戈爾退地虧4.84億需賣千萬件服裝

  地產機構傑盟智庫執行長蘭洪海,也以"水土不服"形容雅戈爾在杭州的表現。在他看來,雅戈爾退地是"斷臂求生"的痛苦抉擇。

  "杭州地王"之役雅戈爾一戰成名

  這兩宗土地,於3年前競得。彼時,國內房地產市場紅火異常。原本做服裝的雅戈爾,化身"房地產大亨",成為幾個城市的"地王制造者"。

  "退地因趕上宏觀調控等多個原因,是經營活動中不可避免的失誤。"劉新宇稱,雅戈爾的做事風格比較穩健。

  雅戈爾在公告中稱,補交差價的承諾,構成其或有負債。

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  6月下旬,雅戈爾宣佈解除與杭州市國土資源局的土地合同,退還其手中兩宗申花板塊的土地。
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