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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/08202814255.shtml

  "很多人問我,這麼便宜的房子為什麼美國人自己不買?" 陸鶴壬說,那是因為美國人與中國人的消費觀念不同,他們沒有那麼熱衷於買房,很多人也沒有這麼多錢來買。

  去年,土生土長的北京人李女士賣掉瞭她唯一的一套房子,這套位於朝陽區雙井的兩居室老樓民宅為她籌得瞭300多萬人民幣。利用這筆錢,她在休斯頓成功入手瞭六套房。李女士的算盤是:每個月一套休斯頓的房子出租可收益400多美金,用租金可以把原先北京的房子再租回來,除去這部分開支,每月還能賺將近1萬元,每年可得收益10多萬元。

  陸鶴壬分析指出,"中國人海外買房子,基本分為自住和投資。海外投資型房子單價較低,在美國,大部分買傢購買的房子總價在10萬美金以下,其中有較多是金融危機時的法拍房,成本甚至低於建築成本,因此投資價值較高。"

  海外置業暗藏風險 或受困於"中國思維"

  值得關註的是,國人海外購房浪潮正在由原先的"富人階級"向"中產階級"蔓延,小額海外置業投資逐步升溫。分析人士認為,國內房產價值透支、經濟放緩成為近期國人海外買房數量猛增的一大誘因。與此同時,不確定的政策變數、變幻的海外房地產市場行情、出海投資交易陷阱等帶來的諸多風險也浮出水面。

  在上海易居房地產研究院研究員嚴躍進看來,海外投資熱也是目前國內限購限貸政策下的區域分散化策略的體現。

  在陸鶴壬看來,美國的房地產市場發展較為成熟,雖然此前因為金融危機的影響一度跌入低谷,但是現在已經開始平穩回暖,因此投資價值也較為明顯。

  陸鶴壬舉例稱,此前就有購房者貪便宜買瞭底特律的一些房子,可能售價很低,也可能有很高的收益率,但周邊治安較亂,尋找合適的租戶很難,收租金也會面臨麻煩。"這種房子聽起來很美,但是操作起來卻很難,最後可能變成燙手山芋。"在她看來,這類購房者投資失敗的根源就在於對所投資的房產缺乏具體、全面的瞭解。

  "在美國,買傢和賣傢並沒有直接的金錢交易,交易時會通過以律師團隊為主要成員的房屋管理中心。這個機構會對房屋有無債務、能否買賣、房屋質量等背景進行調查。" 陸鶴壬對中新網房產頻道表示。

  張大偉認為,與相比發達國傢有一定差距的環境質量、教育水平等方面,也是國人選擇置業或移民海外的考量因素。同時,他指出,不排除有部分灰色收入通過此途徑外流。

中國人賣房海外抄底樓市北京一套換休斯頓6套

  報告還顯示,全美現房成交價中值為19.9萬美元,而中國人在美國買房的成交價中值為每套52.3萬美元,為美國均價2.6倍。而且,中國人更喜歡現金購房,超過四分之三的中國購房客選擇現金支付房款。

  事實上,像李女士一樣"精明"的中國海外買房客並不在少數,今年以來,數目更是增長迅速。美國全國房地產經紀人協會7月8日發佈的報告顯示,2013年4月至2014年3月的一年間,中國人在美購房總額達220億美元,同比飆升近80%,占外國人在美購房總額的24%左右。

  房屋信貸信貸銀行利率貸款全省皆可處理中國買房客海外撈金 "中產階級"也來分一杯羹

  國內樓市的調整,為火熱的海外購房添瞭一把柴。7月8日美國全國房地產經紀人協會發佈報告顯示,在截至3月的一年內,中國人豪擲220億美元在美國買房,同比增長72%,占外國人購房總額24%。也就是說,海外買傢在美國買房的每1美元中,就有24美分出自中國人。

內容來自sina新聞

  但這並不意味著海外投資可以高枕無憂,也並不是所有人都能實現"抄底"、"升值"、"海外撈金"的美夢。

  "在美國買房投資,除去房產稅等各項費用,收益率可以達到8%,加之租售比比較高,六七年就可能收回成本;相比之下,在北京投資一套房產收回成本或許要花上100年,因而海外小額投資也是比較多的。"作為一傢專業從事海外房產投資的機構,國信美投總裁陸鶴壬在接受中新網房產頻道采訪時表示,當前除瞭傳統意義上的富豪熱衷投資海外買房,中產階級出海置業比例正在逐年提升。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也指出,部分中介機構為瞭促進業績上漲,很可能誇大此類海外投資的回報,卻刻意隱瞞風險。

  中原地產首席分析師張大偉則對中新網房產頻道坦言:"中國人用這十年中國房地產的思維出國投資,很可能會出問題。"

  在張大偉看來,很多國內購房者在過去十年的投資投機中積累瞭不少財富,但大部分都借助瞭很高的信貸杠桿。這種模式在房價暴漲的過程中,會獲利豐厚,但在經濟比較均衡、買房投資屬性並不高的國外,則很可能會出現回報率較低、房產出售變現難度大等問題。

  除此之外,張大偉分析認為,諸如年初馬航事件沖擊、加拿大宣佈終結投資移民項目、近期韓國濟州島提高投資移民門檻等政策變數,也會為海外房地產投資帶來潛在風險。

  如何規避風險? 業內:選擇中介需謹慎

  經濟水平、市場起伏、匯率變化、文化差異、地理環境、政治因素等均可能成為影響中國買房客海外投資成敗的重要砝碼。面對並不瞭台新房屋二胎利率解的異國行情,如何在海外置業中最大程度規避風險?

  在不少業內人士看來,海外投資買房,不管是移民自住還是投資出租,都要特別關註當地對房屋好壞、價格高低、產權等方面的評判標準,甚至對諸如房產稅等稅收制度也需有所瞭解,不能按照自己在國內的投資慣性進行選擇。

  陸鶴壬則建議,海外房地產投資交易中的環境、政策等各種可能存在的風險,可以通過選擇可靠的投資中介機構來加以防范。

  據陸鶴壬介紹,一般情況下,中介機構會按照自住或投資需求,為買傢提供合理建議。以美國為例,若是投資型房屋,在確定交易後,買傢需先支付百分之十定金給房屋管理公司,並鎖定房屋。隨後房屋管理中心對房子背景進行調查,調查完畢後結算剩餘百分之九十房款。這一過程,大約在一個月左右可以完成。有貸款需求的自住型住房則需三到四個月。

  同時,陸鶴壬也在接受采訪時提醒有意在海外購置房產的消費者,中介機構公司有好有壞,對於其背景的考察不容忽視。"在國外,中介人員都必須持有從業牌照,才能為客戶提供專業服務。"

  "中介肯定是有幫助,但也良莠不齊。選擇對中介,可以省事兒;選擇錯,麻煩就更大瞭。" 張大偉如此表示。

  對於中國買房客海外撈金升溫背後的原因,中原地產首席分析師張大偉向中新網房產頻道分析稱,"國內房產價值透支且經濟放緩,而國外整體經濟在復蘇,房產投資價值較高。所以有很多人賣瞭國內房產,去國外投資。"
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