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深圳住房中和腋下除毛推薦|中和腋下除毛推薦ptt租賃改革試點疾進

時代周報記者 陸璐 實習生 張碩 發自深圳

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11月10日下午3點,深圳市土地交易中心拍賣大廳,深圳首個隻租不售地塊最終由深圳市人才安居集團競得,作價10.1億元+配建37860平方米人才住房。

人才安居集團表現出的志在必得,代表瞭深圳市政府重構住房體系的決心。人才安居集團是深圳市屬國有獨資企業,2016年6月30日註冊成立,註冊資本金1000億元。該集團成立目的,是在“十三五”期間為深圳市籌集建設40萬套人才住房和保障性住房—這個數目,相當於特區成立以來政策性住房的總和。

大舉建設人才房,是基於城市用地情況的現實考慮。

“為什麼要成立人才安居集團?目的就是人才來瞭之後,造一個房子租給你,爭取按市場承租價的一半給你。”一年多前,時任深圳市委書記,現任廣東省委副書記、省長馬興瑞在一次會議上說道。

深圳是全國人口密度最大、租賃市場最大的城市,近年來,住房供需矛盾突出成為城市持續發展的一大瓶頸。數據顯示,經歷過去幾輪房價飆升之後,80%的深圳常住人口都在租房,難以享受與購房掛鉤的教育醫療等公共服務。隨著土地開發強度逼近50%,土地資源緊缺、城市更新進程緩慢等現實狀況正在加劇城市住房供應的結構性矛盾。

今年7月,深圳進入住建部首批12個開展住房租賃試點的城市之列。隨後,在北京(樓盤)等13城開啟集體建設用地建設租賃住房試點的同時,深圳更進一步推出城中村規模化租賃改造的相關政策。從調整土地出讓方式、加快住房存量盤活到率先引入金融工具,試點幾個月來,深圳一路疾進,層層加碼政策,其最終指向,是構建“租售並舉”住房供應體系,形成住房供應的長效機制。

在中央政策導向下,租賃改革的“深圳速度”不僅體現出高層意志,其作為房地產市場風向標的一舉一動,也傳遞著重要信號。

從土地出讓要增量

每年招拍掛出讓一兩塊地的深圳,準備接連出讓7塊隻租不售土地。

“像這樣競地拍地的場景,在深圳已經很久沒有出現瞭。”11月10日,競拍時間未到,現場人頭腋下永久除毛價格|台北腋下永久除毛價格攢動,一名深圳房企人士向時代周報記者感慨道。

深圳近年推出的住宅用地稀少,堪稱用一少一,在這一背景下,萬科、佳兆業、龍華建設等房企都對深圳首個隻租不售地塊表露出濃厚興趣。不過和幾個月前上海(樓盤)出讓兩塊隻租不售用地的情形相似,拿下的亦為本地國企。

這顯然隻是個開始。“這塊地是政府住房政策的一個方向,雖然不賺錢,但象征意義更大。”一名深圳規土委系統人士向時代周報記者表示。深圳市房地產研究中心主任王鋒認為,龍華地塊的拍出,對深圳發展房屋租賃市場具有非常重大的意義。

一個更重要的信息在土地競買現場傳出:除羅湖、福田、鹽田外,其他各區都要求在2018年6月底以前拿出一地塊試點隻租不售。這意味著深圳將在半年多時間內推出7塊隻租不售土地,相當於過去數年招拍掛的住宅用地總和。

去年10月,旨在穩定房地產市場的“深八條”發佈以來,深圳在土地制度改革方面步步邁進。在通過行政調控手段“以時間換空間”之下,深圳多措並舉,並首先選擇從土地出讓制度改革入手。

2016年,廣深等多地推出“限地價+競配建”的土地出讓方式,但難抑一二線城市地價升溫。

此外,對於深圳龐大的住房供應需求而言,通過競配建籌集的住房套數隻是九牛一毛。《深圳市住房建設規劃(2016-2020)》預計,“十三五”期間全市住房總需求約180萬套。其中,購房需求約70.8萬套,租賃住房需求約109.2萬套。但5年間計劃新增有效供應65萬套,其中,新建商品住房30萬套,保障性住房和人才住房35萬套—115萬套住房缺口亟待存量供應來填補。

9月1日,深圳市規土委針對完善土地供應管理發佈文件。“恢復1988年深圳消失的劃撥腋下除毛|腋下除毛推薦用地”作為其中一條備受關註。此外,文件還將劃撥用地的范圍擴大到隻租不售的人才住房、保障性住房和創新型產業用房用地。

1988年,深圳在全國首先廢除公共用地的劃撥模式而改為“協議出讓”。盡管此舉在深圳大舉發展產業的年代提高瞭土地供應效率,但用地主體空間、彈性增加導致的批而未用(捂地)、利用不足甚至挪作他用等現象頻現。加上不同類型公共用地協議出讓的具體方式不同,後續監管和存量盤活都難以實施。

“重啟劃撥用地,目的是強化土地供應的公共服務屬性,也是對過去土地供應過度強調市場屬性的‘撥亂反正’。”前述深圳規土委系統人士對時代周報記者表示。

11月10日出讓的這塊隻租不售用地,便是由此而來。

向集體用地要存量

這塊隻租不售用地位於龍華民治的黃金地段北站商圈,地塊周邊,樓盤均價在5萬-7萬區間,金亨利和匯龍灣甚至高達8萬腋下除毛除毛|中和腋下除毛價錢-9萬元,政府讓利誠意十足。

王鋒分析,盡管將連續推出7塊隻租不售用地,但經過37年的發展,深圳尚存可以新增的各類建設用地基本已到極限,未來的租賃住房供應,還是更多依賴於存量。而這來自於深圳存量巨大的城中村,以及工業區、創業園區配套宿舍。

深圳在培育發展住房租賃市場的試點工作方案中明確提及“100萬套城中村”:通過綜合整治占據城中村近20%的城中村房屋,以及培育規模化的企業進駐,未來將形成規模化、專業化、品質比較高的出租房。

時代周報記者此前采訪瞭解到,目前萬科等深圳知名房地產企業,已經開始“進村”做整村改造,通過提升住房品質,未來最可能面向新就業人群出租。

深圳此輪引進專業企業對城中村租賃進行規模化改造,是意圖補過去公共服務“欠賬”的第一步。通過提升城中村租房條件、完善消防、體育和文化等公共設施服務,逐步縮小戶籍人口與非戶籍人口間的公共服務差距。

對於人們關心的房租問題,王鋒指出,對這一點無需擔心。“目前深圳有500多萬城中村租賃住房,拿出100套通過綜合整治和集中改造後形成專業化、規模化和品質較高的住房向外出租,符合深圳住房需求消費升級的需要。”

在王鋒看來,大量工業區、創業園區配套宿舍是租房供應一個非常重要的渠道。對此,深圳將推出政策,對所有工業園區和產業基地,今後將推出300傢駐地企業建立的專門租賃公司,對於園區自持及其他住房進行規模化的租賃經營。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉指出,從深圳連日推出的一系列政策舉措來看,無論是推出隻租不售地塊,還是推動城中村規模化租賃、成立國有住房租賃專營企業,其政策思路均是圍繞增加更低成本租賃供應的目的。通過存量租房改造升級,再植入規模化和品牌化管理的“新模式”,正是當下政府推動長租市場發展的方向之一。

引入金融工具激活租賃市場

李宇嘉所說的“新模式”,指的是連鎖公寓租賃品牌模式。

距離隻租不售用地不遠處、同處龍華新區民治最密集的商業中心,來自北京的新派公寓三個月前就將觸角伸向這裡,意欲在長租行業風口來臨時佈局南方市場。

其合作方深圳潤眾投資有限公司工作人員向時代周報記者透露,新派公寓深圳店采用的模式和其在北京大抵相似:從潤眾投資手中購置舊樓後,植入新派公寓的長租運營和管理經驗,將重點承載已落戶於此的國傢數字產業園的人才住房需求。

過去數年,一二線城市政府均積極引導企業進入長租市場,但鑒於租金回收周期長,長租市場信貸產品缺失,投資成本高昂,難以形成滾動式開發,大多數開發商對這一市場的持續可盈利持觀望態度。

“如果沒有REITs(不動產投資信托基金或房地產投資信托基金)等證券化方式幫助解決企業融資和收益問題,物業自持和隻租不售不可能持續。”一名資深房地產業人士接受時代周報記者采訪時表示。即使是較早試水長租公寓、資金充裕的房企萬科,也不得不謹慎設置瞭退出規則:三年內如果活不下來就淘汰,在這個城市退出長租公寓領域。

去年以來,中央發佈的推動租賃住房市場建設的文件中,多次提及為企業提供金融支持,這同樣是市場的呼聲。

這種呼聲很快以金融機構的介入作為回應。

10月11日,國內首單權益型長租公寓資產類REITs產品破冰,“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”在深交所獲批。幾天後,保利租賃住房類REITs項目獲上交所審議通過。不動產證券化的加速使長租公寓的融資渠道有瞭更大的想象空間。

很快,國有大行也迅速加入租賃企業金融支持的行列。

11月3日,深圳建行、建信住宅服務(深圳)公司與招商蛇口、華潤置地、中海、萬科、恒大、碧桂園等11傢地產商簽約,將為開展長租業務的房企提供信貸服務,並首批推出5481套長租房源面向11傢承租企業,同時發佈全國首款個人住房租賃貸款產品“按居貸”。

不動產證券化加速解決瞭供應端的融資需求,而租賃貸款推出,則從需求端解決瞭資金需求。金融機構入局,對激活租賃市場改革起到瞭關鍵作用。

在一份深圳市公佈的《供給側結構性改革去庫存2017年度行動計劃工作任務表》中,其中一條是加快培育住房租賃市場,規范租賃市場秩序。要求加快出臺《深圳市培育和發展住房租賃市場的實施意見》和《深圳市住房租賃管理辦法》,落實稅收、金融等支持政策、加強行業監管,加強租金管控,規范租賃市場秩序,保障租賃市場主體的合法權益。

截至目前,《深圳市住房租賃管理辦法》尚未出臺,和規范住房租賃秩序相關的政策調整仍在醞釀中。但可以確定的是,一個圍繞“租售並舉”的樓市供應基礎性制度和長效機制雛形正在形成。作為一向具有改革魄力的深圳,也將在這場關乎所有人的系統工程建設中最終受益。

(責任編輯:趙艷萍 HF094)


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