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新聞來源http://house.hexun.com/2013-03-04/15169阿蓮區二胎借款7399.html

屌絲初次置業實用手冊

內容來自hexun新聞

資料圖資料圖立業安傢,對於那些在城市“孤軍奮鬥”從頭打拼的“屌絲”男女來說,真不是件容易事。就拿買房來說,最新數據顯示,2月,全國百城(新建)住宅均價高達9893元/㎡,已連續9個月環比上漲。而長春(樓盤)的住宅均價為6529元/㎡,這對於絕大多數在長春工作時間不長、積蓄不多的年輕男女來說,想買一平方米的新房,幾乎要不吃不喝攢倆月工資。而且,價格相對便宜的二手房也不再“便宜”。3月1日晚間公佈的“國五條”細則規定:二手房交易將嚴格按照個人所得稅20%征收。這讓業內普遍認為,新政或許將推升二手房房價,並將一部分剛需購房者推向新房市場,甚至帶動新房價格的進一步上漲。這讓錢不是很充裕但還迫切需要初次置業的“剛絲”們,想在長春市內“撈”到物美價廉的新房或二手房,變得更加艱難。而遠離市中心,目前偏僻但遠景不錯的“郊區房”,或許是相對靠譜的選擇。但拿下這類房子,您得具備一定的眼光,以下的初次置業得分幾步走,您還得看仔細。A、摸底調查:長春市“四環外房價”啥行情在征得長輩們同意後,劉宇兩人從春節前夕開始尋找房源。劉宇告訴記者:“我們傢裡都不寬裕,總共能幫十幾萬元。這筆錢,買二手房不可能瞭,因為我倆都不夠貸款條件。而買新房,這筆錢又要首付,又要裝修,更是捉襟見肘。我倆看來看去,隻能買城市周邊的小戶型,最好是零首付或帶裝修的。”最終,他們圈定瞭兩個位置:一是位於高新區南四環外附近某樓盤,均價約5000元/㎡;一是位於長春西部綠園區的某小區,售價更低,均價在4600元/㎡左右。這兩處地方的房價目前在長春市都相對處於偏低的價位。“隨著長春城市化進程的推進,目前四環以內的房價最近幾年都呈持續上漲的走勢,四環以外的房價相對便宜。不過,即便是四環以外,東西南北四個區域也存在很大的差別。就是同一區域不同樓盤的售價也存在價格差。”長春銘傢房地產代理有限公司總經理李鴻宇介紹說,以北四環為例,由於其附近缺少大型的商超、醫院、重點學校和幼兒園等配套設備,目前的平均房價在5500元/㎡左右,是長春市房價最低的區域。其次是西四環附近,雖然該區域近年來的配套設施建設得到瞭較快發展,但房價總體並不高,一般均價在6200元/㎡左右,個別好的樓盤也能達到7000元/㎡,該區域的成交量在四個區域中始終比較靠前。再次,由於長春市政府南遷,並已對南部新城進行瞭長期規劃,所以該區域的配套設施相對完善,而且以新盤為主,房屋均價基本在6500元~7000元/㎡。值得一提的是,八一水庫附近一些樓盤由於是集資房、內購房,或是個別樓盤的五證還沒有拿全,所以房價比較低,很多售價甚至在5000元/㎡以下。最後就是東四環,因為鄰近凈月潭,具有天然的地理優勢,加上教育等配套設施相對完善,是長春市目前居住環境最好的區域,房價基本在7000元/㎡以上。但是考慮到首次置業者的收入和財務狀況,並非是首選區域。“這四個區域的地理位置和房價等雖然有所不同,但是由於城市化進程的加快,目前都已經成為置業的重點區域,成交也都比較活躍。”李鴻宇告訴本報記者,在考慮價格、區域因素的同時,置業者更要充分考慮自身的各種因素。B、置業方向:如何確定哪個房子更適合?雖然劉宇和李麗初步選定瞭兩個目標,但在最終的選擇上他們產生瞭分歧。李麗比較傾向於高新區南四環以外的那個樓盤,但是劉宇卻更青睞綠園區的那處樓盤。“我倆的單位都在衛星路附近,李麗認為南四環外的樓盤離我們倆人的上班地點都近,而且交通也方便。但是綠園區的那個樓盤更便宜啊,坐公交車,不需轉車,而且還能獲贈一年的物業費。”劉宇說。面對無法兩全齊美的選擇,該如何取舍呢?普遍建議:要清楚真正需求綜合考量多種因素“首次置業,對於所有人來說,都是人生的重要投資。特別是對於事業處於起步階段的年輕人,很多人隻考慮最基本的因素,比如面積、朝向、戶型,但這遠遠不夠。”李鴻宇說,盡管每個購房人的具體情況不同,但也有共性,就是購買之前,都該弄清楚自己究竟需要什麼樣的房子。隻有先確定自己的需求,再從市場的現有房源中挑選,才能大大縮小選擇范圍,減少時間和金錢成本的付出。首先,要對自己的財力進行合理的判斷,究竟有多少可動用的資金用來購房,因為有多少錢決定瞭能買多大的房子,買哪個位置、哪個檔次的房子。特別是用銀行貸款的購房人,面對每個月陡然增加的還貸壓力是否能夠承受。其次,確定要買一手房還是二手房,價位區間是多少、面積多大、處於什麼區域更有利,以及想買高層還是多層。長春中原地產代理有限公司市場研究中心的研究員李麗輝也提醒首次置業者,在購房前應該主要考慮以下因素:交通:受個人收入的影響,首次置業的購房者大都沒有自傢車,上下班主要還是依靠公共交通工具來解決,這樣一來,行車的距離和上班的線路是否方便、快捷,應該成為購房者優先考慮的問題。小區周邊的生活配套:比如小區周圍有沒有大型的商超、醫療機構和教育機構等。尤其是現在很多首次置業的年輕人在未來三年至五年之後,都面臨生育以及孩子上幼兒園的問題,因此小區附近是否有可供選擇的幼兒園應該是非常值得關註的。開發商的品牌以及房屋的質量:即便同一地段,不同樓盤價格也會有所差異,而大開發商的樓盤更具升值潛力。作為首次置業的購房者,未來多會有改善住房的需要,而品牌樓盤屆時會賣出相對更高的價格,以緩解購房者的資金壓力。城市規劃:業內常說“買房要跟政府走”。這包含兩個概念,一是要看政府對城市的整體發展規劃;二是看政府所在的位置。要盡可能選擇政府已重點規劃的具有發展前景的居住區。從以往經驗看,政府機關所在地往往成為未來城市中心,該區域周邊的樓盤也將會因此水漲船高。針對性建議 “具體到劉宇和李麗,由於他們手中的資金十分有限,因此選擇小戶型、單價低、離雙方工作單位相對較近、且交通比較方便的樓盤,是最佳的選擇。”李鴻宇建議,考慮到長春市南部新城已經毫無爭議地成為長春市未來的城市中心,不論交通,醫院、學校、購物等配套設施均規劃得比較到位,而劉宇和李麗的工作地點都位於衛星路附近,鄰近南部新城,因此更應將此區域作為首次置業的目標區域。C、踏盤技巧:值不值得買重點考察啥?確定瞭需求,以及選定區域及樓盤,僅僅是前期工作。對於購房者而言,接下來將進入關鍵而又令人興奮的實地踏盤階段。“在踏訪樓盤時,不能隻聽售樓方的一面之詞,得多看多問。”中國房產信息集團長春機構高級分析師趙新宇說的“多看多問”,並不是毫無目的地看和問。所謂看,主要是考查開發商的“五證”、“兩書”是否齊全。“五證”指的是計委立項、可行性研究的批件,規劃局的建設用地規劃許可證,國土局的土地使用證,建委的開工建設許可證,房地局的商品房預售許可證;“兩書”則是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。尤其需要指出的是,如果開發商沒有拿到商品房預售許可證,是不允許將樓盤進行銷售的。另外,由於現在很多購房者從開發商手中購買的是期房,還要考慮開發商能否準時交房。“一些開發商在銷售房屋時五證並不全,但是通常會承諾在一定時間之內會拿全五證。但需要提醒的是,在實際運作過程中也存在開發商在若幹年後,仍然沒能拿全五證的情況,那麼將會影響到購房者日後辦理房屋產權。”李鴻宇表示。“看”過以後,還要多瞭解開發商的信譽。“現在資訊十分發達,購房者可以上網查詢,瞭解開發商以往開發過的樓盤,以及網友對開發商的評價等,進一步增加自己的判斷力。”趙新宇提醒道。住房專傢不動產連鎖機構副總經理聶平補充說,除瞭上述,購房者還應考慮房屋的朝向、格局、結構等,此外,仔細詢問小區的物業管理水平,小區的綠化率、容積率等因素。其中容積率尤其值得關註,因為容積率越低,說明項目的居住舒適度越高。D、選房眼光:什麼樣的房子更具升值潛力?最近幾年,國內房地產價格呈現持續上漲的走勢,很多人為名下房產的升值而沾沾自喜。目前,眾多業內人士持有這樣一種觀點,即國內的房地產價格仍將會繼續上漲,但漲幅較之前幾年會大幅降低。在這樣的情況下,究竟買什麼樣的樓盤才會更具升值潛力呢?李麗輝的觀點是,長春作為省會城市,隨著經濟的發展和私傢車數量的不斷增加,堵車或是居民需要長期面對的難題,這就使擁有快速交通周邊的樓盤因為擁有交通便利的優勢,能夠為人們節約出行時間,而為升值加分。“而在城市中心區域,則更應註重地段因素。例如繁華、大型商圈附近、重點學校的學區等,這些地段的房產每年都有不同幅度的升值。”李麗輝說,另外,由於小戶型房子的總價通常比較低,因此更易受到追捧,所以小戶型在市場中升值的速度要明顯高於大戶型。聶平補充說,政府已重點規劃的具有發展前景的居住區,雖然短期內可能會面臨配套設施不完善的問題,但隨著逐步落實到位,周邊房屋的價格將會有較大的升值空間。再有,大型開發商樓盤的升值潛力要高於小型開發商開發的樓盤。因為大型開發商的實力比較雄厚,開發的土地面積比較大,在開發初期就已經將配套問題進行瞭充分規劃。很多大型開發商的樓盤,由於配套設施完善,儼然就是一個獨立的小型城市。這樣的配套和生活環境明顯占有優勢,未來的升值潛力也更大。“房屋的硬件條件也是決定未來升值潛力大小的重要因素。”聶平進一步介紹說,這方面主要是指戶型佈局是否合理,房屋是否“靠山”,所處樓層是否光線合適,房屋是否臨街,供暖、供水、物業服務水平等。一旦未來準備出手變現,購房者肯定會考慮這些因素,從而影響房屋的售價。李鴻宇認為,3月1日晚間公佈的“國五條”細則,主要是為瞭抑制投機性需求及打擊那些炒房的人。事實上,如果購買的房產是用來自住,那麼不論是二手房還是一手房,隻要從辦理契稅之日起,轉讓自用住處五年以上,將免征個人所得稅。因此,在現行政策背景之下,要想讓房屋更具升值潛力,至少應該在辦理契稅五年之後轉讓為好。E、置業誤區:買房前請先做個“體檢”其實,很多人並沒有過多考慮就購置瞭自己人生中的第一套住宅。而買瞭以後,才發現接踵而至的各種問題。中國CFP理財師李澤文在接受本報記者采訪時,特意強調首次置業者,在決定買房前,應先給自己做個“體檢”。體檢項目一:非買新房嗎?很多年輕人第一次置業時更熱衷選新房。但是由於購買新房除瞭房款之外,還涉及稅費、物業維修基金等費用,最終實際回報有時候可能並不像預期中那麼高。其實,年輕人完全可以選擇一些地理位置較好,交通條件方便而又價格便宜的二手房。在自己完成瞭初期的積累之後,再考慮將房屋的居住條件升級。體檢項目二:是不是有攀比心?很多時候,年輕人湊在一起討論的話題都是買房。其中的一些人在看到瞭身邊的同事、朋友購買瞭優質小區或是面積較大的房屋時,不顧自身的經濟條件,為瞭面子而伸手向父母尋求支援,讓父母拿出養老錢為自己的面子買單。其實,年輕人應根據自己的實際條件置業,更不能隨便動用父母的養老錢,切忌盲目攀比。體檢項目三:買的房能否養得起?很多購房者在發現自己買的房子單價較周邊其他樓盤低的時候,就會感覺占瞭大便宜,暢想未來房屋升值空間,一心要買一個面積更大的房子,全然不考慮居住空間是否浪費,以及日常維護成本是否會成為負擔。體檢項目四:一步到位的風險想過嗎?一些購房者在買房時會有這樣一個想法:一輩子就買一次房,還是一步到位買個大的,也不能以後總是換房。但是大多數年輕人由於正式參加工作的時間較短,手中可利用的資金較為有限,購房資金很大程度還是依賴於銀行貸款。一步到位購置房產,就意味要向銀行貸更多的款,可是一旦工作或是收入出現變動,將會對償還銀行貸款產生很大的壓力。所以年輕人在置業方面還是應該偱序漸進,以穩為主,避免自己的財務出現危機。教你一招:如果您選的是二手房“如果是準備購買二手房,那麼一定要看原房主的產權手續是否正規,一定要對原房主的身份、產權手續等進行驗證,防止出現一房多賣,或是假冒房主賣房的現象。如果是第一次購買二手房,對如何辦理相關手續並不清楚,那麼可以在網上查找相關的信息,也可以請專業的中介機構幫助辦理,中介機構也有義務幫助購房者驗證原房產的身份、產權手續等。”趙新宇說,李鴻宇表示,選擇二手房也有技巧。例如,如果二手房是一樓或是頂樓,那麼購房者應選擇在雨天去看房,主要是觀察房屋是否存在漏水或滲水的情況;另外,除瞭在白天看房以外,購房者還可以考慮晚上看房,看一下小區的環境是否安全,是否存在名義上封閉式小區,但實際上夜晚無人管理的情況;對於冬季取暖,購房者不要聽售房者的一面說辭,而應多走訪,多打聽,詳細瞭解小區內的供暖情況;最後,不要特別看重房屋的裝修情況,而是應重點看房屋的格局結構是否合理,特別是采光情況。對於準備通過銀行貸款買二手房的購房者,李鴻宇建議,銀行主要考察購房者的收入證明,夫妻雙方的戶口、結婚證和身份證等證件。隻要購房者具備還款能力,通常能夠較順利地辦理到貸款。不過,銀行對貸款年限通常有限制。即房屋的年限+貸款的年限不能超過35年;貸款人的年齡+貸款的年限,男性不能超過65歲,女性不能超過60歲。var 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